JR九州の分譲マンションブランド「MJRシリーズ」の東京初進出物件になります!

物件概要

MJR深川住吉
東京都江東区千石1
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩15分
半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩15分
総戸数:14階建て165戸
専有面積:38.02㎡ 〜 87.03㎡
駐車場台数:40台
自転車置場:319台
売主:九州旅客鉄道
販売提携(代理):長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション
入居予定:2024年3上旬予定

(出展:MJRトーキョープロジェクト 公式HP)

当マンションの特徴・良さ

この物件の良さは、生活に便利な都心隣接の「深川エリア」と、緑、水辺豊かな「都立木場公園」や「仙台堀川公園」が徒歩5分以内にある良好な住環境の良さ、大規模ランドスケープを活かした共用空間の充実度にあります。

周辺は、スーパーやコンビニエンスストアなど生活利便施設が点在している住宅地で、駅から離れた立地ながら生活環境は悪くありません。特に「ホテル イースト21東京」「サミットストア」や、「サイゼリヤ」「フォルクス」などの飲食店街が入居する複合施設「イースト21東京」(徒歩7分)や、「江東区役所」(徒歩11分)など、「東陽町」駅からの動線上に生活利便施設が揃っていて便利に利用できる環境にあります。

自転車を利用すれば、「門前仲町」「木場」「清澄白河」「菊川」「住吉」「錦糸町」といった街中の様々な娯楽施設、生活利便施設、大型公園などを利用でき、日々の生活を楽しむのに事欠かないロケーションとなっています。

大型公園に近接した環境は、子育てから、年を重ねても無くてはならない存在となり、住まいの満足度を向上させてくれます。木場公園は、緑豊かな自然を感じられるだけでなく、敷地内に「東京都現代美術館」や、バーベキュー場、ドッグラン、充実した遊具のスペース、植物園などがあり、一大レジャースポットになっています。

都立木場公園(約360m、徒歩5分)

仙台堀川公園は、全長3.7kmにも及ぶ都内最大の親水公園。

仙台堀川公園(約320m、徒歩4分)

水辺を散策したり、サイクリングしたり、子どもと水遊びができる環境も整っていて、日々の生活において癒やされる場所になっています。

通学区の「扇橋小学校」(徒歩5分)、「深川第四中学校」(徒歩1分、マンションの目の前)が近く、子育てにも安心です。

物件の立地は、南側と西側の2面接道した角地で、開けた明るい環境。

南向きは、道路を挟んで「ドラッグストアぱぱす」「ミニストップ」があり、比較的抜けた環境にあるため、日当たりは良好です。

西向きは、道路を挟んで深川第四中学校の校庭に面しているため、こちらも明るい環境ですが、校庭の砂埃と部活動などの喧噪が少し気になるでしょうか。

住居棟は、南向きと西向きの2棟構成。

(出展:MJRトーキョープロジェクト 公式HP)

駐車場40台は全て平置き駐車場のため、車の出し入れが便利。ランニングコストの抑制にも貢献してくれるでしょう。

共用施設は「ワークスペース」「ライブラリーラウンジ」「パーティルーム」「キッズルーム」が用意されます。

(出展:MJRトーキョープロジェクト 公式HP)

時勢を反映した新築マンションの魅力です!

ライブラリーラウンジには、TSUTAYAが監修する800冊の書籍が置かれ、1ヶ月に1度入れ替える定期購読サービスや、住戸内に貸し出しするシステムも導入予定!住戸への貸し出しは聞いたことが無いですね。

ワークスペースは、音を出せるブース形式の個室も設定されるので、様々なワーク環境に対応できそうです。

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気になった点

駅まで15分の距離ですね。

ただし、駅距離があるデメリットは、歩くのが苦にならない人にとって、また住み慣れてくれば、複数路線を利用できるメリットにもなります。東陽町の駅近は東京メトロ東西線しか利用できませんが、この中間立地であれば、東西線、半蔵門線、都営新宿線、「清澄白河」の大江戸線も一応徒歩圏内で利用できるため、考えようによっては便利です。また周辺はバスの往来も多く、機動力は高い場所だと思います。

それと細かくなりますが、共用廊下側の部屋にプライバシーを確保する「可動式ルーバー格子」が無いなど、若干心もとない設備仕様。間取りは普通の田の字型です。このあたりは、「猿江恩賜公園レジデンス」や「シティテラス住吉」の最大手と比べてしまうと若干見劣りします。まして、周辺の中古「イーストゲートスクエア」「ジオ深川住吉」「プラウドタワー木場公園」などと比べると尚更です。ただし、物件の検討を左右するものではありませんと、相談者には返答しています。

検討するにあたり、エリア特性、駅距離、部屋の広さ、価格が主な問題点。家族内で優先順位をしっかり見極めて検討しましょう。

MJR深川住吉(トーキョープロジェクト) 価格予想

「東陽町」「住吉」の駅近のマンションは、中古でも築浅であれば70㎡で7,000万円は下らなくなってきています。

都心部に物理的な距離が近い現地ですが、駅距離があるため、1馬力でも手が届くような価格帯での分譲になれば、若年の子育て世代には検討しやすいマンションになるはずです。深川地区で住環境が良く、共用施設も充実、将来的な新線の開通も楽しみとあっては、価格次第ですが人気が出そうです。

近隣で分譲されている新築マンションのおよその相場です。

ジオ南砂町
南砂町駅徒歩12分
坪単価290万円(70㎡、6,100万円)

バウス西大島
西大島駅徒歩7分
坪単価280万円(70㎡、5,900万円)

ただし、江東区の隣同士でも、西大島、南砂町一帯の「城東エリア」と、清澄白河、木場公園が徒歩圏内の「深川エリア」では、マンション(中古)相場に乖離があります。

例えば、2013年竣工の「イーストゲートスクエア」は、住吉駅から徒歩9分と少し距離がありますが、清澄白河も徒歩圏内のため、現在の相場は、坪単価340万円(70㎡、7,200万円)前後で取引されており、駅徒歩10分以上の中古マンションでも、200万円台後半での取引も見られる状況です(21年6月の相場)。

当物件も、東京駅4km圏内の都心寄り、木場、清澄白河周辺も生活圏内に入ってくるため、駅距離があっても人気があるエリアと評価されるでしょう。

以上を踏まえて、価格発表前は、坪単価300万円(中層階、70㎡で6,300万円前後)と予想しました。

22年2月12日更新 プロジェクト発表会 販売予定価格

先日、地下鉄8号線(有楽町線延伸)がほぼ決定したため、もし「千石」付近に新駅ができれば徒歩数分になり、生活は便利になると思います。また「東陽町」駅周辺の最開発が進めば、更にエリアの将来性は明るく、検討者にとっては嬉しい材料になります。モデルルームでは、新駅誕生による将来的な立地評価、生活利便性の向上をアピールしてくるでしょう。

分譲開始前の絶好のタイミングでしたね。

プロジェクト発表会にて提示された販売予定価格帯です。

3LDK70㎡台、西向き、5,800万円台より
3LDK70㎡台、南向き、6,300万円台より
4LDK76㎡台、南向き、6,900万円台より

4LDK83㎡超ルーフバルコニー付き、8,000万円台より

およその平均坪単価は、
西向きが290万円前後
南向きが310万円前後

西向き
Aタイプ、78.75㎡、4LDK
7階、7,200万円台(坪単価303万円)

Bタイプ、71.07㎡
5階、6,200万円台(坪単価290万円)

南向き
Lタイプ、71.07㎡
7階、6,600万円台(坪単価311万円)

Nタイプ、80.34㎡、4LDK
5階、7,500万円台(坪単価310万円)

月々のランニングコストは、㎡200円程度(70㎡14,000円前後)のようです。

まとめ・最後に

猿江恩賜公園レジデンス」「シティテラス住吉」あたりが競合になってきます。購入相談も多くなってきました。

ご相談者は、駅距離がありながらも、1馬力でも手が届きそうな魅力的な価格で都心隣接の「深川エリア」、4LDKなど広めの住戸が検討できることに魅力を感じて検討されています。

現在、駅距離がある当立地は、デメリットだけでなく新線が開通する楽しみや、新線に伴う再開発など、楽しみな要素も出てきました。価格帯を踏まえたときに、1次取得者層のとっては選びやすい新築マンションになっています!


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