新しい駅舎を高架上に建設中、「開かずの踏切」問題が完全に解決されようとしている竹ノ塚に、久しぶりにファミリー向けの新築マンションが分譲されています。

サンクレイドル竹ノ塚Ⅱ 物件概要・特徴

サンクレイドル竹ノ塚Ⅱ
東京都足立区伊興2
東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩13分
日暮里・舎人ライナー「舎人公園」駅徒歩11分
用途地域:第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域
総戸数:8階建て58戸
専有面積:62.54㎡ 〜 80.60㎡
間取り:2LDK+S ~ 4LDK
管理費:14,240円~
修繕積立金:6,250円~
駐車場台数:19台(月額使用料:11,000円~14,000円)
自転車置場:116台(月額使用料:250円~500円)
ミニバイク置場:3台(月額使用料:1,000円)
売主:アーネストワン
販売提携:ライフステージ
施工:ファーストコーポレーション
管理会社:伏見管理サービス
竣工予定:2021年3月中旬予定

(2021年1月現在)

江東5区でマンションを物色しはじめて10年近く経ちますが、その間、竹ノ塚周辺で分譲されたファミリータイプのマンションは、東口駅徒歩17分の「ライオンズ竹ノ塚ブロッサムシティ」くらいでした。駅徒歩10分では、過去15年で2棟ほど。駅徒歩3分の好立地で早々に完売した「エクセレントシティ竹ノ塚」は60㎡以上のファミリー向け住戸がありませんでした。

公式サイトでも、竹ノ塚駅西口に約13年ぶりの供給をアピールしています。

サンクレイドル竹ノ塚Ⅱ 公式HP

 

マンション立地・住環境

駅から遠い立地は、複数路線や複数駅を利用できるポジションが多くメリットの一つになりますが、当マンションは、東武伊勢崎線と日暮里・舎人ライナーの2路線の駅が徒歩圏内です。

(高架上駅舎を建設中の竹ノ塚駅 西口)

「竹ノ塚」駅徒歩13分は、バス通りを渡ったり、歩道が途切れ途切れの道路「七曲がり」を歩くなど、特に子どもや女性の夜間1人歩きは心細い経路。

徒歩11分の「舎人公園」までは、広めの歩道が整備された直線道路で、日中は気持ちよく歩けます。

マンションが建つ立地は、住環境が良く生活するにも便利な場所。

現地周辺の環境(右手奥が当マンション)

南側が低層の住宅地、北側が伊興小学校の校庭、西側は公園に面しており、空が抜けた明るい環境です。

スーパー「マルエツ」が徒歩1分、「セブンイレブン」が徒歩2分、少し歩けば「ヤマザキデイリーストア」や「ドラッグストアぱぱす」もあり、日々の買い物には苦労しない環境にあります。

子育て環境の良さも際立っています。

小学校がマンションの目の前は本当に安心!校庭も広く校舎も綺麗です。

マンション隣の児童遊園も、子どもが小さい時には重宝するでしょう。

マンションに隣接した小学校と児童遊園

都立公園面積第3位の「舎人公園」まで8分ほどで歩け、休日の楽しみ方には事欠きません。

都内でも広大な敷地を誇る、都立舎人公園

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ランドスケープデザイン、設備、仕様

住戸棟は、南向きと西向きの2棟。

(出典:サンクレイドル竹ノ塚Ⅱ 公式HP)

共用施設としては、コミュニティスタジオが設けられ、パーティやコミュニティ活動などに利用できます。小規模マンションでも、マンション内にサードプレイス的な空間があるのは嬉しいですね。他には、宅配ボックスに、ペット足洗い場などが用意されます。

設備や仕様は、分譲マンションとしては廉価です。「床暖房」や「食洗機」が主だったところですが、ハンズフリーの「てぶらキー」は便利な設備です。マンション内ではインターネットも接続できます。

「二重床、二重天井」を採用しますが、天井高は2,400mmと一般的なマンションより若干低め。バルコニーの奥行きは贅沢言えば2,000mm欲しいですが、1,800mmと最低限を確保。隣住戸とのパーテーションは残念ながら低いサイズでした。

江東5区でも湾岸エリアのタワマンや、大手物件などの設備や仕様がよく話題になりますが、私たち庶民が賃貸マンションや実家の一戸建てから住み替えるために初めて分譲マンションを購入する場合は何ら問題ありません。住まいとして十分快適です。

サンクレイドル竹ノ塚Ⅱ 間取り 価格

主な間取りと価格です。

南向き

Dgタイプ、76.5㎡、4LDK
1階、4,399万円(坪単価190万円)

Eタイプ、64.21㎡、3LDK
5階、3,899万円(坪単価200万円)

Fタイプ、68.91㎡、3LDK
5階、4,099万円(坪単価196万円)

Hタイプ、68.4㎡、3LDK
2階、3,899万円(坪単価187万円)

Jrタイプ、78.2㎡、4LDK
5階、5,299万円(坪単価223万円)

西向き

Aタイプ、64.66㎡、3LDK
6階、4,099万円(坪単価209万円)

Bタイプ、63.6㎡、3LDK
3階、3,499万円(坪単価181万円)

Cgタイプ、62.54㎡、3LDK
1階、2,999万円(坪単価158万円)

駅から離れた環境重視のマンションなので、私なら南向きを選びます。バルコニー前は、2階建ての戸建てが並び、20メートル程先には4階建ての「二丁目アパート」の存在があります。1階でも日当たりは良好だと思いますが、できたら眺望も抜けてくる3階~4階、ベストは5階以上ですね。

中でもHタイプが好みです(Hタイプは1階~4階までの設定)。

(出典:サンクレイドル竹ノ塚Ⅱ 公式HP)

5,700mmの限られた住戸スパンながら、ワイドリビングの12畳は開口部が広く開放感があり日当たりも良好。68㎡ながら恵まれた住空間になります。

特に、住戸位置のメリットが大きく、東側2列(H、Iタイプ)は、バルコニー側「二丁目アパート」の被りも少なそうで、住環境はより良いでしょう。

加えてバルコニーの逆、北側は、西向き棟の被りが無く抜けるため(G、H、Iタイプの東側3列)、共用廊下側の洋室の明るい環境も大きなポイントです。洋室(1)(2)ともに柱の浸食は少なく、比較的整形に近い使いやすい空間となっていて使い勝手も悪くありません。

洗面室はリビング外でプライバシー性を高め、洋室(3)は2WAY動線と生活動線を広げてくれます。

収納は、各居室ともに大きめのウォークインクローゼットで、最低限確保しています。

少し残念なところは、アルコープ部分が全く無く、玄関出たら住人とばったり、洋室(1)(2)の窓にルーバー格子が無く、共用廊下での住人の往来が気になることなどです。

上記、Hタイプ、2階、68.4㎡、3,899万円

10年後はどれほどで売れるでしょうか。とにかく、竹ノ塚は、築古のマンションは多いのですが、築15年以内となると、非常に少ないです。

条件が近くて、現在売り出されている物件です。

グランフォーレ竹ノ塚
駅徒歩14分
竣工2011年
南東角、7階、70.42㎡
3,480万円(坪単価163万円)

他の売出し物件や、レインズインフォメーションによる近隣の成約相場などから、10年後を以下のように予想してみました。

サンクレイドル竹ノ塚
駅徒歩13分
南、2階、68.4㎡
3,899万円(坪単価187万円)
↓ 
2,900万円(坪単価140万円)

エリアや立地の特性から、永住する住まいとして購入するマンションになりますが、私なら、不測の事態の際に大きく残債が残らないよう、上記のような予想を立てて購入を検討します(※私個人の予想なので、参考にしないでください)。

合わせてマンションを選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったマンションを選びましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

竹ノ塚駅周辺に良質で綺麗なマンションは少ないのが現状ですが、一戸建てや、「西新井」駅周辺の有力なマンションなど、住まいの選択肢は多いはずです。

それでも、「竹ノ塚」界隈でマンションを探していて、家族とともに永住を願う人であれば、子育てにも適した明るい環境で生活できるマンションだと思いますよ!



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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