再開発を控える平井駅北口に、なかなか感じがよい狭小邸宅、ならぬ狭小マンションが建ちます♪

サンクレイドル平井Ⅱ マンション概要

サンクレイドル平井Ⅱ
東京都江戸川区平井5
JR総武線「平井」駅徒歩4分
総戸数:26戸
駐車場:6台
駐輪場:38台
バイク置き場:2台
用途地域:商業地域
売主:アーネストワン
販売提携:日本レジデンシャルアドバイザリー
施工:東京美装興業
管理委託会社:伏見管理サービス
入居予定:2021年9月予定
(2020年3月25日現在)

「サンクレイドル」は、市川海老蔵のTVCMでおなじみ、飯田グループホールディングスのマンション事業ブランドです。

このマンションの良さは、再開発を控える平井駅北口、駅徒歩4分の立地と、3LDK住戸の高い居住性にあります。

「バイイングパワーによる小規模ながら利便性が高い好立地の取得」
「居住性が高い住戸設計」

は、国内シェアNo,1の分譲戸建住宅事業で培ってきた、飯田グループにおけるマンション事業の真骨頂と言えるでしょう。

サンクレイドル平井Ⅱの良さ

平井駅北口4分の立地の良さ

駅徒歩4分の凄さが意味する所は、交通利便性の良さに加えて、「商業施設が集まる駅近」=「ショッピングセンター近接」と同じくらい高い生活利便性にあります。

大型スーパー「西友」をはじめ、駅周辺は商店街が充実、更に北口の一角は「平井五丁目駅前地区市街地再開発」がまさに着手されようとしています。ほとんどのお店が立ち退きの為に閉店していました。

2023年竣工予定の野村不動産のタワーマンション低層階に商業施設が入居することで、綺麗で便利な駅前へと発展を遂げることでしょう。

大規模再開発ではないにしろ、この環境の変化は、このマンションにとってもマイナスにはならないはずです。

平井は、都心までの近さ、交通利便性の良さを享受しながら、両隣の錦糸町、亀戸、新小岩、小岩ほど繁華街の喧騒も無く、大河川にも囲まれた傍ら、自然環境にも恵まれています。

旧中川や荒川の景観の中で、休日はサイクリングしたり、子供と遊んだり、日々の疲れを癒してくれる環境といえます。

ワイドスパンによる居住性の高さ

1フロア2〜3戸の狭小マンションは、30㎡台の1LDK住戸(B、Cタイプ)14戸と、70㎡台の3LDK(A、Dタイプ)12戸で構成されます。


3階〜9階の図面、Dタイプは 10皆と11階のみ
(出典:サンクレイドル平井Ⅱ公式HP)

中でも特徴的な、A、Dタイプの3LDK住戸は、狭小のマンション幅をそのままワイドスパンの1戸に充て、住人にとっては贅沢な造りとなっています。

南向き、Aタイプ、70.2㎡


(出典:サンクレイドル平井Ⅱ公式HP)

北向き、Dタイプ、75.27㎡


(出典:サンクレイドル平井Ⅱ公式HP)

2つの間取りとも、珍しい4面開口部とし、住戸の形が正方形に近いワイドスパンを取り入れています。両隣にみっちりマンションが建ち、中層階まで窓(開口部)の明るさは決して十分でない住戸もありますが、それでも、共用廊下の吹き抜けの造りと2面採光の部屋を合わせることで、居室全てにおいて採光や風通しが弱い「納戸(サービスルーム)」にすることが無いよう、住戸設計が工夫されています。

特にAタイプの間取りの良さが際立ちます。オススメの間取りです。

70㎡規模にして』、以下の良い点
・LDと2つの居室が南側開口部
・3つの居室全てが2面開口
・デッドスペースが少ないLD12畳
・余裕あるキッチンの広さ
・大型WIC2カ所など十分な収納
・洗面室がリビング外

デッドスペースがほとんど無い12畳のリビング・ダイニング(LD)は、ワイドスパンの恩恵から空間効率を最大化している賜物です。

例えば、以下の一般的な「田の字型」間取りの70㎡住戸例

畳数は12畳のLDですが、キッチン横の廊下部分まで入っているため、実際の家具を置いて生活に使用できる空間スペースは10.5畳ほどになります。ですから、隣の洋室と間仕切りを開けて一体空間にせず3LDKとして機能させる際、LD空間の手狭さは否めません。

しかしながらサンクレイドルのLDは、単体でも十分な広さであり、間仕切りが無くても、他3つの居室を独立して利用することができます。

大規模マンションは、ほとんど6mスパンの細長い住戸設定になることで、デッドスペースも生まれやすくなりますが、このマンションの3LDKは、ワイドスパン設定にすることで、坪単価では計りきれない実質的に高い居住性を確保しています。一般的な田の字型の70㎡と比較して、このような空間効率が高いワイドスパン住戸は、生活面積1坪分くらい得をしていると思うのです。これこそ小規模マンションの強みと言えるでしょう。

デメリットもいくつか。
・玄関・廊下部分に「遊び」の空間が少ない
・浴室サイズが1317
・洗面台が小さい
・バルコニーの奥行きが無い

駅近にしてほどほどの住環境

マンションが建つ北側は「ゆりのき橋通り」に面しているので喧噪がありますが、エントランスを擁す南側は、商店街から一歩入った住宅地の一角に面しており、比較的静かな環境になります。

マンション北側

北向きは、「B、Cタイプ」の1LDK、「Dタイプ」の75㎡大型3LDK住戸側です。大通り沿いなので、喧噪に晒されることになりますが、開けた環境で採光は十分に望めます。

マンション南側

南向きは、2階〜11階まで1列「Aタイプ」の3LDK側です。一歩入った閑静な環境で、周辺に高いマンションがあるものの、バルコニーの面前が、2階建ての戸建てが並ぶ環境のため、ちょうど抜けていて住環境は悪くなさそうです。

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サンクレイドル平井Ⅱ、価格

以下、4つの住戸が公表されていました。

南向き
Aタイプ
6階、70.2㎡、5,848万円(@275万円)

北向き
Dタイプ
11階、75.27㎡、6,348万円(@278万円)
Bタイプ
8階、37.45㎡、3,748万円(@330万円)
Cタイプ
5階、37.81㎡、3,598万円(@314万円)

@は坪単価(1坪=3.305㎡で換算)

このマンションのデメリット

大きなデメリットは、小規模マンションであることです。

駅逆側、駅徒歩8分の大規模マンション「シティテラス平井」(2016年竣工)のメリットの真逆が、このマンションのデメリットとなります(参考記事)。

「シティテラス」の大規模ランドスケープデザインは、遠くからでも目を引きます。またエントランスデザインが秀逸でカッコよく、初めてみた人の『このマンションカッコいい!』と感覚を刺激することで、指名買いが出るなど、リセールにも少なからず好影響を与えます。

住人にとっても、会社帰りにエントランスに向かう旅に、『このマンションに住んでいる』誇りにもなるでしょう。

大規模マンションは規模の経済が利きやすく、月々のランニングコストへも影響します。「シティテラス」77㎡住戸の管理費が9,000円弱に対し、「サンクレイドル」のDタイプ75㎡住戸は24,130円と、月々15,000円もの乖離があります。ただし、マンションにまつわる全ての経費が高騰している中、この数年、どの新築マンションでも計画時の管理費は高騰しており、4年前に竣工しているシティテラスの管理費がこの金額で将来も維持できるかは不明です。

大規模マンションはコミュニティ形成もさかんです。例えば、朝、小学生はエントランスに集まって集団登校したり、幼稚園バスがマンション敷地まで送り迎えしてくれたり、ママ友がたくさんできたりと、子育てにも恵まれた環境と言えます。

もちろん、人付き合いが苦手な人もいるでしょうから、好みの問題もあると思います(参考記事)。

住環境面について。北側の住環境は変わらないと思いますが、南側については、前面にいくつか建つ古い低層の戸建が近い将来立ち退き、周辺の駐車場を含めて少し土地がまとまれば、目の前に、サンクレイドルと同じくらいの高さのマンションが建つ可能性は否定できません。

江戸川区に住む上で常識ですが、災害リスクについて。ハザードマップ上は、平井駅周辺も「真っ赤」なので、3階以上の住戸を選択、火災保険をしっかり充実するなど、対策をとっておきましょう。

最後に、デメリットというか、もう一つ考えるべき視点は、再開発の地に「野村不動産」が手がけるマンションが、2023年に竣工を予定していることです。

リリースを待つのも手だと思いますが、このコロナウィルスの混乱の状況下とは言え、駅前の一等地、タワーマンションであれば需要も高く、相場を大きく下げてくる可能性は低いと考えます。平均坪単価「プラウとタワー金町」が300万円、「プラウドタワー亀有クロス」が350万円とすると、「平井」は300~320万円前後でしょうか。

サンクレイドル平井Ⅱ
南、6階、70㎡、5,848万円(坪単価275万円)
としたときに、
プラウドタワー平井(仮称)
同じく、70㎡
坪単価300万であれば、6,354万円
坪単価320万であれば、6,777万円

もし、坪単価300万円前後であれば、個人的には「プラウド」を待ちます。駅前再開発タワーマンションは、小規模マンションには無い大きな魅力が兼ね揃うのも事実です。

将来のために、現在、売り出されている駅5分以内の中古物件の相場も見ておきましょう。特に70㎡以上、ファミリータイプの駅近物件は少ないので、希少性はあると思います。

平井パークハイツ
駅徒歩2分
1975年竣工
7階、77.49㎡、3,980万円

ビューネタワー平井
駅徒歩1分
2000年竣工
20階、75.87㎡、5,180万円

築45年の平井パークハイツが、3,980万円(@170万円)で売り出されています。リフォーム費用をざっと1,000万円としても、築40年で3,000万円前後の価値を維持している見方ができます。結局はほとんど土地代ですから、駅近は強いですよね。

直近では、同じく徒歩4分の「ガーラ・レジデンス平井」(築2018年)の南向き中層階の住戸が、売出しから1ヶ月前後、5,750万円前後(@250万円)で成約されており、駅近の人気が窺えます。

以上を踏まえ、上記住戸の10年後のリセールを予想してみると、こんな感じでしょうか。

5,848万円(@275万円)

4,672万円(@220万円)

大規模マンションには敵いませんが、不測の事態の際は、駅地歩4分のマンションとして、買い手は絶対つきますから、最低限のリセールバリューを維持できるのも強みです。

最後に

駅近徒歩4分は本当に近いんですよね。5分とも全然違います!かつ居住性が高いワイドスパンの間取りに住めるのが、サンクレイドル平井Ⅱの魅力だと思います♪



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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