西新井駅から徒歩14分に分譲される「ヴェレーナシティ西新井」の建設地を訪問してきました。価格予想と、このマンションの良さを考えてみます。

ヴェレーナシティ西新井 物件概要

ヴェレーナシティ西新井
東京都足立区六月2
東武スカイツリーライン「西新井」駅徒歩14分
用途地域:第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
総戸数:10階建て118戸
専有面積:65.53㎡〜85.68㎡
駐車場台数:48台
自転車置き場:236台
ミニバイク置き場:10台
売主:大和地所レジデンス
施工:未定
管理会社:大和地所コミュニティライフ
竣工時期:2022年2月下旬
(2020年10月27日現在)

アクセス・立地

『東京の北東部、埼玉県寄りで都心部から距離があってアクセスが不便な場所。』

東急田園都市線と東武伊勢崎線が相互乗り入れする前まで、西新井にはそんな印象を持っていました。相当昔ですが…。

現在、大手町から西新井は、直通で30分圏内。半蔵門線内地下鉄を出てから、曳舟〜西新井間は、急行で北千住しか停まらず、あっという間です。大手町〜二子玉川間よりも近く、しかも、朝の通勤時間帯は、西側の田園都市線と比較しても混雑具合が緩いので、快適に移動できます。

東武伊勢崎線には、地下鉄日比谷線も乗り入れており、西新井では、上野方面と大手町方面の直通を選んで乗ることができるため、都心要所へのアクセスが良好な位置にあります。

日比谷線や田園都市線との相互乗り入れが、足立区西新井を、実質的に快適な街にしました。

同じ東京23区でも、二子玉川で徒歩10分以内のマンションともなれば1億円近くはするでしょうか。一方で西新井は、5,000万円程度で住むことができます。1度、住んでしまえば、まさに「住めば都」。シネコンも大型ショッピングセンターもあって、なぜ『住みたい街ランキング』に入ってこないのか不思議なくらいです。

両方のエリアに住んだことのある私にとって、このギャップこそ、ブログを書き始めた動機の一つにもなっています。

「ヴェレーナシティ西新井」は、西新井駅からは少し距離があり、決して便利とは言えない立地に建ちます。

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現地・周辺環境

マンションが建つ場所は、南、東、北側の三方が接道され、明るく開けています。「竹ノ塚センター通り」に面していて、寂しすぎず騒がしすぎない、程良い環境になります。

ランドスケープは、南向きと西向きの2棟の住戸棟を中心に構成されます。

(画像下が南)

東向きではなく、あえて西向きにしたのは、専用庭付き住戸や、共用施設の利便性を重視したからでしょうか。

南側は、4階の都営アパートが存在するくらいで、日当たり、眺望ともに良好です。

西側は低層の住宅地となっており、一部3階建てのアパートの存在もありますが、こちらも住環境は悪くなさそう。

周辺は、閑静な住宅地ですが、徒歩5分に、「マミーマート 島根店」や、「ドラッグぱぱす 島根店」、徒歩10分のところに「西友 足立島根店」があり、生活には不便することはないロケーションです。駅東口の「イオン 西新井店」までは徒歩14分。

とは言っても、やはり西新井は、「アリオ西新井」「パサージオ」「西新井さかえ公園」がある西口が便利で楽しいエリアです。

西口と比べると、ヴェレーナシティ西新井が建つ東口エリアの寂しさは否めません。

子育て面では、東口も適している環境と言えそうです。通学校は、大人の足で徒歩8分の島根小学校、11分の六月中学校。徒歩圏内に小さな公園や自転車で移動すれば大きな公園も多く、徒歩10分の「ギャラクシティ」では様々な体験ができ、子供が大きくなるまでは出向く機会も増えるでしょう。

ハザード上では、荒川と江戸川が氾濫した際に、3m未満(住戸1階相当)の浸水リスクが提示されていますが、江東5区のエリアの中では比較的安心なエリアだと考えています(関連記事)。

ヴェレーナシティ西新井 価格は?!

気になる価格ですが、駅遠なので少しでも経済的に手に入れたいです。

ただし、その前に考えておくべきことがあります。西新井は、北千住以北の街では、マンション開発が盛んなエリアで、駅近に、有力な物件がたくさん存在していることです。

日清紡工場跡地の再開発によって立った大規模マンション群は、築10年以上が経過していますが、坪単価200万円前後で動いており、70㎡計算では4,000万円前半で手に入れられる計算です。

他に築浅の中古マンションでは以下のような成約が確認できました。

ライオンズ西新井グランフォート
駅徒歩5分
築2014年
7階、81.93㎡
6,150万円前後(坪単価248万円)

ライオンズ西新井グランフォート

イニシア西新井
駅徒歩9分
築2018年
7階、74.92㎡
4,800万円前後(坪単価213万円)

イニシア西新井

築浅ですが、もう少し近い条件

アンシア西新井パークレジデンス
西新井駅徒歩13分
梅島駅徒歩11分
築2015年
2階、72.6㎡
3,400万円前後(坪単価153万円)

アンシア西新井パークレジデンス

ヴェレーナシティ西新井と近しい条件の新築は、「サンクレイドル竹ノ塚」くらいでしょうか。

サンクレイドル竹ノ塚
竹ノ塚駅徒歩13分
2021年2月竣工予定


販売価格一例です。

2階、76.5㎡、4,499万円(坪単価194万円)
2階、62.54㎡、3,299万円(坪単価174万円)

以上を踏まえた上で、ヴェレーナシティ西新井の平均坪単価を200万円〜210万円前後と予想してみました。

ヴェレーナシティ西新井
F2タイプ、5階、70.24㎡
4,280万円(坪単価200万円前後)

「ジオ南砂町」では予想価格を大きく外しましたので、参考にしないでください。

このマンションの良さを考える

郊外に近いエリアの駅から距離があるマンションですが、検討に値する理由は、近隣のマンションには珍しい共用施設の充実度とコミュニティ醸成の期待感、戸建てでは味わえない住環境の良さだと考えています。

近隣のマンションで、テレワーク用のワークスペースなど、充実した共用施設を用意しているマンションは少ないと思います。

キッズルームやパーティルームは、同世代の子供の友達やママ友が自然とできる空間です。住人が入れ替わりやすいエリアでもなく、間取りはほとんどファミリー向けなので、住人同士で協力し管理状態を保っていけば、楽しく永住できるマンションになり得るのではないでしょうか。

周辺が開けた環境なので、戸建てでは味わえない、マンションならではの日当たりや眺望を享受できます。宅配ボックスなどの生活利便性やセキュリティ対策も、マンションならではの良さです。

上記のように、西新井の駅周辺に条件が良いマンションが無数に存在している中、将来的に売却前提での検討はお勧めできません。

マンションにまつわる「リセール」がもてはやされていますが、郊外や永住前提でマンションを検討する場合は、無理のない予算で、残債を多く残さないようにする事が大切です(関連記事)。

以上になります。

11月の初旬より事前案内会も始まります。私もモデルルーム訪問を楽しみにしています♪



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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