「オーベルグランディオ平井」のモデルルームを訪問しました!現地や周辺環境をよく知らずして語れないマンションです。

前回記事のおさらい

都立大島小松川公園、荒川を中心とした、周辺の広大な自然環境が、最大の特徴になります。デメリットは、JR総武線「平井」駅、都営新宿線「東大島」駅から徒歩16分の立地。その点、価格は控えめで求めやすいマンションとなっています。物件概要も含め、前回の記事をご覧ください。(関連記事)。

ランドスケープ・共用施設・管理

ランドプランの大きな特徴は、空地率を79%まで高めていることです。

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

敷地内だけを見ればゆったりした配棟ですが、周辺4方向をマンションや首都高速に囲まれており、これ以上、住棟へ充てると詰め込み感が増すため、妥当な配棟計画だと思いました。

(出典:Google Maps)

自然に恵まれている環境に建つマンションですが、これでもかと敷地北側には1,200㎡もの広場状空地が設けられます。

スムーズに入出庫できる全台平置きの駐車場は、車保有者にとってはありがたいかぎり。

住棟は、南西向きと南向きの13階建てが2棟、138戸で構成され、全戸3LDK以上、平均専有面積を74㎡超とし、ゆとりある住戸設計です。

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

共用施設は、南向き棟の1階に集約されます。

・フレックスルーム
・キッズルーム
・パーティルーム&キッチン
・オーナーズテラス
・宅配ステーション
・シェア倉庫
・カート置き場
・ベンダーコーナー
・防災倉庫

フレックスルーム、キッズルーム、パーティルーム&キッチンは、空間をつなげての利用もできるようです。フレックスルームは、クローズではないものの、ワークや自習としても利用できるのが良いです!

ソフト面では、お弁当や食料品などの宅配「ナッシュ」や「生活共同組合コープみらい」、家事代行の「ベアーズ」と提携したサービスが用意されています(有料)。

マンション引き渡し後の1年もしくは2年間は、共用施設を利用したコミュニティイベントなどを予定しています。

管理体系は確認できませんでしたが、73.2㎡住戸で月々の管理費が14,700円、インターネット使用料が700円、初年度修繕積立金が3,660円と抑えられています。修繕積立金は、通常段階的に引き上げられますが、駐車場に機械式を用いていないため、将来的にも比較的低コストが実現できるのではないでしょうか。

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主な住戸設備・仕様

住戸内の設備、仕様については、特筆すべきものがありません。

先日訪れた「ジオ南砂町」と比較しても、かなり寂しいものとなっています。

このマンションの大きなメリット、価格面への訴求が、設備面のコストカットへ転嫁されていると感じました。

 以下、主な設備と仕様です。

・LD床暖房
・キッチン人造大理石天板
・食器洗浄乾燥機
・魔法瓶浴槽


・直床二重天井
・天井高、2,600mm(1階~3階)、2,550mm(4階~)
・全戸二重サッシ
・バルコニー奥行き2,000mm
・サッシ高2,000mm(直床からの高さ)

玄関前のインターフォンはカメラ無し、多くの新築マンションで非接触型の「ラクセスキー」が導入されている中、タッチしなければならない「キーレスエントリー」は、古さを感じました。

キッチン収納と洗面台の引き出しは、どちらもソフトクローズではなく、「ガタン」と閉まります。洗面室にリネン庫はありますが、吊り戸棚はオプション設定でした。浴室小さめの鏡も物足りません。

トイレの手洗い器は無く、流すと自動で水がでる便器一体型で、リモコンも便器に装着されているタイプ。

LDと隣接の洋室を一体化するスライドドアは、空間の開放感が少ない背の低いタイプで、床にレールがあるのも今時?と思ってしまいました。

直床のため、天井高は比較的高めです。床は、コンクリートの上にクッション材を敷いた柔らかめのフローリング。首都高速が隣接しているため、全戸二重サッシの仕様とし、バルコニーの奥行きはしっかり2mを確保しています。

玄関周り、バルコニー周りはコンクリートそのままに、角住戸を除き、住戸周りの質を高めるようなタイル張りにはなっていません。

使い勝手が良さそうと感じたのは、顧客の声から作り上げた設備の仕様「オレンジラボ」です。

例えば、玄関横のシューズクローゼットに、コンセント付きのニッチカウンターを設けた上で収納力もしっかり確保している点、

キッチンの引き出し上部から作業スペースを引き出せるサポートカウンターなど、細やかな仕様が気にいりました。

洗面台についても、木目調素材を使用したカウンターは高級感があり、大型一面鏡とミラーキャビネットは、一般的なものより収納スペースは劣りそうですが、お洒落な印象を受けました。

クローゼット内は、上下前後可動できるハンガーパイプとなっています。

最後に、どの住戸にも、LD内にホームライブラリーのスペースがあります。

パソコンや電話などの作業台、趣味のスペース、子供の学習スペースとしては重宝すると思いますが、リビング内の狭小なオープンスペースなので、日中、テレワークを行うのはどうでしょうか。住戸内でテレワークをするなら、73㎡同規模住戸でも、「リビオシティ西葛西 親水公園」の「モアトリエ」くらいクローズドスペースが欲しいですね。

以上、最近見てきた新築の中でも、久しぶりに徹底したコストカットがされている印象を受けました。

細かい点は抜きにしても、主寝室、洋室のプライバシーを守る「ルーバー格子」と、バルコニー、隣住戸との隔て板を天井までの高いタイプにして欲しかったです(関連記事)。

ルーバー格子が無いと、共用廊下に面した寝室で気持ち悪くて寝付けません(個人の感想です)。

隣住戸との隔て板が低い事については、気にしない人も多いですが、「住まいとしての格・佇まい」や、隣住戸からの音漏れや気配を考えた時に、高いタイプをマストにしてほしいと思っています。

ただし、設備面は、一次取得者層からすれば「ディスポーザーが無いんだ」くらいで、生活に大きな影響を与えるものではなく、このマンションの良さを考えた時に、大きな判断材料の1つにはしたくありません。

立地や価格帯を見ても界隈に競合物件が少なく、設備や仕様の良さで決めるような特徴のマンションではないはずで、沿線の新築だけを見れば、「プラウドタワー亀戸クロス」や、今後分譲される「シティテラス新小岩」と、同じ土台で比較検討される物件でもないからです。

オーベルグランディオ平井 間取り・第2期価格

 住棟は、ブリーズコート(西南西向き)とエアリーコート(南東向き)の2棟構成。

第2期の売出し価格です。

(単位:万円)

売出し中の14戸の平均坪単価は224万円ですが、ブリーズコートは216万円、エアリーコートは232万円と差があります。

エアリーコートは、住環境が良くなる中層階以上から単価が上がりますが、ブリーズコートは、前面にある13階建ての「小松川グリーンタウンリバーウェストD館」の存在により最上階まで眺望が抜けないため、階数による価格差が無く、ブリーズコートより低めの単価に抑えられているからです。ただ、ブリーズコートは、エアリーコートに比べ首都高速の騒音が少し緩和されるメリットもあります。

主な間取りは以下です。

エアリーコート

Aタイプ

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

Bタイプ

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

Cタイプ

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

Eタイプ

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

ブリーズコート

Hタイプ

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

Jタイプ

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

Kタイプ

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

71㎡住戸3,900万円台の顧客を惹きつける戦略部屋は、首都高の壁ビューになってしまうエアリーコートの2階、CかDタイプになると思います。最終期近くまで売り出しは無いでしょう。

どの住戸を選ぶべきか

私が選ぶとすれば以下の視点です。

エアリーコートであれば、8階以上のBかCタイプ
現売出しの中では、
Bタイプ、11階、73.2㎡、5,318万円

前建ての首都高速、中学校の上を抜けてくる8階以上は、日当たりの良さと半永久的な荒川ビューが魅力です。デメリットは、首都高速の上を抜けるため車の騒音を被ること。

その中でDタイプは、共用廊下側がブリーズコートの壁ドンである事に加え、エレベータを抜けた外廊下が賑やかそうなのが気になりました。

ブリーズコートであれば、高層階のIかHタイプ
現売出しの中では
Hタイプ、12階、71.72㎡、4,688万円

階数による価格差が無いので、できれば高層階が良いですね。前建ての被りは階数による差は無くても、高層階は少しでも空が抜けてくる分、採光や日当たり、共用廊下側の部屋の明るさも変わってきますし、風通しも良くなるはずです。

Jタイプはほぼ完売状態、Gタイプはエレベータホール前に加え、エアリーコートへ向かう住人の往来が気になりました。Fタイプは角でキッチンに窓があって良さげなのですが、お隣Eタイプの洋室(1)からバルコニーを覗かれてしまいそうな角度がちょっと気になりました(再度、要確認)。

上記、半永久眺望を手に入れたい人ならBタイプ、少しでも経済的に手に入れたい人ならHタイプだと思います。

グロスで600万円以上差が付いてしまっていることを考えると、私ならHタイプの12階が欲しいですね。4,688万円は安いと思いました!

このマンションは、どんな人が買うべきか

あらためて、このマンションのメリットは価格と周辺環境、デメリットは駅遠の立地です。

しかしながら、駅遠でも価格が安いからと、妥協して購入するマンションではありません。

第1期で49戸を供給済みで、契約した人の多くが、地縁的なつながりと聞きました。「大島小松川公園」を中心とした周辺環境の良さを知っている人であれば、新築、築浅が少ない小松川エリアのマンションには、積極的に触手が動くはずです。

自然豊かで子育て環境にも適しているマンションです。特に子供が多く、専業主婦を抱えて経済的にも訴求するファミリー世帯で新築を希望であれば、選ぶ価値があるマンションだと考えています。

オーベルグランディオ平井 リセール、将来性は?

環境が良く駅から遠いこのマンションは、ファミリーのための永住型なので、リセールについては期待せずに検討しましょう。

ただし、エリア内の新築、築浅の希少性、分譲されてから地縁的な住人の契約が多かったこと、周辺環境の圧倒的な良さにありながら都心近接エリアなどのメリットを考えれば、指名買いが入るようなマンションになることも考えられます(関連記事)。

この界隈では、「ブリリア大島小松川公園」以来の新築分譲マンションになると思いますが、そのブリリアは、大島小松川公園に隣接し、東大島駅徒歩9分の恵まれた立地。築12年が経過しても、坪単価200万円、グロスでは4,300万円前後で動いています。

以上を踏まえ、10年後は、どのくらいの相場を維持できるでしょうか。以下、あくまで私の予想です。

ブリーズコート、Hタイプ、12階、71.72㎡

4,688万円(坪単価216万円)

3,600万円(坪単価165万円)

経済的に求めることができる駅遠のマンションとしては、十分な相場が保てるのではと勝手に考えていますが、無理しない借入金額で購入する視点も持っておきましょう。

まとめ・最後に

(出典:オーベルグランディオ平井 公式HP)

前回の記事でも触れたように、このマンションを選ぶ際は、「シティテラス平井」や「ブリリア大島小松川公園」など近隣の有力中古も見てから選ぶべきだとは思いますが、上記、このマンションの良さに加え、共用施設の充実度、近い世代の同じ入居時期によるコミュニティ醸成のしやすさなど、新築の良さがあることも大きなプラスです。

第1期で、すでに49戸を供給しており、販売は好調と言えます。エリアでマンションを検討している方は、早めのモデルルーム訪問をお勧めします。



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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