マンション周辺の環境(現地は、画像右手奥)

今回は、「葛西グリーンフィールドプロジェクト」のモデルルームを訪問しました。駅徒歩20分以上あるバス便のマンションになりますが、豊かな生活環境で人気が高い「南葛西」エリアのポジションの良さと、高品質な造り込みが特徴です。気持ちよくオススメしたいマンションになります!!

当マンションを選びたい理由・メリット

物件概要

葛西グリーンフィールドプロジェクト
所在地: 東京都江戸川区南葛西4
交通: 東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩24分
「富士公園前」バス停まで徒歩2分、「葛西駅前」まで乗車約8分
JR京葉線・武蔵野線「葛西臨海公園」駅東口まで徒歩22分
「南葛西会館前」バス停まで徒歩4分、「葛西臨海公園駅前」まで乗車約8分
総戸数: 13階建83戸
売主:パラダイスリゾート
施工:菊池建設
入居時期: 2023年4月上旬(予定)

マンション現地。並木道の緑に囲まれた明るい住環境。

大規模公園、生活利便施設に恵まれた「南葛西」エリアの生活環境

豊かな自然が、エリアの大きな特徴の1つ。

「総合レクリエーション公園」(徒歩1分)や「葛西臨海公園」(徒歩22分)など大規模公園の緑をはじめ、「葛西海浜公園」のシーサイドに、「荒川」「新左近川親水公園」など水辺環境も身近に。日々の散策やレジャーまで、自然の豊かさや移り変わりに飽きることがないロケーションです。

(出展:葛西グリーンフィールドプロジェクト 公式HP)

特に、全長3kmにおよぶ「総合レクリエーション公園」がマンションから徒歩1分!休日になると、周辺の住人が思い思いに繰り出す!思い出がたくさんできる場所。日々の生活に欠かせない存在になります。

(出展:葛西グリーンフィールドプロジェクト 公式HP)

「総合レクリエーション公園」内には、「富士公園フィールドアスレチック」、「なぎさポニーランド」をはじめ、「フラワーガーデン」、「バーベキュー広場」、スポーツ施設、他公園など、多くの施設が集まっていて、子供から高齢者まで様々な楽しみ方ができます。

「富士公園フィールドアスレチック」では、たくさんの子供達が、周辺を見晴らせる丘を元気に登り下りしたり、遊具で遊ぶ姿が見られます!
休日は、朝早くからファミリでいっぱいになる「富士公園 バーベキュー広場」
「フラワーガーデン」内にある噴水広場やじゃぶじゃぶ池は、暖かくなると、たくさんのファミリーが水遊びに夢中になるスポット!
「フラワーガーデン」内にある「バラ園」

「なぎさポニーランド」の隣、展望の丘には、2023年7月「江戸川区角野栄子児童文学館(仮称)」がオープンを控えています。『魔女の宅急便』で知られる作者の展示エリアやシアターに、読書スペース、カフェも入居する予定で、家族連れで賑わう施設がまた一つ増えそうです!

「なぎさポニーランド」では、小学6年生以下が無料で乗馬体験できます!
「なぎさ公園」から「展望の丘」へ登る道。春は、川津桜がきれい!
これまでの楽しい公園内施設に加え、新たなスポット「江戸川区角野栄子児童文学館(仮称)」がオープン予定!

「葛西臨海公園」は、城東エリアの中では広域からのリピーターも多い有名スポットで、すまいよみ家族も度々出かけます。テントを持参して「汐風の広場」でゆっくりしたり、数百円で楽しめてしまう「葛西臨海水族園」は、何度行っても飽きません。

マンションからは、舞浜にある夢の国も自転車で行ける距離なので、気軽に「イクスピアリ」だけ遊びに行ったり、思い立ってチケットが予約できたら入園時間指定で行ってみたり、近くに住んでいるだけで、こんなに楽しい事はないと思います。

「葛西臨海公園」は、豊かな緑、水辺で1日ゆっくり楽しめる、城東エリアの一大スポットです!
「葛西臨海水族園」のアクアシアター。光り輝くマグロの群れが圧巻です!

エリアのもう一つの特徴は、駅から距離がある場所ながら、生活基盤が余りあるくらい整っていることです。

大型複合商業施設「アリオ葛西」(徒歩9分)が住まいの近くにあることが、生活満足度を大きく高めるポイント。「イトーヨーカドー」と80以上の専門店「アリオモール」で構成され、娯楽施設やサービスも充実しているので、1日楽しむことができるスポットです。特に、子育て世帯にとっては強い味方に。子供が小さいうちは「困ったときのアリオ」を実感すると思います。

生活用品や食材の買い足しについても、マンションから徒歩10分以内にコンビニやスーパーなどが15店舗もあるので、駅周辺まで出ることなく、たくさんあるお店から選べる環境。

近年、お洒落なカフェもオープンしています。

「アリオ葛西」(徒歩9分)家族が増えると、大型商業施設が近くにある価値を実感します!
「島忠ホームズ葛西店」(徒歩12分)。ホームセンター、家具売場を中心に、「ユニクロ」「マクドナルド」「OKストア」などテナントも入居する複合施設です
「SANBON BAKERY」(徒歩5分)。焼きたてのパンがずらりと並びます。店内にはカフェも併設
南葛西で有名なパン屋「ブーランジェリー・ジョー」(徒歩6分)。もちもちのカレーパン、サクサクのクロワッサンなど全てが美味しい!最高に美味しいソーセージとベーコンを挟んだジョードッグもお勧めです!

教育施設は、徒歩10分以内に保育所が7箇所、幼稚園が2箇所あり、通学区の「南葛西小学校」(徒歩4分)、「南葛西中学校」(5分)も近いので、通学環境も安心です 。

自然が豊かでレジャースポットが点在、生活利便施設が揃う、子育て環境に恵まれた明るい場所柄が、「南葛西」エリアの人気の理由だと思います。

上質なマンションデザインと生活の満足度を高める居住空間

当マンションは、外観、共用部、居住空間、設備・仕様まで、高品質な造り込みがされています。私が日頃見ているエリアの中でも、一部のタワーを除いて、これだけのマンションを見ることはありません。

建設中の現地。通り沿いから視界に入るマンションの正面は、共用廊下側になります。

まず、外観デザインは、共用廊下側が並木通りに面しているため、バルコニー側だけでなく、背面まで凝った意匠になっています。共用階段部分を縦に覆うルーバー格子に、グラデーションのタイル張り、ブルーの曇りガラスが施された廊下手摺りなど、洗練されたデザインが格好良いです!

(出展:葛西グリーンフィールドプロジェクト 公式HP)
(出展:葛西グリーンフィールドプロジェクト 公式HP)
(出展:葛西グリーンフィールドプロジェクト 公式HP)

共用部について。

「エントランスラウンジ」には、ソファやテーブルが用意されます。緑あふれる「シーズンガーデン」を窓一面に見ながら、リモートワークもできる空間。子育てに励む住人同士でコミュニティを作れるスペースにもなりそうです。共用Wi-Fiを設置し、電子書籍が読み放題のサービスもあります。

(出展:葛西グリーンフィールドプロジェクト 公式HP)

エントランスのオートロックと駐車場出口は、バッグから鍵を出さずに施錠できるラクセスキー対応で、共用エレベーターは、非接触でスマホのアプリから呼び出し、ボタンに触れることなく操作ができます。

駐輪場は1世帯2台以上の202台分を確保。屋内なので、風雨や砂埃から自転車の劣化を防いでくれます。他には、クリーニングやネットスーパー対応の「宅配ロッカー」「備蓄倉庫」「ペット洗い場」が用意されます。

駐車場は30台全台数が平置き設定で、ハイルーフ車にも対応。平置き駐車場は、月々の管理費の抑制にも貢献します。 また、駐車場敷地内の「荷捌きスペース」は、雨の日や荷物が多い日に、車利用の利便性を高める親切なスペース。ことある毎に重宝するでしょう。

住戸は西向きの設定。

バルコニー前面、敷地西側には、低層の住宅地が広がっているので、低層階から比較的明るい住戸が多く、中層階より上は眺望も楽しめそうです。

13階相当の高さから眺望を臨む
(出展:葛西グリーンフィールドプロジェクト 公式HP)

モデルルームはAタイプ(78.41㎡)を見学できます。

Aタイプ、78.41㎡
(出展:葛西グリーンフィールドプロジェクト 公式HP)

室内空間の構造、仕様も目を見張ります。

室内の小梁を少なくする「ボイドスラブ工法」と、柱を住戸外へ出す「アウトフレーム工法」により、すっきりした住空間を実現しています。また、通常、下り天井になることが多いキッチン部分が、LDから続いて同じ天井高になっているため、頭上の開放感が違います!

LDと隣接した洋室のスライドドアは、天井部までのトールタイプ。開放すれば広々とした空間で生活できます。

そして設備が、中々すごいことに!

キッチンでは、高級素材の「フィオレストーンのカウンタートップ」がまず驚き!LDKの顔にもなる部分なので、上質な空間として映える設備です。「ディスポーザ」も標準装備!100戸以下のマンションではめったにお目にかかれません。キッチン側面パネルもクロス素材でなく、吊戸棚などと同じ木目調の素材を採用し質感を高めています。「食器洗い乾燥機」はもちろん標準です。

洗面室の「オレフィン框付三面鏡」は、デザイン性だけでなく、指紋、水垢が付きにくい機能性も両立する仕様。バスルームには、嗜好性のある設備「ミストサウナ」に、照明の色を変えられる調色機能付き「フラットライン照明」が標準装備され、すこしだけ贅沢な時間を過ごせそうです。

トイレもしっかりコストをかけ、「ローシルエットトイレ」に「手洗いカウンター」を設置し清潔感を高めています。

更に、建具の仕様まで細かい気配りがされており、扉の配色を2色にしたり、ドアの鉄ノブに皮張りの持ち手を施したり、手抜きが何一つありません。

最後に、バルコニーまで、少しでも楽しく便利にする工夫が見られます。バルコニーを照らす「ブラケット照明」と、作業に役立つ「防水コンセント」が設置。奥行きも余裕が持てる 2,000mmを確保しています。

私が良く見る城東エリアの板状のマンションでは、ここまでの造りこみを中々見ることができません。本当に素晴らしい居住空間に仕上がっています!

間取り・第1期価格

以下は、主な間取りと価格です。

Aタイプ(78.41㎡)、4LDK
5階、5,748万円(坪単価241万円)

Aタイプ、78.41㎡

B2タイプ(67.80㎡)、3LDK
4階、4,898万円(坪単価238万円)

B2タイプ、67.80㎡

C1タイプ(68.34㎡)、3LDK
5階、4,998万円(坪単価241万円)

C1タイプ、68.34㎡

Eタイプ(74.45㎡)、3LDK

Eタイプ、74.45㎡
(出展:葛西グリーンフィールドプロジェクト 公式HP)

平均坪単価は、245万円前後でした。

既に完売した葛西駅徒歩14分の「ガーラ・レジデンス葛西アヴェニュー」、同16分で同程度の単価の「イニシア東葛西テラス」と比べると重ための価格ですが、南葛西エリアのポジションの良さ、これだけの上質な空間設計など要素を踏まえると、納得感はあります。

間取りは、60㎡台後半の3LDKが83戸中60戸を占めますが、バルコニー側だけでなく、ほとんどの住戸で共用廊下側の居室もアウトフレーム設計による効率的な空間になっているため、面積以上にゆとりが感じられます。

そして、60㎡住戸、全てのタイプで、全ての居室を5畳以上にしています。アウトフレームの成形された空間で5畳以上を確保できると空間に少し余裕ができ、ベッドだけでなく、子供の勉強机や本棚なども配置できるようになります。子供が大きくなるとジワジワ実感する部分。中途半端に1部屋を4.5畳にすることなく、5畳でもがっつり柱が侵食することなく、限られた専有面積でも妥協していません。

角住戸やテラス付き住戸など居住性豊かな間取りもあり、選び甲斐があります。

最高の子育て環境の中で、最高の住空間を手に入れ、生活の満足度を最大化できるマンションだと思います。

月々のランニングコストは以下。
上記B2タイプ、67.80㎡住戸
管理費、13,340円
初年度修繕積立金、5,420円

この規模でディスポーザを付けながら、インターネット使用料も込みですから、管理費は、かなり抑えられています。

当マンションのデメリット

デメリットは、駅距離とハザードリスクですね。

バス便のマンションは、検討の入り目で好みがはっきり分かれます。

周辺にあるいくつかのバス停からは、 「葛西」駅方面、「葛西臨海公園」駅方面へ多くの本数があるので、天候が悪い日や荷物が多い日なども、移動にはそれほど困らないと思います。

「葛西」駅の地下駐輪場は、関東一の駐輪スペースなので(以前は、全国1!と言われていた)、実際、日々の通勤には、自転車を使用する人が多そうですね。

歩くとなると、「葛西」駅から24分の経路は、大通り「環状7号線」沿いが中心なので、歩道が広くフラットで歩きやすい道のりです。

電車に乗ってしまえば、「大手町」駅へ直通16分、「東京」駅へ直通13分の近さですから、都心部近接ポジションの価値を実感するでしょう。

ハザードリスクについては、周辺が5m程度(2階相当)の浸水が想定される場所が多い中、マンションが建つ敷地は、3m程度(1階相当)とされています。多少の冠水に対応できるように、マンション敷地は隣接した道路より500mm程度セットアップしてあると説明を受けました。

それと、デメリットではありませんが、駅から遠い環境のマンションなので、個人的には、南向きだったら最高でした。

マンションを検討する際は、事前に最低限の準備、心構えを持って臨みましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

どこをとっても事業者都合の手抜きやコストカットが見られず、丹念に造り込まれた住まいに感動しました!

この駅距離で5,000万円を超えてくると少し重いかもしれませんが、「南葛西エリア」は、大型商業施設に大規模公園、豊かな自然があふれ、子育てするには最高で暮らしやすい人気のエリア。まずは、地元の人から相当の反響だったようです。

「葛西グリーンフィールドプロジェクト」は、高いレベルで生活の満足度を得られる物件だと考えています。強くお勧めしたいマンションです!

22年10月3日追記、販売中の住戸

B1タイプ、67.8㎡
4階、4,898万円
9階、5,148万円

B1タイプ(67.8㎡)

C1gタイプ(68.34㎡)
1階、4,998万円

C1gタイプ(68.34㎡)

C2タイプ(68.34㎡)
2階、4,798万円
8階、5,148万円

Eタイプ(74.45㎡)
6階、5,748万円

Eタイプ(74.45㎡)

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