（出典：プラウドシティ門前仲町 公式HP）
まもなく600戸超の大型分譲が開始される「プラウドシティ門前仲町」。先日、オンライン案内会に参加しました！
物件概要
プラウドシティ門前仲町
東京都江東区越中島1
JR京葉線「越中島」駅徒歩3分
東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩7分
都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩7分
東京メトロ有楽町線「月島」駅徒9分
都営大江戸線「月島」駅徒11分
敷地面積：17,967.11㎡
建築面積：8,943.14㎡
建築延床面積：70,880.97㎡
用途地域：第一種住居地域
総戸数：19階建て780戸（非分譲47戸・賃貸シニア住宅113戸含む）
専有面積：36.87㎡～146.51㎡
駐車場台数：160 台（他荷捌き用、来客用など12台）
売主：野村不動産
施工：前田建設工業
竣工時期：2027年12月下旬予定
入居時期：2028年3月下旬予定
土地権利 / 借地権種類：定期賃借権（2099年3月31日まで）
（出典：プラウドシティ門前仲町 公式HP）
周辺環境、ランドプランの特徴については、以前の記事をご確認ください（参考記事）。
今回は、住空間の特徴、主な間取り、第1期の予定価格について。
記事では一般的な情報を紹介しています。実際に購入を検討すべきかは、予算・家族構成・希望条件などによって変わりますので、ご自身の場合の判断を知りたい方はご相談ください。
住空間の特徴 設備仕様
住空間の大きな特徴のひとつは「床快full（ユカイフル）」です。エアコン無しで一年中、室内が快適な温度に保たれる快適さ。廊下もトイレも、「PT亀戸」に住んでいるオーナーさんも「超快適！」と絶賛していました。LDと洋室など空間ごとに温度を調整することはできませんが、各空間の吹き出し口で風量を調整することは可能。一度住んでみたいです！
設備仕様は全体的に高スペック。
床快full（ユカイフル）
キッチン食器棚
食器洗い乾燥機
ディスポーザー
キッチンタッチレス水栓
おそうじ浴槽
ミストサウナ
トイレ手洗いカウンター
ローシルエットトイレ
二重床・二重天井
天井高、2,460mm（LD・洋室）
バルコニー奥行き、2,000mm
など
他は、あらためてコンセプトルームを見学して確認します。
以下、住戸の専有面積帯です。ゆったり目の住戸設定が多くて選び買いがあります。
1LDKが84戸
全30㎡台
2LDKが70戸
59.66㎡～66.09㎡（65㎡超が70戸中60戸）
3LDKが393戸
66.68㎡～97.56㎡（70㎡超が393戸中322戸）
4LDKが73戸
90.71㎡～146.51㎡
以下が配棟。A,Ｂ,C棟は外廊下、Ｄ,Ｅ棟は内廊下設計。各階ゴミ置き場が快適すぎます。本物件を検討する大きなメリット。
A棟
リバーフロント、壮大な開放感を満喫できる最前列！一部の低層階は、越中島プールが被ってくる住戸、加えて夏場は、プール利用者からの視線が気になる住戸もありそうです。A棟のみ1階住戸の設定があり、専用庭付きプランとなっています（川沿いで緑も多いので、虫とか大丈夫かな）。
（出典：プラウドシティ門前仲町 公式HP）
B1棟・B2棟
前面がバス通りに面しているため、こちらも開放的な住環境（B1棟は若干奥まってハンデあり）。道路を挟んで東京海洋大学の敷地のため、抜け感を感じる住戸も多そうです。ただ、車通り沿いの騒音がデメリットになってきて、窓を開けての生活は難しいでしょう。
（出典：プラウドシティ門前仲町 公式HP）
D棟
南向きのD棟は、詰まった環境でB2棟、C棟と約30ｍ先でお見合い。ハンデがある住環境のため内廊下設計、ワイドスパンの広々とした間取りが魅力です。前面のB2棟・C棟が14階建て。C棟は敷地の東側に行くにつれて8階まで段階的に低くなり被りも少なくなってきますので、できたら敷地東側の住戸を選びたいですね。内廊下＋各階ゴミ置き場は検討するにあたり大きなプラス要素になってきます。
C棟
北向きのC棟は、D棟がお見合い。D棟も14階建てですが、敷地東側に向けて7階まで段階的に低くなってきますので、こちらも敷地東側の住戸位置を選びたいです。
C棟とD棟は、住環境はハンデがあると割り切って検討しましょう。特に、西側の住戸、被りが強い位置に入ってくるとかなり日陰の時間が長くなってくると思います。
E棟
3階から9階までは1LDKの設定。10階以上は3LDKになってきていて、74㎡超、78㎡の大きめの3LDK住戸。3LDKはスパンがありますが、こちらも内廊下なので、一部屋が窓無し部屋設定の住戸が多くなっています。前建てになってくる賃貸シニア住宅が9階建てなので、ちょうど3LDKは抜け感が出てきそうです。少し先に「ルネ門前仲町パークステイツ」（10階、14階）がありますが高層階は都心部の夜景が見えるかも。ただし、西側の住戸はA棟の被りがきつくなってきます。こちらもD棟と同様、内廊下＋各階ゴミ置き場！
第1期 予定価格 間取り
第1期は、リバーサイドのA棟、敷地中央のD棟からの販売。以下、販売住戸と予定価格です（坪単価は、末尾を50万円と仮置きして算定）。
A棟
A1タイプ 93.80㎡
3階、18,400万円台（坪単価650万円)
5階、19,100万円台（坪単価675万円)
10階、19,900万円台（坪単価703万円)
14階、20,400万円台（坪単価721万円)
17階、20,700万円台（坪単価731万円)
（出典：プラウドシティ門前仲町 公式HP）
A3タイプ 66.09㎡
3階、11,400万円台（坪単価573万円)
5階、11,900万円台（坪単価598万円)
10階、12,400万円台（坪単価623万円)
14階、12,600万円台（坪単価633万円)
18階、12,700万円台（坪単価638万円)
（出典：プラウドシティ門前仲町 公式HP）
A7タイプ 70.88㎡
3階、12,900万円台（坪単価604万円)
5階、13,400万円台（坪単価627万円)
10階、13,900万円台（坪単価651万円)
14階、14,200万円台（坪単価665万円)
18階、14,300万円台（坪単価669万円)
（出典：プラウドシティ門前仲町 公式HP）
LDが12畳以上、各居室の収納もしっかりしています。家族4人想定で検討する場合は、最低限、これくらいの間取りが欲しいところです。
A14タイプ 75.09㎡
3階、14,200万円台（坪単価627万円)
5階、14,500万円台（坪単価641万円)
10階、15,000万円台（坪単価663万円)
14階、15,300万円台（坪単価676万円)
A15タイプ 93.39㎡
3階、17,800万円台（坪単価632万円)
5階、18,100万円台（坪単価642万円)
10階、18,800万円台（坪単価667万円)
A23タイプ 105.57㎡
19階、25,000万円台（坪単価798万円)
A26rタイプ 90.00㎡
17階、22,000万円台（坪単価826万円)
D棟
D4タイプ 70.17㎡（他、TR 0.44㎡）
4階、9,800万円台（坪単価461万円)
6階、10,400万円台（坪単価489万円)
10階、10,900万円台（坪単価513万円)
D6タイプ 70.17㎡（他、TR 0.41㎡）
4階、10,000万円台（坪単価471万円)
6階、10,600万円台（坪単価499万円)
10階、11,200万円台（坪単価527万円)
（出典：プラウドシティ門前仲町 公式HP）
クランクして入るLD、洋室、奥まった位置にある洗面室、トイレと奥行きがあり戸建て感を感じるワイドスパンの間取りです。特にD棟とE棟は内廊下なので、「内廊下＋各階ゴミ置き場」でタワマンスペックの快適な暮らしになります。そしてLDKがかなり広いですね。この面積帯としては異例。その分、洋室の空間が収納含めて手狭なのと、特に一部屋はLDに隣接、窓無しで4畳という。子供部屋に充てるときに「ちょっと我慢してね」と断りを入れる羽目になりそうです。欲を言えば、せっかくの角住戸なので、どこか一つでも窓を設けて2面採光にしてほしかったです。
D8タイプ 75.08㎡
15階、12,700万円台（坪単価561万円)
D13rタイプ 75.08㎡
14階、13,600万円台（坪単価601万円)
平均坪単価は、およそ630万円前後でした。ただし、A棟は660万円、D棟は520万円で差があります。開放感がある環境での生活という付加価値がついたA棟を取るか、コストに見合ったマンションとしてハンデはありますがD棟をとるか。
月々のランニングコストは、重たいです。
A7タイプ 70.88㎡
管理費、38,304円
修繕積立金、14,000円前後
地代等、9,000円前後
他
月額合計、63,872円
月額合計で「ザ・パークハウス門前仲町」と比べて1万円前後の差。管理費に限って言えば2万円前後の差。「プラウドシティ越中島」の70.11㎡住戸で15,590円です。
これだけの街区開発で、ランドプランの維持、テナントへの気遣い（？）などそれ相応の維持費がかかるのでしょう。
しかし、将来的に修繕積立金が上がってランニングコストが10万円近くいくかもしれないと思うと、私たち庶民には憂鬱ですね。ローンの返済含めて月々の生活費ですから。
街区にスーパーが入る生活利便性、各階ゴミ置き場、専有部の快適な温度を保てる空調システム「ユカイフル」など、高い維持費を払っても快適な生活を送りたい人には良いと思います。それと、中央区の物件と比較検討している方からすれば、最低限の生活コストと思えるのかもしれないですね。
最後に まとめ
この棟による価格差をみると、いまの時勢を踏まえて弱気な一面と、立地と企画の良さによる強気な一面が垣間見えます。D棟は、いくら定期借地権でハンデがある環境と言っても、安くて抽選になりそうだなと思う一方で、A棟は逆に強気だと思いました。70㎡が13,000万円前後から。
ただし、門前仲町周辺は、ファミリータイプ、特に築浅物件が希少なため、中古が売り出されると比較的高値で成約されている模様です。築10年で坪600万円前後の相場観。住吉や東陽町では、活況だった昨年までと変わって、12,000万円前後のファミリータイプが重たくなっている中、門前仲町は13,000～14,000万円前後でも堅調に動いています。そもそも希少なため、いつ売り出されるかわからず、本物件のような利便性が高い大規模は築浅ではありませんから、すこし高くても食指が動きやすいかもしれません。なによりこの開放的な暮らしは捨てがたいですよね。
中央区アドレスの月島や佃に限ってみると、物件は豊富ですが、築浅は希少で板状タイプが坪700万円くらいから、タワーだと800万円、900万円超の相場観です。
あとは、同じく定期借地権の「ザ・パークハウス門前仲町」。ランニングコストも1万円くらい安いですし、特に西向きは検討しやすいように思えます。清澄、水天宮方面のパークハウスは立地、環境面でも少し異なるので、その辺は好みも含めて要検討です。
本物件は、月島も門前仲町も、出かける場所によっては越中島も使えるのが、かなり強い立地だと思っています。複数使える中間地点で決して駅近ではありませんが、特に門前仲町徒歩7分は強く、中央区、江東区アドレスに関係なく、人によっては月島や勝どきよりも良いポジションに思えるでしょう。都心部を検討している層からも前向きに検討されそうな立地。
今の時代、このポジションでこれだけの規模感、スペックですから、定期借地権でも選択肢としてありだと思います。もちろん、月々のランニングコストを含めた支払いを踏まえて、無理しない予算で半永住を見込んで検討しましょう。
オンライン相談会に参加した方から、マンションギャラリー見学会に進み、コンセプトルームや建物の模型などを見学できます。
今後は、第1期の申込登録が10月下旬、抽選会などを経て11月初旬には重要事項説明、手付金10％が必要。
簡単ですが以上です。
引き続き、販売の進捗状況を追っていきます！
記事を読んで「自分の場合はどうなの？」と思った方へ
この物件を買っていいか迷っている
中古と新築、どちらを選ぶべきか迷っている
この価格は高いのか知りたい
今買うか、もう少し待つか迷っている
同じ予算ならどのエリアがいいか知りたい
この間取りに家族4人で住めるか知りたい
など
記事が少しでも参考になったら、資料請求する際は、以下よりお願いできれば嬉しいです！
