小・中規模マンションの分譲が多い船堀エリアだけに「プレシス船堀」も独自色を打ち出しています!モデルルームを訪問しました。

物件概要・特徴・良さ

プレシス船堀
所在地:東京都足立区宇喜田町
交通:都営新宿線「船堀」駅徒歩9分
総戸数:23戸(他管理員室1室)
専有面積:55.01㎡~71.00㎡
入居(予定)日:2022年9月下旬
施工会社:関組
売主:一建設
販売代理:プレシャスホームズ
(一部抜粋)

当マンションの良さは、大型公園や自然に囲まれた生活環境の良さ、加えて、全戸南西向き、ワイドスパン中心で角住戸率69%の豊かな居住空間と便利な最新の設備にあります。

立地・周辺環境

江戸川区役所が移転してくる「船堀」駅前。再開発の輪郭が徐々に浮き彫りになってきました。

もともと急行停車駅として生活基盤が充実していた船堀エリアは、近年、住宅人気が高まっています。

マンション立地は、「船堀」駅南口から船堀街道沿いにフラットな直線の道のりを徒歩9分の所。船堀街道沿いに建ちます。

近隣の街道沿いには、「セブンイレブン」や「スシロー」をはじめとした飲食店があり、同じく徒歩9分の「パークホームズ船堀」と比べると、明るくて生活しやすい立地、船堀駅周辺と西葛西駅周辺の両方の生活利便施設を利用できるポジションです。

マンションの南側に広がる「宇喜多公園」「行船公園」一帯は、沢山の家族、子供で賑わう人気スポット。「江戸川区自然動物園」は、レッサーパンダやアシカなども見られる、身近な動物園です。

近くを流れる「新川」は、四季折々の景観が豊かな水辺。千本桜で有名です。

春には桜が咲き乱れる「新川」

西葛西方面、公園一帯の南側には、「イオン葛西店」や大型商業施設「サニーモール西葛西」などの生活利便施設が揃う商業集積地があり、子供ができれば、この一帯を中心に遊んだり、お買い物したり、たくさんの思い出ができるでしょう。住みやすい生活環境となっています。

船堀、西葛西エリアは、駅近に築浅の小規模マンションが林立していますが、当マンションを積極的に選ぶ価値があると思っています。上記のように、両エリアの生活しやすい環境の狭間で住める、区内でも特に魅力があるポジションだからです。

一方で不便なところも。船堀方面も、西葛西方面も、最寄りのスーパーまで12分ほど歩きます。

もう一つ、「西葛西」と「船堀」を南北につなぐ都営バスが、マンションに面している船堀街道経の南北直線ルートほとんど無いこと。住宅地の中を抜ける迂回ルートばかりなんですよね。

車があれば、なお便利に生活できるエリアです。

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ランドスケープデザイン・共用部分

小ぶりですが、洒落たデザイン!ネイビーのバルコニーパネルと、ベージュのコントラストが洗練されています。

23戸の小規模マンションのため、共用部分はメールコーナーや宅配ボックスなど生活に必要な最低限のみ。

オートロック1カ所で住戸前まで入れてしまうマンションが多い中、エントランスでのオートロックとセキュリティ機能付きエレベーターで、外部からの侵入者を防いでくれます。

駐車場は平置き8台、駐輪場は36台に加えサイクルポートが6区画用意されます。

住戸設備・仕様

主な設備・仕様です。スマートフォンを利用した施錠管理システム、宅配型トランクなど、最新の設備が充実しています!

・床暖房
・食器洗い乾燥機
・ローシルエットトイレ
・トイレ手洗いカウンター
・テブラコネクト
・テブラキー
・エアトランク
・T-2サッシ
・二重床二重天井
・天井高2,450mm

「テブラコネクト」は、スマートフォンで施錠が可能なだけでなく、両親や知人のスマートフォンに合鍵まで発行できるシステム!宅配業者に1回限り許可するワンタイムキーを発行すれば、不在時、荷物を室内まで入れてもらうこともできます。玄関錠の解錠・施錠を行った際、通知が届くように設定ができるため、家族の外出・帰宅時間を把握することもできます。

「エアトランク」は、0.2畳サイズ(110サイズのダンボールが9個程度を収納)を配送料など無料で利用することができる宅配型トランクルームです。

主な間取り、予定価格

間取りは全3タイプ。1階は2戸。2階〜8階は3戸設定です。

Aタイプ(71.00㎡)
2階、5,390万円

Aタイプ(71.00㎡)
(出典:プレシス船堀 公式HP)

しっかりスパンが取れていて、正方形に近い各居の使いやすさ、収納が十分な効率的空間になっています。リビング外の洗面室、クランクしてリビングインする廊下でプライバシー性が高い住戸です。2面採光の角住戸で、各居室明るさがしっかり取れます。

Bタイプ(70.43㎡)
4階、5,290万円

Bタイプ(70.43㎡)
(出典:プレシス船堀 公式HP)

8m超のワイドスパンで、LDと2つの居室がバルコニーに面したプラン。主寝室に使用できるサービスルームは、就寝以外にも用途が持てそうな余裕の7畳、巨大なウォークインクローゼットが圧巻です!洋室(2)を開ければ、開放的なLD空間にもなり、70㎡とは思えない広々感に柔軟な生活スタイルが送れそうです。

Cタイプ(55.01㎡)
1階、3,990万円
3階、4,490万円
4階、4,590万円
8階、4,890万円

Cタイプ(55.01㎡)
(出典:プレシス船堀 公式HP)

55㎡の3LDKにはびっくりしましたが、角住戸で明るく、需要はあるでしょう。

平均坪単価は260~270万円前後。Bタイプはワイドスパンの居住性が高い空間の割に、単価が比較的抑えられていると思いました。Cタイプは逆に少し盛られています。

月々のランニングコストです。
Aタイプ71㎡
管理費、21,840円
修繕積立金、4,970円

同じ徒歩9分の「パークホームズ船堀」、「ソルフィエスタ船堀」と販売単価は同程度ですが、管理費は、当マンションの方が5,000円程度高いですね。23戸の規模感もそうですが、エレベーターのセキュリティシステム、エアトランクなど、他のマンションには無い最新の設備の分と思えば、納得はできると思います。

当マンションのデメリット

船堀街道沿いの立地は、「パークホームズ船堀」の閑静な住宅地と好みが分かれると思います。コンビニも1分なので夜間の利用も便利ですし、私は、この程度の賑やかさの方が好みですが、静かな場所に住みたい人には向いてないでしょう。

それと、江戸川区は特に子育てに便利な環境なので、子育て世帯であればマンション内でお友達やコミュニティを作りやすい大規模マンションの方が、さらに子育て支援のメリットが享受できると考えています(関連記事)。

新築にこだわらなければ、船堀なら、駅徒歩3分の254戸「ザ・パークハウス船堀」、同4分の245戸「プラウドシティ船堀」。

西葛西で言えば、幼稚園の園バスがエントランスまで迎えに来てくれる、駅徒歩7分の358戸「ザ・ガーデンズ西葛西」、同8分の459戸「レジデントプレイス西葛西」あたりは、充実した共用部分、サービス含め、一見の価値あるマンションです。

それと敷地南側の駐車場が将来どうなるかは気になりました。それほど高い建物が建つような土地ではないと思いますが。

マンション南西側の(バルコニー前面)の環境

マンションを選ぶ際は、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)。

最後に、まとめ

生活しやすい立地と暮らしやすい間取りに最新の設備。船堀エリアは、今後ますます便利になり盛り上がっていきます。永住前提で考えているのであれば、積極的に検討しやすい新築マンションだと思いました。


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