5年ぶりに、西新井で100戸超えの規模となる「ヴェレーナシティ西新井」。現地に近いマンションギャラリーを訪問してきました。

前回記事のおさらい

駅徒歩14分と距離はありますが、近隣のマンションには珍しい共用施設の充実度に、戸建てと比較しても住環境の良さが際立つマンションです。物件概要や詳しい周辺環境などは前回の記事をご参照ください(前回記事)。

ヴェレーナシティ西新井 公式HP

ランドスケープ・共用施設・管理

マンション敷地は南北に長く、住戸棟は南向きと西向きで構成されます。

建物外観は、実際に竣工すると画像や資料よりも格段と良く映るものですが、当マンションは、資料の時点でブルーのバルコニーガラスパネルなど特徴ある洗練されたデザインとなっています。

(出典:ヴェレーナシティ西新井 公式HP)

竣工が楽しみですね!

充実した共用施設は、このマンションを選ぶメリットのひとつで、西棟の1階部分に集約されます。

3ヶ所用意される「コワーキングラウンジ」は、クローズ空間なので音声を出しながらのテレワークや、落ち着いて作業をしたい時に、マンション内サードプレイスとして欠かせない場所になるでしょう。

「パーティルーム&ペアレンツサロン」内には「キッズスペース」があり、「コワーキングスペース(こちらはオープンスペース)」も併設されます。

共用施設の外にはデッキテラスとオーナーズパークが設置され、天気が良い日には子供を遊ばせたり、居住者同士の憩いの場にもなると思います。

南棟のエントランス部分にはラウンジがしっかり作られ、訪問者を対応するスペースとして、また住人の待合的な空間として機能するはずです。

このような利便性と暖かみを兼ね揃えた共用空間は、日々楽しい暮らしを提供してくれる「住まい+α」の価値になります。特に、コワーキングブースは時勢を反映していて、「新築」であることの価値を深めてくれます。

他、共用施設としては、24時間対応ゴミ置き場、食デリ対応の宅配ボックスなどです。

月々のランニングコストは、Gタイプ、71.83㎡住戸で22,000円前後。内訳は、管理費が14,150円(㎡あたり197円)に、インターネット接続料が1,650円、初年度修繕積立金が初年度6,820円となっています。

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主な住戸設備・仕様

住戸設備と仕様ですが、この価格帯のマンションとしては手を抜いていません。

主な設備です。

・玄関カメラ付きドアフォン
・ラクセスキー
・LD床暖房
・食器洗い乾燥機
・キッチン天板天然御影石(フィオレストーン)
・洗面室カウンター(同上)
・浴室ミストサウナ
・LDドアキャッチャー

ディスポーザーと共用廊下側の窓に可動式ルーバー格子が無いのが残念でしたが、玄関前のインターフォンがカメラ付きは、最近では珍しい設備。一生物の住まいですから、こうあって欲しいですね!キッチン天板と洗面室のカウンターは、天然御影石かフィオレストーンを選択できます。このあたりも住まいとしての格を高めてくれています!靴箱中央部の物を飾れるカウンター「ニッチ」は、玄関に入ったときに住まいの顔として華やかなイメージを持たせてくれるもの。トイレは手洗いカウンターが無く、タンク式の廉価タイプでした。

主な仕様です。

・玄関周りタイル張り
・直床二重天井
・天井高1階2,600mm、2階2,500mm、3階~2,450mm
・LD窓は、隣洋室と一体化した連窓
・バルコニー奥行き2m

バルコニーの奥行きは基本2m(一部1,1m~1,9m)ですが、南向きの6階より上の住戸は2,3mm~2,5mの奥行きある珍しい設定!住空間を高めるための特徴を出しています。

残念ながら、住戸間の隔て板は低いタイプでした。

ヴェレーナシティ西新井 間取り・価格

平面図です(2階、方角どおり)。

間取りは、基本的な田の字型タイプが主になります
(画像は、B1タイプ、68.01㎡)。

共用廊下側にアルコープ部分が無く、玄関を開けたら直で廊下になります。その分、柱が居室に浸食しています。

ファミリークローゼットなど各居室に大型収納を充実させることで、専有面積の割にLD面積が割かれている印象です。良し悪しではなく、好みが分かれるでしょうね。私は広々くつろげるLDの広さを取りますが、妻なら収納を選ぶと思います。

以下、主な住戸の価格です。

南向き

西向き

どの住戸を選ぶべきか

駅遠のマンションなので、私であれば、日当たり、眺望など住環境を重視します。それと、家族が1番長居するLD空間の広さも確保して、その中で少しでも価格を抑える視点を持ちます。

現状の売出しからであれば、以下の住戸から。

南向き

F2タイプ、8階、70.24㎡、4,848万円

専有面積が70㎡あって、ゆったりめ。LDの奥行きが4,430mmは最低限。本来70㎡であれば4,600mmくらいあると家具をしっかり選べるのですが。また、共用廊下側の玄関、居室に階段などの被りが無く、プライバシー性や採光の確保ができています。6階以上は目の前の団地の上を抜け眺望を確保、更にバルコニー奥行き2.5m仕様もポイントです。

Jタイプ、8階、70.24㎡、4,778万円

こちらは、共用廊下側がガッツリ共用階段に被るのが残念ですが、13.4畳のワイドリビングと、洋室(1)に柱の食い込みが無い整形な空間が気にいりました。同じくバルコニーの奥行きと眺望の抜けで8階(図は5階以下の奥行き仕様)。

南側は4階建ての団地まで約20mありますので、低層階から日当たりは十分でしょう。

ただし、私なら西向きを選びます。

当マンションの西向きの価値は、「価格と眺望の良さ」です。

前面が低層の住宅地のため、4階以上から空が抜け、中層階以上であれば富士山も拝める眺望、南向き以上の抜け感が気持ち良いです!南向きと単価の差を踏まえると、西向きは安いと思いました。

南向きと比べると、日中の日照時間は短くなりますが、東向きの共用廊下側の寝室に朝日が入るメリットもあります。

西向き

Cタイプ、5階、68.01㎡、4,198万円

共用廊下側の居室に共用階段やエレベータの被りが無く、明るくプライバシー性を保てる室内空間に。LDのワイドリビングによる開口部の広さと、洋室(1)の柱の食い込みがほぼ無いのも良いです。5階以上の抜けた眺望と価格のバランスで選びました。

Eタイプ、6階、71.36㎡、4,298万円

共用階段が若干被りますが、F2とほぼ同じような特徴です。この面積で4,200万円台。

ちなみに、上記、ワイドリビングと縦長のリビングに特徴について。

ワイドリビングはLDが明るく開放感はありますが、洋室(3)に窓がありません。縦長リビングは、すべての居室に窓がありますが、LD空間の開口部は狭く採光は弱めです(関連記事)。

しかし、Eタイプの6階が4,298万円で、1階が4,578万円と価格が逆転しているのにはびっくりしました。少し郊外に入ると1階住戸は人気がある証。モデルルームは1階住戸設定なのですが、「フレキシブルウィンドウ」を開放した先の「オープンエアリビング」に「プライベートガーデン」が目を見張ってしまうほど広大な空間でしたね。一戸建てでも、私たち庶民にこれだけの庭は手に入らないですから。

このマンションは、ルーフバルコニー付きや庭付き、コーナーサッシ採用の角住戸に、奥行き2.5mのバルコニー付き住戸など、特徴あるプランを多く打ち出していて選び甲斐があります。

ただ部屋を並べるだけでなく、少しでも居住空間を高めていく姿勢に好感がもてました。予算が許せば、そんな特徴あるプランも検討してみてはいかがでしょうか。

ヴェレーナシティ西新井 リセール、将来性は?

私が見学したときに売出していた住戸の平均坪単価は215万円でした

前回の記事でも触れていますが、近隣の売出しや確認できた成約状況から踏まえると、10年後のリセールはどうでしょうか。

Eタイプ、6階、71.36㎡
4,298万円(坪単価198万円)

3,300万円(坪単価152万円)

個人的な予想ですので、ご参考までに。

現在、西新井駅徒歩5分以内、築10年~15年の中古マンション相場は、70㎡4,000万円~4,500万円です。

マンションを選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったマンションを選びましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

駅徒歩14分。これは紛れもないデメリットですが、それを補う魅力があるマンションでもあります。共用施設の充実度、開放的な住環境、住空間の良さを際立たせる仕様など、居住者視点で造り込まれたマンションだと思いました!



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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