大好きな猿江恩賜公園と錦糸町。個人的に垂涎ものの立地で、ずっと楽しみにしてきたマンション!先日モデルルームを訪問しました。

物件概要 特徴・良さについて

(出展:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

猿江恩賜公園レジデンス

東京都江東区大島2
東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩10分
都営新宿線「西大島」駅徒歩7分
JR総武線「錦糸町」駅徒歩14分
JR総武線「亀戸」駅徒歩13分
総戸数:14階建て218戸
専有面積:34.5㎡ 〜 90.44㎡
駐車場台数:65台
自転車置場:368台
売主:三菱地所レジデンス・野村不動産・大林新星和不動産
販売会社:三菱地所レジデンス<販売提携(代理)>・野村不動産<販売提携(代理)>
施工:長谷工コーポレーション
管理会社:三菱地所コミュニティ
入居予定:2023年3月下旬

猿江恩賜公園レジデンスの特徴・良さは大きく3点あります。

都市機能と広大な自然が隣り合わせの希少立地
・機動力と高い生活利便性を享受する4つのエリア
・快適な大規模ランドスケープデザイン

都市機能と広大な自然が隣り合わせの希少立地

「猿江恩賜公園レジデンス」は、大手町直通10分の東京都心部に近接、東京東エリア随一の都市機能をもつ錦糸町界隈に位置しながら、「猿江恩賜公園」(徒歩5分)と「横十間川」(徒歩2分)に代表される自然環境が、生活の満足度を高めてくれる価値あるポジションに建ちます。周辺をよく知る私にとっても、垂涎ものの立地と感じている所以です。

『恩賜公園は、全国に5カ所しかない、宮内省の土地を・・・』

ウンチクはWikiに譲りますが、14万㎡もの広大な公園の中には、子どもが遊べる広場や遊具に、大人が野球やテニスを楽しめるスポーツ施設、高齢者が利用できるような健康器具なども完備され、平日の朝からアクティブに活動したり、カメラ片手に緑景や水辺の散策やペットの散歩など、ゆったりした時間を楽しむ多くの人の姿が見られます。

「横十間川」沿いの環境は、電柱の地中化と歩道の整備によって綺麗な街並みに生まれ変わりました。北はスカイツリータウンを抱える「押上」、南は江東区役所がある「東陽町」付近まで、気持ちよく歩いたりサイクリングができる水辺の環境が整っています。

「小名木川」沿い、水上アスレチックを楽しめる「北砂水上公園」など、周辺には大小公園や水辺、緑豊かなスポットが多く、子育てファミリーから高齢者まで元気に明るく暮らせる環境が整っています。

機動力と高い生活利便性を享受する4つのエリア

ポジションの良さは、特徴ある4つのエリア「錦糸町」「亀戸」「住吉」「西大島」に囲まれていることも大きく、この地での豊かな生活を支えてくれます。

主に移動で利用することになる「住吉」。

東京メトロ半蔵門線、都営新宿線の2路線が利用できる「住吉」駅徒歩10分が、この地で生活するにあたって大きなメリットになります(最寄りは「西大島」駅の徒歩7分)。

半蔵門線の利用で「大手町」駅へ直通10分、「渋谷」駅へ直通27分、都営新宿線を利用すれば、「新宿」駅に直通21分と、都心主要部へ快適なアクセスを確保。半蔵門線と新宿線は、各路線への乗り換えもスムーズで、異動や転職などライフステージの変化によっても柔軟に対処できる、利便性が高いポジションになります。

この2路線は、周辺を走るJR総武線や東京メトロ東西線と比べて、通勤時の混雑具合が緩いのも特徴で、都心部まで快適に移動できるでしょう。もうひとつのポイントが、A3出口が最寄りである点。地下通路とホームまでの動線が長く複雑な住吉駅において、A2やA3出口は、路線の改札、ホームまで比較的近い出口になります。

出入口の不動産表記で比べるのであれば、B1出口よりも、ホームまで1分程度アドバンテージがあります。

「錦糸町」「亀戸」は、東京7大副都心エリアの1つで、文化、娯楽性あふれるエリア。

大型複合商業施設が点在する「錦糸町」は、シネコンから、ファストファッション、複数の電気量販店まで、1日遊べて何でも揃ってしまう東京城東エリア屈指の生活利便性が高い場所。ファミリーに便利で楽しい「アルカキット錦糸町」「オリナス錦糸町」だけでなく、「丸井錦糸町店」や、2019年には「錦糸町パルコ」もオープンし、流行やファッションでも感度が高い街へ変貌を遂げつつあります。

「錦糸町」駅は、14分歩いても利用してしまう「ビッグターミナル」。「東京」「新橋」「品川」「横浜」「秋葉原」など首都圏の要所へ乗り換え無しでスムーズに移動できる利便性があります。「東京」駅までは、直通8分!です。どこかの路線が止まっても、代替でいずれかの路線を利用できる安心感もあり、1度住んでしまうと離れられない快適さを実感するでしょう。亀戸や西大島最寄りとは大きく異なる点。

「亀戸」は、豊富な生活利便施設に、下町情緒溢れる文化性が魅力。大型商業施設「アトレ」や「カメイドクロック」(22年4月開業予定)に加え、複数の有力商店街が揃っていて、有名な餃子店、立ち並ぶホルモン焼きの店など、特徴的なグルメを楽しむこともできます。「亀戸」駅の北側エリアは、「亀戸天神社」を中心に粋な文化が根付くエリアです。江戸切り子を体験できる工房や、葛餅で有名な「船橋屋」など下町風情で心地よい日常を送れるでしょう。

亀戸駅北側は、亀戸天神社を中心に下町風情豊かな街並み
22年4月に開業予定の大型商業施設「カメイドクロック」

駅まで徒歩7分。程よく歩ける距離の「西大島」が日常の生活圏に。

駅周辺は、たくさんの飲食店や惣菜屋さん、コンビニエンスストア、ドラッグストアなどが並ぶ賑やかな街。少し足をのばせば、100以上の専門店が入居する大型ショッピングモール「アリオ北砂」に、食べ歩きでメディアでも時々紹介されている「砂町銀座商店街」も楽しいスポットです。

西大島駅周辺の環境
大型商業施設「アリオ北砂」

自転車があれば、観光スポット「東京スカイツリータウン」も近く、生活するには、四方八方どこへ行っても楽しく便利!贅沢なポジションになります。

最後に、子供ができれば、通学校は毛利小学校(徒歩9分700m)と大島西中学校(徒歩13分1040m)になります。

快適な大規模ランドスケープデザイン

三菱地所レジデンス筆頭の3社JVにより設計された大規模マンションデザインと、居住者に向けて考えられた住空間設計も見所。

(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

ランドスケープと共用部分

マンション敷地は、「ヒューレット・パッカードエンタープライズ」の中庭、駐車場があった場所です。西側を同社の社屋、南側に「リクシル」社の関連施設に囲まれていますが、東側は低層の住宅地であるため、開放感ある住環境になっています。

敷地西側よりマンション方面を臨む
工事が進む東棟「ザ・スカイ」と、奥に見える南棟「ザ・ブライト」

ランドスケープで最初のハイライトは、緑に囲まれたエントランス周りと奥行き感があるエントランスまでのアプローチです。居住者の心を落ち着かせる景観は、住まいへの誇りとなるでしょう。

「フォレストゲート」付近
エントランスへ誘う「フォレストゲート」
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)
フォレストアベニュー( エントランス) 付近
緑豊かな「フォレストアベニュー」の先にあるエントランス
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

毎回モデルルームを訪問して思うのですが、事前にパンフレットや営業さんからの話で「植栽豊か」と謳われても、中々響いてこないもの。しかしながら、完売、竣工してから見に行くと、『想像以上に素晴らしい!やっぱりこのマンションに住みたい!』と思うことが多々(笑)。「猿江恩賜公園レジデンス」の鮮やかな緑で覆われたランドスケープも、想像以上に期待してよい部分だと思います。

敷地の西側には提供公園も用意されます。150㎡くらいでしょうか。14万㎡の「猿江恩賜公園」まで出向かなくても、乳児を抱える両親が住戸の外で気分転換をしたいときなど、敷地の隣に小さい空間があるだけで、どれほど助けられるか。同じマンション内で同世代の子供を抱える両親とコミュニケーションが生まれる貴重なスペースにもなります。

住戸棟は、東向き棟「ザ・スカイ」と南向き棟「ザ・ブライト」の2棟構成で、218戸中、ほぼ半数ずつの住戸設定となっています。

東向きが低層住宅地のため、4,5階より上の住戸から空が抜けてくる住環境の良さが、ランドスケープ2つ目のストロングポイント!

7,8階以上になってくると空が広く、更に先まで見渡せるような眺望、開放感が味わえます。「ザ・スカイ」の1階は、江東区の備蓄倉庫になっており住戸はありません。

敷地東側は、低層の住宅地が広がる恵まれた住環境
東向き住戸からの空が抜けた開放感が魅力!
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

「ザ・ブライト」の南側はリクシルの関連施設がありますが、離隔が20m程度(5階より上は30m)取れているので、日当たりは下層階からしっかり確保できます。太陽が低い1月初旬でも、位置によっては1階住戸部分へも陽が注いでいました。13階くらいから上は眺望も抜けてきます。

20m先に施設が建つ(画面左側)南向きは、日当たり良好

敷地内に用意される駐車場は65台で、うち平置きが11台。サブエントランスに車寄せが設置されるのは、大規模マンションの「格」です。天候不順の日の乗降、荷物の出し入れなどに便利だと実感します。

自転車置き場は全368台。218戸に対して200%無いのは、1DK住戸が40戸あるからです。居住者にとって嬉しいのは来客用の自転車置き場が別に6台分用意されること。未就学児を抱える世帯は、お友達と両親が互いの家を行き来する場面が増えるので、入居して数年後、特に重宝する施設になるでしょう。

共用サービスには、シェアサイクル6台、カーシェアも1台用意。近隣には楽しいエンタメスポットが点在するため、特にシェアサイクルは使用する機会に恵まれると思います。

エレベーターは東棟に2基、南棟に1基。なんと東棟には、廊下から独立したガラス張りのエレベータホールが!城東エリアで私が見てきた板状のマンションでは希少です!

「ザ・スカイ」1階エントランスにはソファが置かれます。家族のちょっとした待ち合いに。

(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

エントランス右手には、当マンションの大きな魅力の一つである共用空間「フォレストラウンジ」が用意されます。くつろぎながら本を読んだり、テレワークをすることも。外部の「フォレストアベニュー」の植栽を眺めながら、ゆったりとした時間を過ごすことができる空間になります。

(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

TSUTAYA監修のサービスも考えられているようです。

他、1階部分には、「ベンダー(飲料自動販売機)」、「共用トイレ」、そして「フォーンスペース」は、長居できる個室ではありませんが、ラウンジでワークをしていて電話対応が必要になったときにありがたいスペースになります。24時間対応の「ゴミ置き場」「メールコーナー」「宅配ボックス」に加え、「クックパットマート」が2台設置されるのは、新築である当マンションならでは!前日までの注文で、生鮮食料品などを注文金額に関係なく送料無料で届けてくれるサービスです。100戸以上はランニングコストや導入コストが無料になるそうで、月々の管理費の抑制にも貢献しています。徒歩10分圏内に大型スーパーが無い生活環境のデメリットを補ってくれます。

限られた専有部分を助けてくれる「シェア用品」のサービスも。台車やキャンプ用品などが揃い、困ったときや楽しい思い出作りに一役買ってくれるでしょう。

管理員の常駐時間は8時から17時、木、日曜日以外の週5勤務を予定しています。

経済的なランニングコストも魅力!

月々の管理費は、SFタイプ(70.28㎡住戸)で13,710円。㎡200円を切る管理費は、都心部のマンションでは中々見られなくなりました。他、インターネット使用料が620円、月々の修繕積立金(初年度)が6,330円。低ランニングコストは魅力です!

時代に見合った快適な住空間

専有部でも、時代に見合った空間設計が随所に見られます。

主に、バリアフリー住戸設定がある事と、住戸内に「マルチワークカウンター」が用意されること(一部仕様が無い住戸もあります)。

バリアフリー住戸は、218戸中60戸に設定され、1DK住戸にも用意されます(SB、SG、SGg、SH、SHg、SL、SLg、EGタイプ)。

例えば、玄関や廊下、トイレ、浴槽などに手摺りが実装、洋室1にはコールボタンを装備、管理室に通報をすることができます。管理員が不在の時間帯は、共用廊下に知らせる仕組みになっているので、高齢者の居住にも安心できます。

マルチワークカウンターは、ニューノーマルな時代の生活シーンに対応してくれる住戸仕様。乳幼児を面倒見ながら、ワークをしなければいけない人もいるでしょうし、子供の勉強スペースをLD内に設けて、家事をしながら面倒を見てあげたい両親もいるでしょう。様々なライフシーンで活躍してくれるはずです。

住戸内に設置される「マルチワークカウンター」の一例(一部住戸を除く)

住戸設備、仕様

以下、主な住戸内の設備と仕様です。

ラクセスキー
可動式ルーバー面格子
食器洗い乾燥機(1DK住戸除く)
ディスポーザ
トイレ手洗カウンター
節水型ローシルエット便器
ドレッサーⅢ(洗面化粧台)
キッチン、洗面室ともに収納ソフトクローズ
天井部までのウォールドア
連窓サッシ
サッシ高1,950mm
天井高2,500mm(1~4階)、2,450mm(5~14階)
二重床二重天井
バルコニー奥行き1,900mm
住戸境の隔て板は天井部までのトールタイプ

生活を快適にしてくれる設備、仕様が充実しています。1DK住戸にもディスポーザが標準装備されます!

バルコニー面一体型の連窓サッシや、LDと隣の洋室のウォールドアが天井部までの仕様など、住環境の良さを更に際立たせる仕様もしっかりしています。LD空間の快適さはマストですが、環境面と住空間の仕様で明るい空間になるでしょう!共用廊下側の部屋も、それほど詰まった環境ではないため、比較的採光がとれる部屋が多くなるはず。子供部屋になる空間なので大事なポイントです!

主な間取り・価格

第1期1次は、主に東向き住戸より販売開始となります(21年12月下旬時点の情報)。

物件概要では、1DK~4LDK(専有面積34.5㎡ 〜 90.44㎡)と表記されていますが、34.50㎡住戸の次は、3LDK住戸(69.32㎡)まで設定が飛びます。全部で単身向け40戸とファミリー向け178戸。

第1期1次の予定販売価格表です(ENタイプ以外の2階~6階は○○○○万円台の意)。

東向き棟(ザ・スカイ)

南向き棟(ザ・ブライト)

主な間取りを紹介します。

(3~9階の平面図)

南向き棟(ザ・フォレスト)

SLタイプ(90.44㎡)

SLタイプ(90.44㎡)
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

東向き棟(ザ・スカイ)

EDタイプ(69.32㎡)

EDタイプ(69.32㎡)
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

ECタイプ(69.32㎡)

ECタイプ(69.32㎡)
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

EGタイプ(71.10㎡)

EGタイプ(71.10㎡)
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

EBタイプ(69.26㎡)

EBタイプ(69.26㎡)
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

EIタイプ(71.70㎡)

EIタイプ(71.70㎡)
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

EFタイプ(70.73㎡)

EFタイプ(70.73㎡)
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

ENタイプ(90.06㎡)

ENタイプ(90.06㎡)
(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

モデルルームは、EBタイプ(69.26㎡)と、プレミアム住戸のSLタイプ(90.44㎡)の2タイプを見学できます。

5戸あるプレミアム住戸の仕様は以下。

平置き駐車場優先権
ルーフバルコニー
食器棚
フィオレストーン天板・側板
グースネック混合水栓(無償セレクト)
1620サイズの浴室
木彫の洗面化粧台鏡扉枠
洗濯機上部吊戸棚
廊下床タイル(無償セレクト)

価格は億を超えますが、モデルルームを覗くと、この地で、ルーフバルコニー付きの80㎡超、90㎡超の部屋で暮らしてみたくなってしましました!

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当マンションのデメリット

気になるのは、徒歩10分以内に大型スーパーが無いことと、一部住戸の間取りについてです。

徒歩10分以内には、「まいばすけっと江東亀戸一丁目店」しかなく、住吉駅、西大島駅からマンションまでの動線上に大型スーパーがありません。「ビッグ・エー江東大島団地店」(11分、850m)は西大島駅からは近いのですが、マンションへの動線とは逆側。「ライフ深川住吉店」(徒歩16分、1230m)も住吉駅の逆側B1出口方面。「西友錦糸町店」(徒歩14分、1050m)は、日頃の交通の動線が錦糸町であれば便利ですが、距離があるので徒歩で重たい荷物を持つのは憚られます。ですから、夫婦共働き世帯の平日のお買い物は、クックパットマートや、他ネットスーパーが頼りになると思います。

もう一つ、間取りについて。

子供部屋になる2つの洋室両方とも5畳以下や、洋室に窓がない、数タイプの間取りが少し残念でした。子供が1人、2人できれば、子供部屋の空間、収納は非常に大事です。5畳以下、更に部屋の形が整形でないと、ベッドやシステムデスクなどを置いて生活する事が制限されます。また、窓が無い部屋は、大きくなってきた頃の多感な子供にとっては少し窮屈で厳しいかなと。

確かに、マルチワークカウンターを設けたり、2WAYキッチンにしたり、バルコニーに面してキッチンを横置きに配置したり機能的で楽しい間取りも多いのですが、スパンが6m未満で70㎡取れない面積であれば、利便性よりも収納や居住性を追求して、無難に効率的な田の字型に振っても良かったのではと思いました。子供部屋に注文を付けるのは贅沢かもしれませんが、自然豊かな環境下でのファミリー向けマンションなので尚更、もう少しゆったりめの空間を期待していました。

亀戸、大島周辺は、水害リスクが高いエリアですが、当マンションの敷地は周辺より1.8mほどマウンドアップされています。界隈の中では、最大3m程度の浸水リスクに留まっており、比較的安心できるポイントになります。1階に設置される一括受電会社の「借室」扉には、雨水浸水を防ぐ止水扉が設けられるなど、ハザード対策も施されています(参考記事)。

エリア、立地の将来性について

当初、中層階70㎡が7,000万円前半なら検討しやすいかなと、坪単価340~350万円で予想していましたので、個人的には気持ち重ための印象。

現状、西大島の物件か、住吉の物件かで、相場観が大きく異なります。

住吉は、この1~2年でびっくりするくらい相場を上げてきた勢いがありますが、お隣の西大島の相場は比較的安定しています。

近隣の新築分譲(分譲済み含む)マンションのおよその価格帯です。

プラウドタワー亀戸クロス
亀戸駅徒歩2分
(坪単価390万円、70㎡8,300万円)

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト
錦糸町駅徒歩12分
(坪単価350万円、70㎡7,400万円)

バウス西大島
西大島駅徒歩7分
(坪単価280万円、70㎡5,900万円)

シティテラス住吉
住吉駅徒歩15分
(坪単価300万円、70㎡6,400万円)

MJR深川住吉
住吉駅徒歩15分
(坪単価310万円、70㎡6,600万円)

また、近隣中古マンションの取引相場は以下です。

クレヴィア住吉(竣工2015年)
住吉駅徒歩10分
(坪単価290万円、70㎡6,200万円)

メイツ深川住吉(竣工2020年)
住吉駅徒歩7分
(坪単価360万円、70㎡7,600万円)

有楽町線延伸がほぼ決定的なものになりましたので、住吉まで乗り入れてくると、「押上-錦糸町―住吉」周辺は、観光地として、住宅相場としてますますの活況、上昇することはあっても、地盤沈下することは考えずらいです。

また、上記、シティテラスやクレヴィア、メイツは、住吉駅B2出口最寄りなので、不動産表記上、当マンションには実質1分前後のアドバンテージがあると考えています。

亀戸、西大島寄りだけの立地と比べると、冒頭第1のメリットで触れたように、錦糸町の都市性と都心近接の重みが変わってきます。交通利便性も錦糸町、住吉エリアに大きく軍配が上がります。だからこそ自然環境も兼ね揃えたピンポイントの希少立地!

以上を踏まえたときに、仲介手数料もかかる中古マンションを7,000万円台で購入するなら、7,500万円以内で手に入る当マンションを私なら選びます。「立地の希少性、2路線利用の駅徒歩10分以内、大規模、新築」の価値は大きいです。将来性も悪くないはず。いずれにしても1馬力での予算では届かないなかなかの金額ではありますが。

(出典:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

まとめ・今後の販売スケジュール

今後の販売スケジュールです。

要望書受付期間:1/8(土)~1/23(日)
第1期分譲登録申込受付:1/28(金)~2/5(土)15:00
第1期分譲抽選会:2/5(土)16:00

・都市の生活を堪能しながら、広大な自然環境に住まう極上の立地
・城東エリア屈指、4つのエリアを生活圏に持つ生活利便性と交通利便性
・快適な生活提案とランニングコストが抑えられた大規模マンション

いいですね〜!

2022年、城東エリアで台風の目になる新築マンションだと思っています!


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