越中島という地

東京都江東区越中島は、江東区の最西端に位置し、隅田川を渡れば中央区という、東京都心部に隣接した地域です。

f:id:murakoshi5:20180908010437j:plainちなみに読み方は「こしなかじま」ではありません。「えっちゅうじま」と読みます。名前の由来は、江戸時代初期、河口の中洲地帯に旗本榊原越中守照清の屋敷があったため、「越中島」と呼ばれていたことによるそうです(Wikipedia参照)。

越中島を、ほとんどの人は知らないでしょう。1990年にできた越中島駅前は、「駅前」の体をなしていません。

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駅前には、東京海洋大学があるくらいです。

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JR京葉線で、終点東京駅から2駅目が越中島なのですが、2017年の1日平均乗車人員は5,502人と、東京23区のJR駅の中では最も利用客数が少ない、マイナーな駅、街だと思います。

しかしながら越中島は、東京中心部から約3km圏内と、誰もが知っている周辺の月島、勝どき、豊洲など湾岸人気エリアに囲まれています。

門前仲町界隈までは徒歩で10分強。

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隅田川や越中島公園など、東京湾中心部に位置する自然豊かな環境。

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便利で楽しい都心ライフを満喫しながらも、水や緑にも癒される恵まれた住環境にあります。近隣は、豊洲や月島と違ってマンション含め住宅が少なく、住むには希少な立地になります。

マンション概要

そんな界隈に、久しぶりに2棟構成の大規模マンションが誕生します。

プラウドシティ越中島
東京都江東区越中島2丁目

アクアテラス

f:id:murakoshi5:20180908011635j:plainJR京葉線「越中島」駅徒歩4分
東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩11分
都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩14分
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩17分
都営大江戸線「月島」駅徒歩17分
15階建て

ブライトテラス

f:id:murakoshi5:20180908011704j:plainJR京葉線「越中島」駅徒歩6分
東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩12分
都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩15分
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩17分
都営大江戸線「月島」駅徒歩18分
12階建て

総戸数
305戸
駐車場109台
駐輪場610台
用途地域:準工業地域
分譲:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:野村不動産パートナーズ
施工済:2019年3月竣工予定

販売価格一例
AF 72.86㎡ 6,519万円@294万円(7階) 南東
AC 63.98㎡ 6,299万円@325万円(10階) 南西
AA 82.97㎡ 7,359万円@292万円(3階) 南西

現在は、この物件の中においての高価格帯住戸がまだ若干残っている程度。それでも坪300万円を切っているという・・・。売れ行きの良さにびっくりしました。そろそろ完売です(2018年9月1日現在)。

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このマンションの特徴・良さ

このマンションの良さは、都心部隣接の希少立地と大規模レジデンスの充実した共用施設・サービスにあります。

前段でも紹介した東京都心部の楽しさ、利便性を満喫できるエリア特性と越中島という希少な立地。加えて、寂しい場所柄をカバーする共用施設。これでもかと充実させたところが企画勝ちですね!月々の低ランニングコストも抑えられています

東京都心エリアと希少な立地

京葉線東京駅から2駅4分、越中島駅徒歩4分の都心隣接、住むには希少な立地がまず大きな価値です。門前仲町駅も徒歩11分で、移動に便利な東西線も利用できます。生活面では、豊洲、月島も徒歩圏内で、日々の生活を楽しく送れる立地です。

充実した共用施設

このマンションは近年分譲されている大規模板状マンションの中でも、特に共用施設が充実しています。まず圧巻なのは、通常、プレミアム住戸として高単価で販売できる最上階を、誰もが利用できる共用のスカイラウンジにしていること。通常、高層階の住人しか味わえない湾岸部の眺望や開放感を、誰もが日々の生活で楽しめるようにと共用部分を最上階にしました。他、リラクゼーションルームやパーティルーム、ゲストルームもあります。

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板状マンションで、最上階での共用施設は珍しいと思います。


屋上は、ハーバースカイテラスが設置されます。ホットプレートなど簡単な料理くらいなら楽しめるそうです。f:id:murakoshi5:20180908012016j:plain

低層階には、個人的な作業や勉強ができるプライベートワークラウンジに、ゆったりできるコーヒーラウンジ、雨の日でもキッズが遊べるクリエイティブルームに、認可保育園も棟内に併設されています。ミドルラウンジでは、読書を楽しめるスペースがあり、リクエストした本が読めるサービスもあるようです。

敷地内まで輸送してくれる宅配レンタカー、サイクルシェア、食配ステーションなど充実した共用サービスも用意されています。車保有率が低い都心部において、レンタサイクルは助かります。結構な維持費負担になるため、敬遠されがちな共用サービスになります。また、複合コピー機も棟内に用意されているようです。

マンション立地周辺は、生活に便利な施設がほぼ無い環境にあるので、マンション内での共用施設・サービスで、住人の生活利便性を補完しています。

住戸の割安感、低ランニングコスト

この都心エリアにして、分譲価格が、3LDK、70㎡タイプで、5,700万円台~の価格設定は、周辺相場からすると比較的安かったと思います。近隣の門前仲町や豊洲などに比べて、越中島の知名度の低さ、用地取得時期が早い段階であったことも理由のひとつでしょう。分譲中の2018年、明けて2019年もマンション価格は上がり続けていましたから、1期など早めで決めた人は割安感があったはずです。5,000万円台後半から6,000万円台前半の住戸は、あっという間に売れてしまったらしいです。

これから販売される「プラウドシティ東雲キャナルマークス」は、販売価格が相当上がると聞きました。近隣の湾岸エリアで、これだけの販売価格とランニングコストの物件は、このプラウドシティ越中島で最後なのではないかと個人的に思っています。非常に希少な物件です。中古で出れば、新築時の価格より上回ってくるでしょう。

そして月々のランニングコストが大規模メリットを活かし良心的な設定です。都心部のマンションにおいて、これだけの共用施設とサービスがありながら、70㎡換算で月々14,630円です(首都圏平均、70㎡16,848円、2017年度、東京カンテイ調べ)。

管理費に加えて一括受電とインターネット利用料含むエネコックシステムと、コミュニティ形成費で1,842円ほどがかかります。

修繕積立金は70㎡あたり初年度から8,000円から越えます。もちろん修繕積立金は、5年、10年タームで引き上げられていきますが、このマンションでは特に共用施設に多くの面積を充てているため、修繕積立金の中には、共用部負担も含まれています(関連記事)。

子育て環境

子育て環境も良好です。保育園やキッズルームがマンション内の共用施設にあり、小学校、中学校とも徒歩5分圏内。エントランス出て大通りを渡ってすぐの江東区立「越中島小学校」は、ユニークな教育方針で知られ、江東区内の小学校でも越境入学数がトップクラスだそうです。

気になるポイント・デメリット

このマンションの大きなデメリットは住環境です。

全般的に、周辺は高い建物が詰まった環境であるため空が抜けづらく、低層階は、採光、日当たり、眺望共に恵まれているとは言えません。アクアテラスが、ブライトテラスの側面すぐに建っていることも一部の住戸の住環境に影響しています。

更に、アクアテラス南に隣接した倉庫会社が気になる存在で、もし近い将来無くなれば、跡地に高層マンションが建つ可能性があります。倉庫会社には未来永劫元気に頑張ってもらえるよう祈るしかないです。

また喧騒という部分では、アクアテラス北側が、片側2車線の大通りに面しています。国道のような幹線道路ではないのですが、トラックが抜けてくる道なんですね、それとバス通りなので、大型車のエンジン音など喧騒があります。平日、土曜日ともかなりの交通量でした。

最後に細かいことですが、住戸間の敷居が賃貸マンションのような安っぽい背の丈サイズの低い敷居板であることです。背伸びすると隣の住戸内が見えてしまいそうです。また、隣のバルコニーの気配、物音が聞こえやすくなります。充実した設備や仕様において、これだけ残念なポイントでした。

おススメ住戸

ほとんど販売を終えていますが・・・。
2つの棟のうち、アクアテラスがおススメです。駅に近いだけでなく、ほとんどの共用施設がアクアテラス側に入っているので。ブライトテラスだと、共用施設を利用するのに、わざわざエントランスを出て、アクアテラスまで出向く必要がありますから少し不便です。

明るい住環境とは言えないので、両棟ともできれば高い階を選びたいですね。それと大通りの騒音を避けるため、大通りから離れた住戸。

総じていえば、このマンションは、住環境よりも、エリア特性や交通、生活利便性重視と割り切ったほうが良いでしょう。

現在、価格が影響してか、4LDKの住戸はまだ残っているようです。都心に大家族で物件を探している人は早めに見てはいかがでしょうか。

最後に

このマンションほど、大手デベロッパーの企画、販促、広告が大事だと思った物件はありません。一見、周辺に何も無い越中島で、都心隣接のエンタメ性溢れる生活と、マンション内での充実した共用施設での楽しさ、利便性を見事にモデルルームや広告で打ち出し、比較的良心的な単価もあいまって、人気物件となりました。

(5月30日追記)

ちょっと前の画像ですが、プラウドシティ越中島、綺麗に仕上がっていました!歩道も整備され、マンション周辺は明るく安全な環境になっていましたよ。

エントランス

アクアテラス棟f:id:murakoshi5:20190530044918j:plain

ブライトテラス棟f:id:murakoshi5:20190530045150j:plain

ついでに、昨年モデルルームを訪れた際の模型f:id:murakoshi5:20190530050248j:plain

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