『自然を満喫しながら暮らしたいけど、都心に近いポジションも捨てがたい』そんな思いを実現できるマンションが、江戸川区に誕生します!

オーベルグランディオ平井 物件概要

オーベルグランディオ平井
東京都江戸川区小松川3
JR総武線「平井」駅徒歩16分
都営地下鉄新宿線「東大島」駅徒歩16分
用途地域:第一種住居地域
総戸数:13階建て138戸
間取り:3LDK~4LDK
専有面積:71.65㎡~85.46㎡
駐車場台数:63台、他来客用1台
自転車置き場:371台
バイク置き場:7台
売主:大成有楽不動産
販売提携:長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:大成有楽不動産
竣工時期:2022年1月予定

立地・アクセス

このマンションの立地は江戸川区の最西端。東京駅から東に約8km圏内で、旧中川を渡れば江東区がすぐ隣、都心に近接したエリアに建ちます。

出展:オーベルグランディオ平井 公式HP

JR総武線の平井駅、都営新宿線の東大島駅からちょうど中間、両駅から徒歩16分の駅遠の場所は、真夏や雨の日の駅からの帰路を考えただけで辟易としてしまうのですが、両駅から電車に乗ってしまえば、東京駅や新宿駅まで10数分~20分程でアクセスできる立地に位置します。2路線を利用できる強みもあります。

また、マンション近隣を通る都営バスで、平井、亀戸、錦糸町、東大島各駅まで移動できるので、荷物が多い時、天候が悪い時など、駅遠の立地に住む生活の支えになりますね。

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周辺環境の特徴

都立大島小松川公園を中心とした広大な自然が、このマンションを語る上で最大の特徴になります。

小松川公園ではファミリーがバーベキューをしたり、子供が伸び伸びと走り回っていたり。旧中川では高齢者が散策をしたり、釣りを楽しんだり、若い人がカヌーの練習をしていたり。荒川の河川敷では老若男女がマラソンにサイクリングに、それぞれのゆったりした楽しい時間を過ごしています。都心近接とは思えない開放的なのんびりした時間。ある意味、エンタメ空間と言える場所です。

デメリットは生活利便性です。

マンション近くにあるリバーウエスト千本桜商店街

小型スーパー「中村屋」、セブンイレブン、ドラッグストア「ぱぱす」はあるのですが、大型スーパーは、東大島駅、平井駅周辺まで自転車で赴かなければならず、子育てファミリーにとっては不便だと感じます。

平井駅から現地までの道のりは、女性も安心できる商店街の一角を通る時間が多い一方で、東大島駅から、公園、緑地を横目に、首都高速の高架下を通るルートは、女性や子供の夜間の一人歩きにおいて若干の不安を感じます。

平井駅までの道のり
東大島駅からの道のり

通学校の、小松川第二小学校、小松川第二中学校は、マンションから近く通学には安心な環境です。

新しく綺麗な校舎に、子供達が伸び伸びと通っている明るい光景がありました。周辺は築年数が建った都営住宅が多い様相ですが、一見古くなった街並みと元気なファミリー層が共存した土地柄といえます。

ハザードリスクについて。

全域で水害リスクが高い江戸川区ですが、現地は、荒川の堤防に向けて坂を上った高台に位置しています。

ハザードマップ上は、高潮リスクが少しありますが。荒川が氾濫した洪水のリスクは、ほぼ無しとされており、区内でも比較的安心なエリアと見なされています。広大な面積を誇る大島小松川公園は水害リスクが皆無で、防災公園としての役割も担っているため、エリアに住む安心感はあります(関連記事)。

マンション現地

マンション現地は、4方を接道してはいますが、南に首都高速、西に小松川グリーンタウン、北に東京リバースフォート(マンション)、東側に都営住宅が建ち並び、その真ん中にマンションが建ったら、高い建物でかなりの詰め込み感が出てしまいそうだと感じました。

マンションは、南西向き棟と東南向きの2棟構成になります。

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

南東向き棟の前には首都高速の存在(画像左手)南西向き棟の前面には小松川グリーンタウンの存在が(画像右手)。

南西向き棟とグリーンハイツの間には、平置き駐車場、空地を取ることから、距離は十分に取られそうなので、日当たりは比較的良さそうですが、眺望は遮られるでしょうか。

現地より、西側グリーンハイツを臨む

南東向き棟、首都高速の上を抜ける住戸は、荒川を臨める眺望、日当たり共に抜群の住環境になりそうです。

現地より南向きを臨む
南側の緑地からマンション方向を臨む

一方、首都高速の防音壁のおかげで意外と車の騒音が少ない印象の現地ですが、防音壁を越えた中層階以上の騒音は気になるところです。

オーベルグランディオ平井 価格は?!

公式HPに、71.65㎡3,900万円台~85.46㎡6,500万円台、予定最多価格帯4,700万円との表記がありますが、平均坪単価は220~230万円前後ではないでしょうか。

このマンションの検討材料は、とてもシンプルだと思います。

最高の環境に加え価格訴求がメリットですが、生活利便性の低さと駅遠の立地を天秤にかけた時にどう判断するかでしょう。

少しでも経済的に住まいを検討している若年層であれば、現在の「マンションは高い!」時代において、この価格は魅力的に映っていると思います。しばらく先まで、事前案内会は満席状態でした。

子育て世代が伸び伸び暮らせそうな、素敵なマンションになりそうですが、このマンションを検討するにあたり、もう1つ加えて欲しい検討事項があります。

それは、周辺、駅徒歩10分以内の中古マンションも合わせて検討してみることです。

例えば、平井駅徒歩8分の「シティテラス平井」と、東大島駅徒歩9分の「ブリリア大島小松川公園」。

シティテラス平井は、7月に、西向き、7階、67.88㎡住戸が、5,000万円前後(坪単価240万円前後)で成約されています。

シティテラス平井(築2016年)

大手、住友不動産の大規模マンション、荒川沿いで住環境も良く、エリアでは際だったマンションです。築2016年と新築に近いので、同世代の入居者世代と交流できたり、ママ友コミュニティを作りやすい新築のメリットもまだ活かせると思います(関連記事)。

ブリリア大島小松川公園は、築10年を過ぎていますが、駅徒歩10分以内、大島小松川公園に面し、人気があるマンションで、こちらも坪単価200万円前後で取引されています。

ブリリア大島小松川公園(築2008年)

条件にもよりますが、70㎡住戸の中層階だと、4,000~4,500万円ほどが相場だと思います(関連記事)。

オーベルグランディオ平井の最多価格帯4,700万円台が、中層階7階あたりだとすると、2つのマンションくらいは1度見た上で、駅遠の新築を判断するべきだと思います。

最後に

結婚して子供を産んで、伸び伸び子育てをして、老後は自然に囲まれながらのんびり、都心に近接した場所で、自然と寄り添いながら生涯気持ちよく永住できるマンションです。1度、現地周辺に足を運んで、環境の良さをぜひ実感して欲しいです!

2020年10月10日追記 オーベルグランディオ平井 予定価格

10/10(土)、11日で事前登録説明会を開催しています。予定価格は10/5時点です。

予定価格時の平均坪単価は225万円です
(4,600万円台は、4,650万円として計算)。

エアリーコート(南東向き)

Aタイプ(85.46㎡)

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

4階、5,600万円台
7階、6,000万円台
11階、6,300万円台

Bタイプ(73.20㎡)

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

6階、4,900万円台
10階、5,200万円台

Dタイプ(71.84㎡)
4階、4,600万円台
7階、4,900万円台
11階、5,200万円台

ブリーズコート(西南西向き)

Hタイプ(71.72㎡)
4階、4,600万円台
8階、4,700万円台
11階、4,800万円台

Jタイプ(73.20㎡)
4階、4,700万円台
8階、4,800万円台
11階、4,900万円台

Kタイプ(78.00㎡)

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

4階、5,100万円台
8階、5,300万円台
11階、5,500万円台

間取りメニュープランの選択、平置き駐輪場や駐車場の先着順確保など、第一期販売限定のご成約特典も多いので、モデルルームでご確認してみてください。間取り、設備などマンションの詳細は追って共有したいと思います。



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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