船堀で5棟目のエクセレントシリーズが分譲されました。その名も「V」。ユートピアを打ち出したユニークなホームページもSNSで話題になっていましたね。

エクセレントシティ船堀Ⅴ 物件概要

エクセレントシティ船堀Ⅴ
東京都江戸川区船堀5
都営新宿線「船堀」駅徒歩10分
用途地域:準工業地域
総戸数:5階建て49戸
専有面積:55.20㎡ 〜
間取り:1LDK+S ~
管理費:10,700円~
修繕積立金:4,700円~
駐車場台数:17台(13,000円~18,000円)
自転車置場:98台(200円~300円)
バイク置場:3台(3,000円)
売主:新日本建設
施工:新日本建設
管理会社:新日本コミュニティ
竣工予定:2021年8月下旬予定

(2021年1月現在)

船堀もかなりマンションが建ち、徐々に駅近の立地が少なくなってきました。5棟目のエクセレントシティは駅徒歩10分。

このマンションは、周辺環境に恵まれた低層の住宅地に建つ、日当たりが良い南向きプランが中心、ファミリー向け低層のマンション。新築、中古ともに競合激しい船堀において、グロス価格が選びやすい新築であることが魅力です。エリアに実績が多い製販一体の「エクセレントシティ」ブランドも安心できます。

エクセレントシティ船堀Ⅴ 公式HP

マンション立地・住環境

駅から平坦な道のりを経た低層の住宅地の一画に位置します。南側に低層の戸建て群を抱え、南向きの間口が広く恵まれた立地です。

主な周辺環境の特徴としては、全長3.2kmにも及ぶ「一之江境川親水公園」が徒歩1分にあること。朝早くから、若年層から高齢者まで散策する姿が見られます。

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ランドスケープデザイン、設備、仕様

周辺のエクセレントシリーズの中では、49戸と中規模。小規模であれば珍しい間取りが多いエクセレントシティですが、当マンションは一般的な「田の字型」プランが中心です。

江東5区の徒歩10分以内において、低層の5階建ては珍しく、それだけでも上質なマンションとして見栄えするはず。

(出典:エクセレントシティ船堀Ⅴ 公式HP)

共用施設は特に無く、エントランスホールの奥にソファが設けられるだけ。エリア、環境特性を踏まえると、キッズルームくらいは欲しかったですね。後でも述べますが、少しでも住戸の販売価格を訴求するために切り詰めた結果かと。そもそもエクセレントシティシリーズは共用施設の考え方を持っていないのかもしれませんが。

西向き、東向き住戸の設定もありますが、80%以上が南向きプランに充てられます。4階より上から眺望が抜けてきそうですね(住環境はモデルルームで要確認)。

共用廊下には、少しのアルコープ部分もなく、玄関開けて通行人がいたら「ドキっ」としてしまう余裕が無い仕様。

設備・仕様面について。ディスポーザーはありませんが、食洗機に浴室のミストサウナ、トイレは手洗いカウンターにタンクレストイレと力を入れています。二重床二重天井も抜かりなく。

一方で、共用廊下側の居室のプライバシーを守る可動式ルーバー面格子は欲しかったですね。また周辺エリアのエクセレントシティには珍しく、住戸との境が低いタイプの隔て板でした。バルコニーの奥行きも1700mmと狭めなのが少し残念なところ。

エクセレントシティ船堀Ⅴ 間取り 価格

平面図です。

販売中の主な間取りと価格。

平均坪単価は、260万円(70㎡換算5,506万円)くらいでしょう。

Cタイプ、65.55㎡
5階、5,378万円(@271万円)

D2タイプ、68.42㎡
2階、5,228万円(@253万円)

F1タイプ、55.2㎡
3階、4,418万円(@265万円)

Gタイプ、76.85㎡
2階、5,948万円(@259万円)

私であれば、D2タイプを選びます。

(出典:エクセレントシティ船堀Ⅴ 公式HP)

68㎡台にしては空間効率が高く、この競合多いエリアで選ぶ際、グロス価格設定が絶妙でバランスが良い住戸だと思いました。駅からすこし離れているため、南向きを選ぶのもマスト。

洋室(1)は、柱の浸食が少ない6.5畳の広さと大きめのクローゼットが良いです!それと、この住戸の共用廊下側は、共用階段が被るものの、建物など被らず抜けているため、比較的明るい環境になるのもポイント。

住戸全体でシステム収納や布団クローゼットなど収納が豊富、使い勝手も良いです。洗面室も60㎡台にしては広めの空間。他の物件の田の字型プランと比べて欲しいのですが、生活する上では意外と大事なところ。

LDの奥行き(キッチン天板からバルコニー窓まで)が4600mm以上あり、最低限リビングダイニングの家具一式を置けるでしょう(関連記事)。

アルコープ部分が全く無い設定と、60㎡台の専有面積のしわ寄せになってしまった洋室(3)の手狭な空間、4.2畳が残念なところです。子供部屋として使用する際、椅子の引きしろなど、足下を確保したうえでシングルベッドと勉強机を置くのは難しいかもしれず、ベッドと机が一体となったシステム家具などを検討すると良いでしょう。それと、LDと隣の洋室(2)を仕切るスライドドアの「方立」の室内への出っ張りも無くしてほしかったですね。

反転した1タイプも同タイプの間取りとなります。

71㎡のEタイプ、ゆったりめの3LDKもあるのですが、そうなると5,000万円台後半になってしまい、近隣の新築や駅近の築浅がたくさん選べる船堀からすると、選びづらい印象が残ります。

現状、新築分譲されている、駅の逆側、周辺環境、南に開けた住環境の良さが際立つ駅徒歩9分「パークホームズ船堀」、また近隣、船堀スポーツ公園に近い駅徒歩7分の「グローリオ レジデンス船堀」などを見据えた時に、グロス価格を抑えた価格設定になっています。坪単価でも若干ですが低く設定。

共用施設を無くし、スパンを狭く切った田の字型の住戸プラン中心で60㎡住戸を多くしたこと、エクセレントシティにしては珍しく低い隣住戸とのパーテーションなど、競合激しい船堀において、徒歩10分という微妙な駅距離での価格訴求に腐心したことが垣間見えるようでした。

最後に、マンションを選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったマンションを選びましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

1つ認識しておくべきことは、船堀の中古マンション市場です。駅に近い中古物件が溢れています。

同規模程度のマンションが下記の価格で売り出されており、しかも、売り出されればすぐに成約されるような市場ではありません(2021年1月8日現在)。

ヴェレーナ船堀
船堀駅徒歩5分
東、6階、70.27㎡、2LDK+S
5,280万円(@248万円)
竣工2017年

サンクレイドル船堀Ⅱ
船堀駅徒歩4分
南西角、9階、66.88㎡、2LDK
4,980万円(@246万円)
竣工2014年

今後、江戸川区役所が移転してきて、船堀の不動産人気は下がらないことが予想されますが、それでも、マンションを売却、買い替えする前提のライフスタイルであれば、船堀の不動産事情をしっかり踏まえておくべきです。

近しい条件の成約状況です。

クリオ船堀親水公園
船堀駅徒歩9分
竣工2010年
65.16㎡
4,100万円前後(@208万円)

当マンション、D2タイプ、2階、68.42㎡は10年後にどれくらいで売出しできるでしょうか。

5,228万円(@253万円)

4,000万円(@193万円)

もし10年でこれだけ維持できれば、空間効率を高めて居住性を確保しながら新築時のグロスを抑えた賜物ですね(私の勝手な予想なので、参考にしないでください)。

良いマンションであれば、相場なりで売却できます。ですから、駅前のタワーマンションなど贅沢をできない私たち庶民にとっては、しっかりした物件を選ぶ事が求められますし、競合が多いエリアだからこそ、その中から選ばれるように、日当たりが良い南向きなど好条件の部屋選びも怠らないようにしたいです。

環境が良く日当たりも良い南向き中心の、しっかりした「エクセレントシティブランド」であれば、そういった心配も少なくて済むのではと考えています。

以上になります。上記のような注意点を踏まえた上で、「新築」を探しているファミリー層、今後家族が増える事を想定している若年層にとっては、良いマンションだと思います!

21年10月11日追記、完売!

新築、中古ともに物件が豊富な船堀で、5件目の「エクセレントシリーズ」。少し時間を要しましたが、それでも竣工後、順調に完売しました。Ⅵはあるのでしょうか??



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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