東京イーストエリアでは、足立区、葛飾区に強く、常に居住者視点を貫く「ライオンズマンション」。私が大好きなマンションブランド!現在、綾瀬に新築分譲されています。

ライオンズ綾瀬グランフォートの特徴、良さ

このマンションの良さは、環境や生活に優しい「ZEH―M」(ゼッチマンション)であることに加え、大京ならではの居住者視点を貫いた上質な住戸設計にあります。周辺環境も含め、子育てに適したマンションです。

マンションZEH-M(ゼッチ・マンション)とは、断熱性能を大幅に高め、高効率設備の導入により、快適な室内環境を保ちつつ大幅な省エネを実現(省エネ基準比20%以上削減)。その上で再生可能エネルギーを導入し、共用部を含む住棟全体の年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指したマンションです(ライオンズ綾瀬グランフォート公式HPより引用)。

ゼッチマンションには、経済的な恩恵があります。

高断熱工法、高効率設備で、年間、数万円の光熱費を節約します。

国からの補助金が出るため、1戸あたりの設備投資負担の増を抑えることができます。このマンションの補助金では、1戸当りに換算すると150万円近くとのこと。

他にも、住宅ローン控除が最大500万円まで優遇、更に通常当初5年間のフラット35Sの金利優遇措置を、10年間まで受けることができます。

私は、ライオンズマンションが好きなんですよね。

理由は、マンション事業にありがちな、「マンションブランド名」だけ替えて中身は同じ現代の金太郎飴的な住宅ではなく、大京独自の居住者目線、住戸設計、コンセプトを持ったマンションを一貫して造り上げているからです(関連記事)。

マンション概要

物件概要

ライオンズ綾瀬グランフォート
東京都葛飾区西亀有2
東京メトロ千代田線、JR常磐線「綾瀬」駅徒歩11分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
総戸数:7階建て44戸
駐車場:9台
バイク置き場:2台
自転車置き場:88台
売主:大京
販売提携:穴吹工務店東京支店
施工:大京穴吹建設
管理委託:大京アステージ
竣工予定:2021年3月

(2020年6月15日現在の情報)

ランドスケープ、共用施設、管理

44戸の小規模ですが、「グランフォート」をマンション名に付けたとおり、住宅地での存在感を示す、品格があるレジデンスに仕上がりそうです。

(出典:ライオンズ綾瀬グランフォート公式サイト)

共用部分は、1階に集まります。

エントランスに設けられるラウンジ空間。

(出典:ライオンズ綾瀬グランフォート公式サイト)

他、24時間ゴミ置き場、防災倉庫、住戸ごとにメールと宅配ボックスが一体となった「ライオンズマイボックス」が、1階共用部分に用意されます。平面図で管理トイレが確認できましたが、共用で住人が使用できるかは不明です。

風除室でのロックに加え、住戸の鍵をかざさないと乗れないエレベータなので、防犯上も安心できます。

マンション敷地の南側に小さな緑道が設けられ、面した南向き住戸の専用庭にはサイクルポートも設置されます。専用庭から外部へ出入りすることもできるので、便利そうです。

管理費、管理形態は、未定でした。

主な住戸設備・仕様

何といっても、ゼッチマンションの認定を受けた設備が目を見張ります。

年間を通して、温度ムラのない快適な住空間を実現するために、屋根、天井、床に至るまで、高性能な断熱材を施し、外気の影響を受けにくい造りにしています。

「アルゴンガス入りLow-E複層ガラス」を採用。優れた断熱効果で冬は暖かく、夏は冷房効率に貢献し、省エネ効果を発揮します。結露も発生しづらく紫外線を軽減する効果もあります。高コストのため、最近の一般新築マンションに採用されることは少なくなりました。

LED照明に保温浴槽、LDには高効率エアコンを標準装備、更には、エネファームの設備が各住戸のバルコニーに置かれ、無駄のない高効率設備で光熱費を削減します。

他、設備

セコムセキュリティシステム
人造大理石カウンタートップ
ガラストップコンロ
食器洗い乾燥機
洗面室キレイライト
(肌や化粧によって調光調節)
可動面格子

主な仕様

玄関周り袖壁(一部の中住戸)
玄関周りタイル張り
二重床二重天井
天井2430mm(1階住戸は2530mm)
サッシ高2000mm
バルコニー奥行き1800mm

トイレは、一般的なタンクに手洗い器が付いているタイプで、ディスポーザーが無いなど惜しい部分もありますが、便利で安心なセコムのセキュリティシステムが装備されているなど、充実したものとなっています。

そして、隣住戸の敷居がコンクリート仕様!このあたりも、最近の一般的な分譲マンションとは一線を画す造りです。見た目の重厚感だけでなく、隣住戸の気配、音などを防ぎ、住戸のプライバシ性を高めてくれます。さすが!

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周辺環境

マンション周辺は、綾瀬駅周辺の喧騒とは完全に切り離された閑静な住宅地で、車通りが少なく、大小、公園も多いので、乳幼児を連れて散歩したり遊びやすいロケーションです。

幼稚園と小学校の敷地に囲まれ、子育てに適した環境と言えます。ポニーに乗れたり、大きな遊具もある、「上千葉砂原公園」も子育ての強い味方になる事でしょう(マンションから徒歩12分)。

その他

通学校
小学校:西亀有小学校(隣の敷地、約1分)
中学校:青葉中学校(約6分)

水害リスク
マンション周辺は、荒川の氾濫によって、3m~5mの浸水リスクがありますが、隣の西亀有小学校が緊急避難建物に指定されています。

ライオンズ綾瀬グランフォート 価格、間取り

2.3階の平面図です。

主な間取りと予定価格は以下です。

南向き住戸の間取り、価格

D1タイプ、75.12㎡
1階、5,700万円台

D2タイプ、75.12㎡

3階、5,900万円台
5階、6,300万円台

E1タイプ、65.66㎡
1階、4,900万円台

E2タイプ、65.66㎡

3階、5,100万円台
5階、5,400万円台

F1タイプ、70.14㎡
1階、5,300万円台

F2タイプ、70.14㎡

3階、5,500万円台
5階、5,800万円台

G1タイプ、70.10㎡
1階、5,300万円台

G2タイプ、70.10㎡

3階、5,500万円台
5階、5,700万円台

H1タイプ、72.95㎡
1階、5,600万円台

H2タイプ、72.95㎡

3階、5,800万円台
5階、6,200万円台

西向き住戸の間取り、価格

Aタイプ、70.92㎡

2階、5,600万円台
3階、5,700万円台

間取りが良いですね!

田の字型が中心ですが、LD側だけでなく、共用廊下側の居室もアウトフレームによって整形の空間を作り上げ、中住戸の玄関開口部側には袖壁を設け、プライバシー性にも配慮しています。

南向き住戸は、すべて6.4m以上のスパン(住戸幅)を取り、ゆったりした空間を確保したプランは、さすがライオンズマンションだと思いました!

このマンションのデメリット

このマンションの主なデメリットは、徒歩11分の立地ですね。仕方ありません。11分は11分。

駅からマンションまでの道のりは、静かな住宅街を黙々と、結構歩く印象で、真夏や雨の日などは、辟易としてしまう距離です。

生活環境は全く異なりますが、駅近の中古マンションも多いため、利便性か生活環境か、どちらが自分に合うか比較してみましょう。

後段でも触れますが、徒歩11分の立地に加え、綾瀬界隈は新築と中古の価格差があり、リセールは弱そうなので、しっかり永住する前提の人向きだと思います。

どの住戸を選ぶべきか

マンション南向き、日当たりは1階から良好だと思いますが、前面が低層の住宅地のため、3階建ての戸建の上、空が抜ける4階以上の住戸を選べば最高の住環境で生活できるでしょう。ただし、私なら、ハザードマップを考慮して3階以上を選びます。

角住戸はもちろん良いですが、少し価格を抑えめの中住戸であればG2タイプが個人的な好みです。

スパン6450mmを取った横長ワイドリビングで広々開放感があり、洗面室がリビングアウト、かつトイレもLDから離れておりプライバシー性も高い住戸になります。何度も言いますが、本当に良い間取りですね!!

更に、少しでも経済的な部屋を選びたいのであれば、E2タイプ65.66㎡でも十分だと思いました。

窓が少なく、共用廊下側の居室は暗めの環境ですが、6.6mのワイドスパンのため空間効率が高く、LD、居室の広さだけで言えば、一般的な6.0mスパンの田の字型70㎡住戸と同等に近い使用空間を確保できています。ただし、浴槽は1317サイズになります。

あとは、縦長リビングと横長リビングのプランをお好みで選べば良いと思います(関連記事)。

このマンションの将来性、周辺相場

綾瀬界隈は、新築と中古に乖離があると感じています。

以下は、周辺で売り出されている中古マンションです(2020年6月15日現在)。

レーベン綾瀬リフィール
綾瀬駅徒歩12分
築2015年
東南角、10階、73.46㎡
4,590万円(@206万円)

プラウド綾瀬パサージュ
綾瀬駅徒歩9分
築2013年
南東角、7階、72.43㎡
4,999万円(@228万円)

キャビム綾瀬
綾瀬駅徒歩9分
築2012年
南西角、3階、66.09㎡
3,541万円(@177万円)

以上を踏まえ、例えば、上記「H2タイプ5階」の、10年後のリセールを予想してみました。

南東角、5階、72.95㎡
6,250万円と仮定(@283万円)

4,414万円(@200万円)

現状、周辺の中古マンション相場からの予想なので、参考程度にしてください。

上記のように、環境も良く徒歩9分の「プラウド」ブランドが、築8年でこの相場である事実を踏まえると、リセールは厳しく見ざるをえません。

6,000万円を0.5%変動で35年借り入れた場合、10年後、もし売却することになれば、残債割れのリスクがあります。

ただし、高いだけでなく、環境や居住者に優しいゼッチマンションをいち早く取り入れ、間取り、住戸設計、仕様まで力が入った上質なマンションである事は確かですから、周辺相場より上振れする可能性も十分あるでしょう。

大型商業施設が駅前にあって子育て世代に人気の「亀有」、大型再開発が進み発展著しい「金町」、そして、イーストエリアで横綱に上り詰めた「北千住」。この3駅に挟まれた格好の綾瀬ですが、千代田線始発駅のアドバンテージはまだ顕在です。北千住が数年で大きく相場を上げているので、隣の綾瀬にも沿線効果が波及してくる期待はあります。そうすると、少し前の北千住もそうでしたが、新築に引っ張られ中古相場が上がって来ることも考えられます。駅前の住友不動産の再開発とともに、綾瀬の人気が上がってくることに期待したいですね。

最後に

飾らずに言うと、売らなければ含み益にすぎないリセールバリューを捨て、永住を決め込めるのであれば、私は、こんなマンションに住みたいです!

少し高い印象ですが、その分、このエリアで特に際立つ格が高いレジデンス。

綾瀬周辺に永住を見込み、子育て環境を重視するファミリー、閑静な住宅地に位置する上質な住まいを手に入れたい方には、オススメしたいマンションの1つになります。



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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