ブリリア大島グリーンアベニュー　モデルルーム訪問　予定価格　間取り

楽しみにしていた江東区の新築マンションが分譲されます。先日、「Brillia Gallery 新宿」を訪問しました。

物件の特徴・良さについて

物件概要

Brillia 大島 Green Avenue
東京都江東区北砂5
都営新宿線「大島」駅徒歩9分（A3出入口）
総戸数：地上9階建64戸
（販売戸数61戸、提携企業優先住戸2戸、地権者住戸1戸）
駐車場：10台
土地の権利：地上権
借地の種類・期間：一般定期借地権70年
（2022年4月21日～2095年1月31日まで）
売主：東京建物株式会社
施工：木内建設株式会社
工事完了年月：2024年11月下旬（予定）
引渡可能年月：2025年1月下旬（予定）

「Brillia 大島 Green Avenue」は、東京都心部近接の利便性と自然豊かな住環境を両立したポジションに建つ、明るい住空間が魅力のマンションです。

周辺環境・立地

大島エリアは東京駅から約6km圏内、子育て支援が充実し人口が増加中の江東区アドレスの北東部に位置します。

区内では、有楽町線延伸の開業が決まり、将来的な沿線周辺の利便性向上、まちづくりに注目が集まっています。

最寄りの「大島」駅から都営新宿線を利用すれば、「新宿」駅へ25分※、秋葉原界隈の「岩本町」駅へ11分※、「住吉」駅で乗り換えれば「大手町」駅へ17分※で移動できます。新宿方面も東京方面もスムーズに出られる場所（※日中平常時）。

都営新宿線、東京メトロ半蔵門線は、JR総武線や東西線と比べて朝の混雑率が緩く、通勤も比較的快適です。

急行停車駅の「大島」駅ですが、あまり本数はありません。乗れればラッキーな程度。それと、たまに「大島」駅どまりの電車があるため、少し得した気分になります。

界隈では、車を保有しなくてもそれほど不自由しません。東西南北の都営バス網で大型商業施設が複数ある「亀戸」駅、「錦糸町」駅、江東区役所がある「東陽町」駅など、主要駅周辺まで便利に移動できます。マンション周辺には、カーシェアの「タイムズカー」が徒歩5分以内に10台以上あります（23年9月現在）。

駅からマンションへの最短経路は、「丸八橋」を渡るためアップダウンがあり、炎天下や天候が悪い日、荷物がたくさんある日は少し辛いポイント。

日々の買い物は、近くのコンビニ、ドラッグストア、スーパーは「ヨークマート東砂店」（徒歩7分）を利用できます。駅からの帰り道であれば、少し遠回りしてですが駅前の「ピーコックストア大島店」（徒歩12分）で買い物をして、「砂島橋」を渡って帰る経路も使えます。

マンション周辺は穏やかな住宅地で、ファミリーのためのプレイスポットが点在するエリア。都心の側にいながら、水辺、緑道や大型公園など豊かな自然の中で子育てできるグッドポジションです。

特に、100もの専門店と「イトーヨーカドー」からなる大型商業施設「アリオ北砂」（徒歩11分）は、日々の買い物だけでなく休日も楽しめるスポットになっています。フードコートや子育てに便利な施設が充実し、子供が少し騒いでも寛容な大型商業施設の存在は、毎日の育児でどれだけ助かるか。家族の思い出をたくさん育んでくれる場所になるでしょう。

少し足をのばせば、大型商業施設「トピレックプラザ」（徒歩約20分）や、2022年に開業した「カメイドクロック」（徒歩約23分）も利用可能。「トピレックプラザ」には、ホームセンター「コーナン ドイト南砂店」が入居し、「手ぶら de BBQ」や「ラウンドワン」など娯楽施設も充実しています。

豊かな自然も生活の満足度を高めてくれる要素。「小名木川」の水辺を散策したり、「北砂五丁目団地」の森の木陰で涼んだり。

総延長3.7kmにもおよぶ「仙台堀川公園」（徒歩5分）には所々に見どころが点在。子供と遊具で遊んだり、植物の観察や昆虫採集するのも楽しく、夏になれば水遊びできる場所にたくさんのファミリーが集まります！公園沿いにある「東砂スポーツセンター」（徒歩13分）は、子供から高齢者まで楽しめる様々なスポーツのプログラムが用意されていて、プールもあるので、体を動かすのが好きな親子なら足繁く通う場所になりそう。

壮大な景観の「自由の広場」がある「大島小松川公園」（徒歩14分）。余裕で凧揚げができる場所が23区内にも残っていたんだと驚かされます。大型遊具があるアスレチック広場やバーベキュー広場もあって、休日が待ち遠しくなります。

「大島小松川公園」から、最高に気持ち良い荒川河川敷のサイクリングコースを下ると、イーストエリアのエンタメスポット「葛西臨海公園」（約6.5km）に着きます。新しくできた「スターバックスコーヒー」でゆっくりしたり、「葛西臨海水族園」も低料金で楽しめて、いつ行っても飽きない場所。近年、リニューアルも控えているのも楽しみです！

などなど。

この地に住めば、ファミリーの笑顔がたくさん見られる生活が待っています。

指定校は、「第六砂町小学校」（徒歩7分）、砂町中学校（徒歩3分）で、残念ながら敷地西側に近接している「亀高小学校」は指定校ではありません。

ランドスケープデザイン・設備仕様

マンションが建つ場所は、西側、南側の2方を接道した角地。

敷地南側が2車線道路、西側が道路を挟んで「亀高小学校」に面しているため、開放感がある立地です。道路を挟んで交番があるのも安心感があります。

南側は対面の駐車場まで約16ｍで日当たり良好。もし駐車場にマンションと同じくらいの高さの建物が建っても、日当たりへの影響は少なそうです。西側は、道路を挟んで「亀高小学校」の校庭なので、100ｍ以上の抜け感があり、採光豊かな住空間を実現してくれます。ここは当マンションの大きな強み！

外観は、前作の「ブリリア大島」に似ていて、ベージュ色を基調にバルコニーパネルの濃いブラウン、スカイブルーをアクセントに、空と緑が豊かなこの場所に映える色調、デザインです。

1階敷地には、機械式駐車場、自転車置き場、ゴミ置き場（24時間利用可能）、宅配ボックス、メールコーナー、コンフォートラウンジなどを設置。

コンフォートラウンジには各席にコンセントが用意されるので、ワークや子供の勉強に使えそうです。複合機が設置されるのは嬉しいですね。学校関連行事の前日夜や当日になって、子供に渡す大事なものをコピーするの忘れた！なんて時も重宝します。

ゴミ置場には匂い漏れの防止に前室が設けられ、オートロックは風除室とエントランスホールの2箇所で丁寧な造り。

そして、当マンションは、省エネ性、断熱性能に優れた「ゼッチ（ZEH）オリエンテッド相当」のマンションです。例えば、Low-E複層ガラスは、紫外線を軽減してくれます。西日が降り注ぐ西向き住戸の快適性を保つ設備。ガス温水式床暖房がLDだけでなく隣の洋室にも標準装備され、冬場も快適な室内空間を実現してくれます。

住宅ローン控除もZEH水準マンションの優遇を受けられますし、政府は、2030年に向けて「ZEH住宅」の義務化を掲げていますので、将来、当マンションを売却する際もメリットになるでしょう。

他、ディスポーザーはありませんが、賃貸からの住み替えであれば、満足できる設備仕様となっています。

1階住戸には奥行きがあるテラス、共用植栽スペースが設けられ、入居時に好みの植栽を選択できます。スロップシンクもつくので、ライフスタイルの幅を広げてくれる住戸設計。

特に西向き住戸バルコニー前は交通量が少ない道路。外部からは陽光を遮断しない曇りガラスで隠されていますし、その先は亀高小学校の校庭なので、まさに、画像のようなライフスタイルが絵に描いた餅にならない環境です！1階住戸を選ぶメリットがありますね。

定期借地権について

検討する際に理解しておきたいのが、定期借地権付きマンションである点。

定期借地権とは、土地所有者から土地を期限付きで借りて建物を所有する仕組みです。「更新による期間延長無し」「建替えによる期間延長無し」などの条件があります。

将来的に資産は残りませんが、住まいを安く購入できます。更地にして返却するまで建て替えの心配もありません。

一般的なランニングコストに加えて「月払地代」「解体準備金」がかかりますが、土地に対する「不動産取得税」「登録免許税」、「固定資産税・都市計画税」の負担が無いメリットもあります。

入居時から70年の長期設定なので（解体期間を含む）、若年層が検討する際も不安は少なく、残期間がしっかりとれるので短期間での売却もしやすいです。

借地権は「地上権」を設定しているため、自由に譲渡をすることが可能で、賃貸、相続なども有です。建物は区分所有なのでリフォームも可能。

住宅ローンは、一部制限がある場合がありますが、およそ問題なく借りられますし（※モデルルームで要確認）、住宅ローン減税も受けられます。

主な間取り　予定価格

以下、主な間取りと予定価格です。

西向き

Atタイプ、81.34㎡　4LDK
1階、6,600万円台

Aタイプ　81.34㎡　4LDK
2階、6,500万円台
5階、6,900万円台

Bタイプ　72.36㎡　3LDK
2階、5,900万円台
4階、6,100万円台

Cタイプ　71.65㎡台　3LDK
2階、5,800万円台
4階、6,000万円台

Dtタイプ　70.29㎡　3LDK
1階、5,700万円台

Dタイプ　70.29㎡　3LDK
2階、5,600万円台
4階、5,800万円台

Krタイプ　54.07㎡　2LDK
8階、5,500万円台

Lrタイプ　52.77㎡　2LDK
8階、5,300万円台

Nrタイプ　89.61㎡　4LDK
9階、8,200万円台

南向き

Eタイプ　82.00㎡　4LDK
2階、6,700万円台
5階、7,100万円台

Ftタイプ　56.52㎡　2LDK
1階、5,000万円台

Fタイプ　56.52㎡　2LDK
2階、4,900万円台
5階、5,100万円台

Gタイプ　70.53㎡　2LDK+S
2階、5,900万円台
5階、6,200万円台
8階、6,300万円台

Hタイプ　72.02㎡　3LDK
3階、6,200万円台
7階、6,400万円台

予定価格が出ている住戸の平均坪単価は、約285万円でした。

前作の「ブリリア大島」（同じく定期借地70年）は、築3年、22年に改正された「不動産の表示に関する公正競争規約」により、東京建物の公式HPでは駅徒歩10分→11分に変更になっていますが、直近の中古成約が坪単価240万円前後まで上がってきました。当マンションは徒歩9分、ZEH対応の強みがありますから、定期借地権付きであることを踏まえ妥当な価格だと思えます。

少なくとも所有権で、江東区駅徒歩10分以内が6千万円では購入できません。近隣では、「バウス西大島」（西大島駅徒歩7分）が、直近の成約で坪単価300万円前半～中盤なども踏まえると、当マンションが所有権であれば20%程度は高いでしょう。

個人的には、気持ちよく抜け感がある西向きの中層階あたり、5千万円台後半～6千万円前後の住戸が狙い目だと思いました。1階に抵抗が無い人であれば、1階住戸も満足度が高く選ぶメリットが大きいですね。

月々のランニングコストは以下。

Dタイプ、70.29㎡
管理費20,670円
修繕積立金11,247円
インターネット利用料1,540円
TV配信設備使用料385円
月払い地代7,741円
解体準備金4,684円
合計46,267円

所有権と比べると嵩む月々のコストですが、土地に対する固定資産税負担がないため、ある程度は相殺されます。「ブリリア大島」の同面積住戸と比べて重ためなのは、規模感の違いによるものでしょう。

管理員は、週5で8:00～17:00勤務を想定しています。

ブリリア大島グリーンアベニュー　デメリット

当マンションの生活において、気になる点は主に2点です。

まず、当マンションの強みでもある開放的な西向き住戸について。小学校の校庭に近接しているため、風が強い日は砂埃で窓を開けられなかったりベランダや洗濯物が汚れる懸念があり、体育の授業時や休み時間に校庭で生徒が遊んでいるときの喧噪もあります。校庭の仕様が変われば良いのですが。

もう一つは、ハザードリスクについて。江東区のハザードマップ上、周辺は浸水時の影響度が高いエリア。河川の洪水で2階相当、高潮で3階相当の浸水リスクが指摘されています。数百年に一度来るか来ないかのリスクですが、城東エリアで住まいを選ぶ際に不安に思う人も一定数います。

他にも、住まいを検討する際は事前に最低限の下調べをしておきましょう（関連記事）。

まとめ・将来的なリセールは？

将来、売却を考えた際のリセールはどうでしょうか。

人口減少社会の中でも人が集まってくる東京都。特に江東区は、過去30年間で40%も人口が増えた人気のエリアです。2030年代中頃には有楽町線の延伸で利便性、街の魅力は高まり、沿線や江東区の相場は更に上がるでしょう。

2030年にZEHが義務化されても当マンションは対応済み。

残年数が減れば価値は0に近づいていきますが、相場が上昇する可能性が高い人気エリアなので、10年住んで残60年、20年住んで残50年、30年住んで残40年程度であれば、十分な需要があるはず。もともと所有権より安く購入できているので、所有権のマンションと比較して絶対的な価値は下がりますが、リセールバリュー（%）は、それほど悲観する必要はないでしょう。

現在、江東区の駅徒歩10分以内、ファミリータイプの新築をこの価格で検討するのは難しく、今後も周辺相場の騰落率は高いレベルで維持していくはず。少しでもリーズナブルに、都心近くで豊かな生活を考えているファミリー層にお勧めできるマンションです！

23年11月9日追記　予定価格引き下げ！

予定価格が更新されました。これなら更に人気が出そう。オススメです！

西向き

Atタイプ、81.34㎡　4LDK
1階、6,600万円台→6,100万円台

Aタイプ　81.34㎡　4LDK
2階、6,500万円台→6,200万円台
5階、6,900万円台→6,500万円台

Bタイプ　72.36㎡　3LDK
1階、5,600万円台
2階、5,900万円台→5,700万円台
4階、6,100万円台→5,900万円台
6階、6,000万円台

Cタイプ　71.65㎡台　3LDK
1階、5,500万円台
2階、5,800万円台→5,600万円台
4階、6,000万円台→5,800万円台
6階、5,900万円台

Dtタイプ　70.29㎡　3LDK
1階、5,700万円台→5,300万円台

Dタイプ　70.29㎡　3LDK
2階、5,600万円台→5,400万円台
4階、5,800万円台→5,600万円台
6階、5,700万円台

Krタイプ　54.07㎡　2LDK
8階、5,500万円台→5,200万円台

Lrタイプ　52.77㎡　2LDK
8階、5,300万円台→5,000万円台

Nrタイプ　89.61㎡　4LDK
9階、8,200万円台→7,500万円台

南向き

Etタイプ　82.00㎡　4LDK
1階、6,300万円台

Eタイプ　82.00㎡　4LDK
2階、6,700万円台→6,400万円台
4階、6,600万円台
6階、6,800万円台

Ftタイプ　56.52㎡　2LDK
1階、5,000万円台→4,400万円台

Fタイプ　56.52㎡　2LDK
2階、4,900万円台→4,500万円台
4階、4,700万円台
6階、4,800万円台

Gタイプ　70.53㎡　2LDK+S
2階、5,900万円台→5,700万円台
4階、5,900万円台
6階、6,000万円台

Hタイプ　72.02㎡　3LDK
2階、5,800万円台
7階、6,200万円台

以前の予定価格平均坪単価285万円→約270万円になりました！

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