再開発が進む「小岩」エリア。駅徒歩10分以内の住居エリアに期待の新築マンションが誕生します。
概要・マンションの特徴
エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ
東京都江戸川区西小岩3
JR総武線「小岩」駅徒歩8分
総戸数：8階建て55戸
専有面積：43.67㎡～73.80㎡
駐車場：18台
売主：新日本建設
施工：新日本建設
完成予定：2024年2月下旬
（出典：エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 公式ＨＰ）
当マンションは、「エクセレントシティ小岩（駅徒歩3分）」「エクセレントシティ小岩ステーシア（駅徒歩4分）」に続いて、「小岩」駅徒歩圏内で3棟目のエクセレントシティブランド。過去2棟が小岩駅周辺の賑やかな商業エリアだったのに対し、国道14号線より北側の西小岩アドレス、「第1種住居地域」の中に建ちます。
敷地は2方を接道した角地で、ランドスケープデザインはシンプル。
エントランスホールを抜けると住人が利用できるコミュニティルームが設けられ、特徴的なのは、一画に「ワークブース」が設置されること（有料）。これなら小規模マンションでも導入の余地がありますね。他、共用部は、24時間利用可能なゴミ置場、宅配BOXなどで構成されています。
（出典：エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 公式ＨＰ）
駐車場台数は18台で設置率30％超。うち1階住戸の2タイプには専用の駐車場が付き、住戸内から直接乗り入れができます（月額使用料20,000円）。来客用駐車場、電気自動車充電システムも用意されます。風雨から自転車を守ってくれる屋内自転車置き場、ハンズフリーキー、タッチレスで階数を指定できるエレベーターも快適です。
住戸設定は、G2タイプの1LDKが一軒家の敷地に隣接した南向き。他は南西向きです。南西向きは、道路を挟んで低層の住宅地を向いているため、3～4階より上は抜けてきそうで午後からは日当たりも確保できるでしょう。将来的に住環境が悪化するリスクも少ないです。
主な設備・仕様は、生ゴミを粉砕するディスポーザーはありませんが、全体的に充実したものになっています。
食器洗い乾燥機
エクセレントウォータープラス
洗面室タッチレス水栓
ランドリー上部吊戸棚
浴室ミストサウナ
トイレ吊戸棚
トイレ手洗いカウンター
ローシルエットトイレ
ウォールドア（天井部まで）
ルーバー面格子
二重天井・二重床構造
など
住戸のプライバシー性を高める「ルーバー面格子」と、バルコニーの隣住戸との隔て部分はコンクリート（一部除く）。後からリフォームなどで変更できない共用部は、さすがの造り込みです。
主な間取り、価格
主な間取りと価格です。
Aタイプ、3LDK、73.80㎡
3階、7,098万円（坪単価318万円）
4階、7,198万円（坪単価322万円）
（出典：エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 公式ＨＰ）
Ｈタイプ、3LDK、71.55㎡
8階、7,398万円（坪単価342万円）
（出典：エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 公式ＨＰ）
Ｃ1タイプ、3LDK、70.20㎡
1階、6,898万円（坪単価325万円）
※専用駐車場付き
Ｃ2タイプ、3LDK、70.20㎡
3階、6,898万円（坪単価325万円）
4階、6,998万円（坪単価329万円）
（出典：エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 公式ＨＰ）
Ｉ1タイプ、2LDK、58.50㎡
6階、6,098万円（坪単価345万円）
Ｉ2タイプ、2LDK、58.50㎡
7階、6,098万円（坪単価345万円）
（出典：エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 公式ＨＰ）
Ｄ1タイプ、3LDK、67.15㎡
1階、6,498万円（坪単価320万円）
Ｄ2タイプ、3LDK、67.15㎡
3階、6,698万円（坪単価330万円）
4階、6,898万円（坪単価340万円）
6階、6,998万円（坪単価344万円）
Ｄ4タイプ、3LDK、67.15㎡
8階、7,098万円（坪単価349万円）
（出典：エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 公式ＨＰ）
Ｅタイプ、2LDK、56.30㎡
2階、5,598万円（坪単価329万円）
4階、5,798万円（坪単価340万円）
5階、5,998万円（坪単価352万円）
6階、6,098万円（坪単価358万円）
7階、6,098万円（坪単価358万円）
（出典：エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 公式ＨＰ）
Ｇ2タイプ、1LDK、43.67㎡
2階、4,498万円（坪単価340万円）
3階、4,598万円（坪単価348万円）
5階、4,798万円（坪単価363万円）
（出典：エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ 公式ＨＰ）
平均坪単価は約340万円でした。
1LDK、2LDK、3LDKの角住戸は居住性が高い間取りが多く選び甲斐がありますが、3LDKの中住戸は普通の田の字型。Ｂタイプ、Ｃタイプは住戸スパンが6,500mmもあって70㎡あるのに、ＬＤが気持ち手狭（デッドスペース含む11畳）なのと、DタイプのＬＤ部分への柱の浸食が、家具の配置を考えると気になりました。
月々のランニングコストは以下。管理費が㎡205円で抑えられています。
C2タイプ、70.20㎡住戸（月額）
管理費、14,400円
修繕積立金、8,100円
インターネット使用料、800円
浄水フィルター使用料、1,045円
エクセレントシティ小岩ザ・ミライズに住むメリット
当マンションのメリットは、小岩駅から徒歩圏内ながら喧噪から離れた住居地域、利便性と住環境を両立した立地であること。それと、エリアのマンションの中では造りがしっかりしていることです。
駅徒歩8分、再開発エリアを身近に利用できる利便性と、穏やかな明るい住環境の両方を享受できる「ちょうど良い」ポジションです。特に、西小岩アドレス、国道14号線の北側エリアは、住宅地の中に生活基盤が揃った生活しやすい地域。
「西小岩小学校」が徒歩1分！「西小岩幼稚園」が徒歩2分、「小岩第四中学校」が徒歩3分、他にも徒歩10分以内に、幼稚園や保育園、大小公園が点在し、「ライフ西小岩店」（徒歩3分）をはじめ、コンビニなどの商業施設、商店街「西小岩商和会」など、住宅地の中に生活利便施設も充実しています。「西小岩小学校」の学童「すくすくスクール」が目の前で利用しやすいので、子供が小学校に入学したら何かと役立つはず。地域に根ざして快適な生活が送れる恵まれた生活環境です。
「小岩」駅の北側の再開発が進み新しい商業施設ができれば、徒歩6.7分程度で利用できる距離。南口の再開発エリアも徒歩10分圏ですから、更に生活は楽しく便利になるでしょう。
近隣は戸建てが並ぶ住宅街ですが、24時間利用できる宅配ボックス、ゴミ置場、屋内自転車置き場、ワークブース、快適な設備・仕様など、エクセレントシティブランドの造り込みの良さからマンションを選ぶメリットを実感できます。月々のランニングコストが抑えられているのも嬉しいです。
エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ デメリット
デメリットらしいデメリットは無いと思いましたが、駅までの微妙な距離と、動線に国道14号線を渡るため、「駅前までちょっと行ってくる」には距離を感じる立地。あと1分でも駅に近ければと言う印象をもちました。利便性を求める単身者や共働きのDINKSにとっては少し物足りない立地かもしれません。
ハザードマップについて。マンション周辺は真っ赤なエリアではありませんが、万が一の高潮や荒川、江戸川が氾濫したときは、マンション1階程度の浸水リスクが指摘されています（関連記事）。
まとめ、最後に
バランスの良いマンションですね。
小岩の街は、数年後に大きく変貌を遂げます。再開発の規模が南口、北口にまたがり、今後、数棟のタワーマンションの建設や商業施設が駅周辺に開業予定。新しい街の評判が高まってきてから相場に顕れてくるケースもありますが、小岩は既に相場が大きく上昇しています。
坪単価340万円は、2年前に販売されていた「プラウドタワー小岩ファースト」とほぼ同程度で、最初は正直高い！と思いましたが、小岩の中古マンション相場も、22年度は前年対比で＋11.5％、坪単価250万円前後まで上がってきました（※）。この1年で、都心部や湾岸エリアの相場は確かに大きく上がりましたが、同じく再開発を控えている区内の船堀が＋2.3％、東京よりの隣の新小岩が▲0.8％など、近隣の騰落率と比べた中では、伸び率が顕著です。
※22年4月～23年3月に成約された築15年、小岩駅徒歩10分以内の中古マンション
商業地域と住居地域などエリアは少し異なりますが、新築の相場も以下の通り堅調に推移してきました。
オークプレイス小岩
2018年、駅徒歩3分、坪単価260万円
サンリヤン小岩レジデンス
2019年、駅徒歩10分、坪単価250万円
プラウドタワー小岩ファースト
2021年、駅徒歩1分、坪単価340万円
オープンレジデンシア小岩ステーションフロント
2022年、駅徒歩3分、坪単価320万円
エクセレントシティ小岩ステーシア
2022年、駅徒歩4分、坪単価340万円
そして、分譲中の当マンションが徒歩8分で坪単価340万円です。
中古相場に戻ると、同じく徒歩8分の「プレシス小岩イーズ」（2014年築）が、坪単価245万円前後で成約されています。相場が順調に推移すれば、近い条件の当マンションの10年後が同単価で落ち着いていることはないでしょうから、現相場での新築マンション価格としては決して高くありません。
暮らしやすい環境で、しっかりした造りのマンションに住みながら小岩の街の変貌を見守ることができる「エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ」。日々楽しい生活が送れそうです！
