今回探訪したマンション「ソライエ・プレミアムテラス」(分譲済み)は、都心に近い立地ながら、3LDKで私たち庶民にも手が届きやすい大規模マンションです。

マンション概要

物件概要

ソライエ・プレミアムテラス
東京都墨田区立花5
東武亀戸線「小村井」駅徒歩8分
京成押上線「京成曳舟」駅徒歩17分
JR総武線「平井」駅徒歩17分
用途地域:準工業地域
総戸数:7階建て336戸
住居専有面積:62.38㎡~88.44㎡
駐車場:210台
自転車置き場:678台
専用サイクルポート:9区画
バイク置き場:12台
ミニバイク置き場:22台
売主:名鉄不動産、東武鉄道
販売提携:長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション、大成建設
管理会社:長谷工コミュニティ
竣工年月:2014年2月

ランドスケープ・共用施設

外観は、アースカラーの優しい配色をまとったデザインで、このエリアの分譲マンションでは、比較的低層の7階建てです。

北、東、南側の3方向が接道し、周辺は開けた明るい環境です。

住居棟は4棟構成。

南向き最前列のサザンテラス棟は、南側に中学校の校庭と住宅地を見据え、

更に1階部分が若干歩道より高い位置のため、低層階から眺望、日当たり共に望める恵まれた住環境にあります。

東向きのリバーテラス棟は、若干北向きのため日当たりは制限されますが、旧中川のリバーサイドビューに寄り添いながらの生活を送ることができます。

ただし、対岸にソライエより高いマンションが対面しているため、その先の眺望は抜けそうもありません。

西向きのアーバンテラス棟も、小学校の校庭を目の前にして、開放的な住環境になります。

ガーデンテラス棟は、前面にサザンテラス棟が被るため眺望も臨めず詰まった環境ですが、サザンテラス棟が7階建てと高層ではなく、更に前面よりも若干傾斜で高い場所に位置しているため、日当たりは低層階から望めるのではないでしょうか。

エントランス部分は段差を設け、高い位置に。なかなか風格があります。

エントランスを入って左手にはラウンジがあり、正面はガラスウィンドウ越しにプライベートガーデンの緑が臨めます。

共用施設は、正面サザンテラス棟にほぼ集約、宅配ロッカー、飲料自販機、共用トイレに加え、パーティルーム、キッズルーム、ゲストルームなど充実した施設が用意されています。24時間利用できるゴミ置き場は、東向きリバーテラス棟にあります。

共用サービスとしては、住人専用のカーシェアが用意され、ショッピングカートも借りられるようです。自宅のパソコンで共用施設の予約ができるマンション専用ポータルサイトもあります。

管理費は(131円/㎡)と、築浅分譲マンションとしては破格です。大規模かつ駐車場台数が多いマンションの恩恵ですね。2014年分譲当時の月々ランニングコストは、70.06㎡住戸で管理費9,200円、修繕積立金7,010円(初年度)で、生活にとても優しい設定になっています。

主な設備・仕様

確認できた、主な設備と仕様です。

ディスポーザー
ぴぴっとコンロ
LD温水式床暖房
天井高、2500mm
バルコニー奥行き2m
60㎡台の一部プランで浴室が1317サイズ

ディスポーザーが標準装備は嬉しいですが、共用廊下側の窓に、可動式ルーバー格子が装着されていないのは残念でした。

間取り

ほとんどが6m前後の一般的な「田の字型」の間取りです。縦長リビングと横長リビングの設定がありますが、多くは縦長リビングから選ぶことになります(参考記事)。

LD横の居室は、今となっては中々出てこない和室のプランもありました。洋室を選んだ際は、ウォールドア設定になっており、家族が少ないうちはLDと一体化させて大空間にすることができます。

その他

通学校
小学校:中川小学校(徒歩1分)
中学校:吾嬬立花中学校(徒歩1分)

災害リスク
墨田区の水害ハザードマップ上では、荒川が氾濫した場合の浸水想定が、1m以上~3m未満となっています。2階の床位までの浸水リスクがあります。

このマンションの特徴、良さ

このマンションの良さは、大きく3つです

・都心部に隣合わせの自然豊かな立地
・子育て環境の良さ
・東京23区、都心7km圏内ながら手が届きやすい相場

都心部に隣合わせの自然豊かな立地

東京都心部から7km圏内で実際距離が近く、都心の感度を身近に感じながら、自然豊かな水辺生活が送れる環境が大きな魅力です。

更に、人気のエリアであるスカイツリータウン隣接で、無理すれば徒歩でも遊びに行ける距離です。

子育て環境の良さ

環境、立地、マンションの設計ともに、子育て環境に適したマンションです。

大規模マンションなので、子供ができれば、マンション内のママ友コミュニティができるでしょう。キッズルームや近くの公園、旧中川沿いテラスは、子供を伸び伸び遊ばせるだけでなく、ママ友を作る役割も担ってくれます。

幼稚園に入れば、園バスがエントランスまでピンポイントで迎えに来てくれます(一部の幼稚園)。大規模マンションの良いところですね。更に、小中学校がマンションに隣接しています。子供が小学校低学年の時は、学校への足取りもおぼつかず不安ですが、それも心配いりません。エントランスまで見送れば、隣はすぐに小学校ですからすぐに目が離せますし、大規模マンションでは、小学生が登校班を作って、集団登校している事も多いですから、それも心強いですね。これ以上無い子育てに適したマンションと言えます。

東京23区、都心7km圏内ながら手が届きやすい相場

東京のマンション価格が大きく高騰している中、東武線の支線の駅が最寄で不便な立地であるため、不動産相場が安く、私たち一般庶民でもマンションが手に入りやすいエリアです。

私は、この東武亀戸線のエリアを、東京の準都心部にして不動産価格が安い、数少ない穴場のエリアだと思っています。

直近、コロナショック前までは、売り出されると手堅く成約されているようでした。

今回、このマンションを探訪してみたのも、『不便な立地なので安いのは当たり前だろう』と高をくくっていたにも関わらず、売り出されると人気があり、興味が沸いたからでした。

現地を見れば、しっかりした大規模レジデンスに加え、「ここ東京!?」とびっくりするほどの自然環境、話題の東京スカイツリータウンに近い事もわかれば、この価格なら触手が動くものです。マンション高騰の時代でもリセールが下がっているマンションがある中、グロスは低いのですが、少しずつリセールが上がっているのも、大きく頷けました。

余談ですが、旧中川をかかる中平井橋を渡ったところに住友分譲の567戸の大規模マンション「アクラス」がそびえ立っています。こちらも駅遠ながら、素晴らしいマンションだと思います(関連記事)。

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このマンションのデメリット

大きなデメリットとしては、駅徒歩10分以内とはいえ、支線の駅が最寄りなので、交通利便性が低いことです。都心隣接でこのマンション相場を維持している大きな理由です。墨田区の循環バスが往来しているものの、移動の手段が公共の乗り物だけでは相当不便で、どこへ行くにも、車か自転車が必要になります。

また周辺は、コンビニなど小売店舗はありますが、飲食店は少なそうなので、不便な生活環境であることも確かです。

また、「自然環境が豊か」は「夜間環境が寂しい」ことでもあります。女性や子供の一人歩きは少し心配でしょうか。リバーサイドに子供を1人遊びに行かせる時は時間に注意したいと思いました。

少し細かい視点で見ると、西向きが小学校のグランド、南向きが中学校のグランドなので、生徒の声が騒音になると思います。特に小学生の方が騒々しいですから、西向き住戸は賑やかかもしれませんね。それぞれの校庭は砂仕様ではないものの、風が強い日や生徒が運動している時の砂埃も気になります。

新築時の価格とリセール

以下は、直近で成約が確認された住戸です。

南、7階、72.08㎡、4,180万円
(新築時3,850万円)
売出してから早期満額で成約のようでした。

南、1階、68.83㎡、3,580万円
(新築時3,260万円)
売出価格は3,780万円でしたが、成約まで時間がかかり、3,580万円での決定でした。

2014年分譲当時から、5~10%程度リセールは上昇しています(2020年5月現在)。

不便な立地でも、都心部まで実際の距離は近く、人気のエリアに隣接、環境が良く大規模など要素のマンションを選べば、しっかり人気を維持できるという好例でもあります(関連記事)

もともとグロスは低いですから、良くも悪くも相場には影響されにくく、今後も、3LDK住戸を3,000~4,000万円前後で手に入れることができるでしょう、

ただし、一見わかりにくそうな200〜300万円程度の金額を、相場に上乗せして売り出す住戸も一部あるため、このマンションを検討する場合は、売出しを日頃からよくチェックし、業者さんともよく相談しておきましょう。

※成約価格は、検索サイト「SUUMO」「ホームズ」にて検索した物件を、「レインズMarket Information」で確認

※新築時の価格は「イエシルβ版」を参考にしました。会員登録すると、ほぼ全てのマンションの詳細な物件概要、部屋ごとの現在の相場、新築時の分譲価格が見られます。

イエシルβ版
【公式サイト】
https://www.ieshil.com/

最後に

コロナショック前、マンション価格が高騰し、パワーカップルに都心の好立地マンションが好まれる中でも、このマンションは売り出されれば人気を維持していました。東京の穴場的立地に建つ、私たち庶民でも購入できる素敵なマンションだと思っています(関連記事)。

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