マンション名を表に出さないまま販売好調な「TOKYOキラリスナPROJECT」。先日マンションギャラリーを訪問しました。現在、非常に厳しいマンション市場ですが、初めて検討する若いファミリー層に自信を持ってオススメできるマンションです。

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物件概要

ルネ南砂町リバーフィール
東京都江東区東砂8
東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩13分
15階267戸
駐車場:83台
駐輪場:534台
用途地域:準工業地域
分譲:綜合地所、NIPPO、名鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:総合ハウジングサービス
施工予定:2020年1月
(2019年7月7日現在)

僕がモデルルームを訪問した時は、267戸中すでに230戸ほどが販売済みでした。マンション高騰時代において市況が厳しくなっている中、葛西の「アロハプロジェクト」と同様、人気路線、エリアは強いですね。しかしながら、ただ効率化事業のもとで供給しただけでは売れません。居住者の立場に立った企画力、それと価格のバランスが相まって、これだけの潜在需要が動くんだなと感じています。

居住者視点を追求したマンション!

最近のマンションを語る上で、コストカットというキーワードがあります。10年、20年前のマンションに比べて、マンションを造る様々な要素が高騰しているあおりを受けて、コンクリートを少なくして陳腐なマンションデザインにしたり、住戸内の設備や床の素材も廉価グレードにしたりと、一生物の家を購入するにあたって、とても残念なマンションが多いのが実態です。しかしながら、このマンションは、近年珍しく、居住者視点の設備、仕様が考えられていて、コストカットという文字がほとんど見つかりませんでした。ですから、明るく楽しいマンションライフに何が必要なのかわからない、初めてマンションを購入する人にも、このマンションは自信を持ってオススメできます。

考えられた設備・仕様

まず「おウチ」の顔となる玄関周りが、一般的なファミリータイプのマンションとしては珍しくお金をかけていて立派な造りになっています。

マンション特有の狭くて暗い玄関に窓を設置することで、採光と通風をもたらしてくれます。更に玄関周りには袖壁と、玄関の上には庇まで設けられ、戸建てのような質感のある住戸の顔に仕上げています。外部から見えづらい壁の素材もコストカットせず、しっかりタイル張りが施されています。一般的なマンションではあり得ないですよ。モデルルームの営業マンも、内覧者、契約者で1番好評なのが、立派な玄関周りだと言っていました。

住戸内に入ると、天井高が4階まで2600mm。5階以降でも2550あり、その恩恵でリビングは2100のハイサッシを採用しています。背伸びして手を伸ばさないとサッシの上まで届きませんでした。更に、キッチンは下がり天井になるのが通常なのですが、それでも2400の高さを確保し、天井の高さから来る、面積以上の開放感を味わうことができました。一方、天井高を上げたことで、床を直床としています。直床にすることで、クッション性があるフローリングを採用し、子育て世代における階下への気遣いにも配慮しています。確かに、二重床、二重天井で空間を取られてしまうなら、室内空間を広げるために、こういった割り切りも必要だと感じました。二重床も堅いフローリングの音が階下に響くので、直床とさほど「音」については変わらないとのことでした。

設備では、個人的に三種の神器だと思っている「食洗機、ディスポーザー、可動式面格子」は、しっかり押さえています。可動式面格子は、住人が多く中住戸が多い大規模マンションにおいて、共用廊下側の洋室のプライバシー確保、安心して就寝するための必需品です。鍵先部分をたためる最新の「手ぶらキー」も、ハンズフリーとしての感度が従来より良さそうでした。浴室は魔法瓶浴槽でお湯が冷めにくく、お湯張りの蓋は、うちの5歳の息子でも持てた、とっても軽い素材の物を採用しています。

充実した共用施設・サービス

マンションの共用施設、サービスも充実しています。レンタサイクルが8台もあり、日々重宝すると思います。江東区で運営しているコミュニティサイクルを利用している人が区内には多いのですが、料金が結構高いんですよね。マンションは自転車置き場のスペースが限られているので、子供がたくさんできた時に、お父さんの自転車は処分し、近所への移動はレンタサイクルで十分だと思います。

ランドリールーム、ゲストルーム、パーティルーム、ラウンジ、キッズルームと充実した共用施設が用意され、ラウンジではコーヒーメーカーのサービスもあるようです。ベンチがある中庭も憩いの場となりそうですね。江東区花火大会が目の前の荒川、中州が打ち上げ場所となっているため、屋上のスカイデッキを用意したとのことでした。開放感に浸って過ごすことができそうです。

以上のような、充実した共用空間、サービスが用意されながら、月々の管理費は、69㎡住戸で、インターネット、クラブ代金込みで13,912円と押さえられています。これだけの共用施設と、インターネット込みでのこの金額は、大規模物件の恩恵ですね。

最後に、長谷工ならではのサービスがあります。占有部分の保証が、部分によって2年、5年のものを、それぞれ5年、10年と長期保証してくれるとのこと。また、数多くのライフイベントが季節ごとに開催され、入居後のマンションコミュニティを活発化してくれます。マンションの資産価値は管理状態に左右されることから、管理組合の円滑な運営の一助となってくれることでしょう。マンション内で、ママ友がたくさんでき、日々の生活において困ったときの助け合いができるのも、このようなマンション内イベントの活性化による賜物だと思います。

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これから幸せを築く若い夫婦へ

人気の東西線の中でも、ファミリー世帯が暮らしやすい南砂町。門前仲町、木場、東陽町までは、会社やオフィスビルも多く、ビジネス街としての体をなしていて、ファミリー向けに住みやすい静かな街とまでは言い切れませんが、明治通りを越えると、南砂町、西葛西、葛西といったファミリー層で賑わう街へガラリと雰囲気が変わってきます。南砂町は、日本橋まで9分、大手町まで11分と通勤にも便利な位置。モデルルーム訪問者が、20代、30代の若いファミリー層の実需がほとんどというのが納得できます。南砂町の駅は、お隣、東京寄りの東陽町と違ってビジネス街の喧噪が無く、浦安寄りの西葛西と違って駅前の喧噪もありません。なにせ、駅前にほとんど何もないのですから。パチンコ屋の1つも無く、そういう意味では治安が良い街です。駅周辺、徒歩5分以内には2つの大型複合商業施設があるというのも珍しいのではないでしょうか。

マンションからも「スナモ」まで9分

「トピレックプラザ」まで10分。

徒歩10分以内に、これだけの商業集積施設が2つもあり、日々便利で退屈しないライフスタイルが約束されているのは非常に恵まれた環境です。両施設とも、子供も1日楽しく過ごせるスポットとなっています。

更にマンション出てすぐ荒川の存在が生活を一層豊かな物にしてくれます。

この荒川の河川敷一体、水辺公園は、サイクリングコースやスポーツ公園など、子供と一緒に休日を楽しむことも、1人で体を伸び伸びと動かすこともでき、健康かつ開放的なマンションライフに寄り添ってくれます。

荒川沿いということもあり、災害の心配はありますが、駅周辺公園の地下には「南砂雨水調整池」が整備され、過去10年において、周辺一帯の浸水履歴は無いとのことでした。一方で液状化リスクは若干あるようです。

東西線沿線で生活を送ることで付いてまわる通勤ラッシュの話です。経験者の僕も、平日の朝、二度と東西線で都心まで通勤したくない地獄レベル。現在、南砂駅はこの混雑を緩和するための改築工事が進んでおり、ホームを1つ増やすことで、朝夕の過密ダイヤにおいてスムーズな列車の発着を促進させようとしています。更に、荒川の強風で運行が止まった際は、車庫がある東陽町止まりとなりやすい東西線ですが、南砂町駅発着の見通しを立てているようです。この新しい地下のホームは、2020年度完成予定です。

東西線駅の改築にくわえ、東陽町駅を乗り換えとする有楽町線延伸が実現すれば、2016年現在199%以上の混雑率が、176%まで改善する予想を立てており、東西線沿線住人にとっては期待したいところです。

子育て環境の良さについて。第五砂町小学校が徒歩2分、第二砂町中学校が徒歩3分、いずれも大通りを渡らない通学路で安心して子供を見送ることができます。またこの周辺は保育所が多いエリアで、共働き夫婦にも強い味方となってくれそうです。

これから子育てを経験し、幸せな家族を築いていく若い夫婦に、ぜひお勧めしたいマンションデザインと、自然豊かで生活に便利で楽しい周辺環境になります。

どの住戸を選ぶべきか

このマンションは、東向きのリバーコートと、南、西向きのブライトコートの2棟構成ですが、どの住戸が良さそうでしょうか。

僕なら、無電柱化の道路に面した開放的な環境の東向き、

低層の住宅地なのですが、特に道路を挟んで4階建てのアパートがあるため、荒川への眺望が抜ける、5階以上の住戸を選びたいと思っていたのですが、すでに角の数戸を残して、価格が手ごろな中住戸は全て完売。

現在は、主に南向き棟を販売しています。
現在分譲中の住戸です。


東向き
H、3階、78.2㎡、5,607万円
N、7階、78.27㎡、6,015万円


南向き
A、5階、75.1㎡、5,995万円
B、4階、76.02㎡、5,690万円
Bw、8階、76.02㎡、5,995万円
C、7階、67.24㎡、5,124万円
D1、10階、69㎡、5,602万円
D3、8階、69㎡、5,358万円
D4、10階、69㎡、5,530万円
E、8階、65.25㎡、5,013万円
F、6階、70.74㎡、5,224万円
G、10階、66.42㎡、5,254万円
G、14階、66.42㎡、5,460万円
(2019年7月7日現在)

予算が許され、永住前提でリセールを気にしないのであれば、Nタイプ、東北角の7階を選びたいです。

一般的なマンションには中々見られない面白い間取りです。寝室に面したバルコニーに、浴室には窓が設置され、角住戸の開放感が味わえます。7階なので、荒川の眺望を日々の目の保養に、夏は花火大会も部屋から見物することができそうです。LDは、横長のワイドリビングで隣の洋室との一体化によって広々とした空間にする事もできます。現在7階が売り出されていますが、今後、2階~6階も売出し予定です。荒川の眺望を考えると、最低も5階を押さえたいですが、価格は5,900万円前後でしょう(@250万円前後)。

しかしながら、価格帯や予算をある程度踏まえてこのマンションを選びに来たときに、分譲されている中では、現実的に南向きの中住戸を選ぶ事になります。南向きの1つのネックは、ライオンズマンションがかなり近いところに建っていることです

1階部分から南側を臨む

実際の住戸からはもう少しセットバックされる環境になりますし、ライオンズマンションの棟は、こちら側から見て少し奥まりますので、モデルルームで確認したとおり、日当たりは低層階からでも問題は無さそうです。

さすがに初めてマンションを購入する人からも、前面のマンションの存在への質問が多いらしいですね。日当たりは良好だと思いますが、眺望は無く開放感は諦めなければなりません。ここが、荒川を望める東向き住戸と比較して少し残念なポイント。しかし南向きの方が1日の中で多くの時間において陽が当たるので、そのメリットもあります。すでに残り少なくなっていますが、現時点で以下3つの住戸をオススメします。

Cタイプ、7階、67.24㎡、5,124万円

7階で日当たりはバッチリ望めますし、専有面積が67㎡に抑えられているので価格が手頃です。良いところは、共用廊下側(北側)に建物が被らず空が抜けているので、主寝室、洋室2の明るい住環境が確保されているところです。共用階段やエレベータからも離れている奥の住戸なので、廊下の人の往来も少なくプライバシー性も高いです。ただし収納が少し手狭なところがデメリットになります。

D3、8階、69㎡、5,358万

こちらも北側が抜けているので、共用廊下側の住環境が良いです。モデルルームにもなっているタイプなので、実際に見ればわかりますが、収納も余裕があります。

F、6階、70.74㎡、5,224万円

「ウゴクロ」を採用している住戸です。横長のワイドリビングが開放的で、隣の洋室と一体化できるのが良いですね。ウゴクロは、部屋の広さを自由に変えられるメリットがありますが、床の部分が可動式であるため、部屋として利用した際、双方の部屋に音が漏れるデメリットがあります。それと、この住戸は共用階段に面しているため、共用廊下側の部屋にいる時に、外の気配が少し気になると思います。上層階では階段を利用する人はク少ないかも知れませんが。また、リビング側、共用廊下側共に、隣の東棟が近いため、CタイプやDタイプと比べると、一部、居室の採光やリビング側の日当たりが制限されるかも知れません。

少しでも安く5,000万円前半の予算で、広さ、住環境とのバランスを考えたときは、以上の3つのタイプが良さそうです。ライオンズマンションを前にして、いずれにしても眺望は望めませんが、中層階以上なので、日当たりは良く明るく住むことができそうです。

気になったところ

まず、このマンションの1番の大きなデメリットである駅徒歩13分の立地、駅遠であることです。ここは自身や家族の価値観、予算などとよく相談してから決断したいです。人気の沿線、大手町まで11分の利便性と、生活に便利なロケーション、豊かな自然環境、坪単価250万円前後という程々の価格で新築マンションが手に入ることと、どう天秤にかけるかです。5分余裕を見て電車の発車時間まで18分前に家を出たとしても、30分で大手町まで移動できる都心隣接の江東区アドレスは魅力です。そして周辺中古物件と比較して何にも変えられないこのマンションの企画、居住者目線の素晴らしい大規模物件であることが何より積極的に決定したいポイントになります。ただ駅から遠い、安かろう悪かろうマンションではないので、予算と身の丈の中で、安心して選ぶ事ができます。

一方で周辺に控える大手物件の存在は気になります。大手デベロッパーをはじめとして、駅徒歩10分以内に、今後分譲されるマンションがあるようです。坪単価300万円はくだらないでしょうから70㎡で6,000万円アップ。このマンションを検討している人にとっては予算的に厳しいかもしれませんし、入居時期が何年後になるか不明ですから、子育てやライフスタイルで選ぶタイミングも見なければなりません。もし予算に余裕があって、タイミングも選べる人であれば、いつになるかわかりませんが、待ってみる選択肢もあります。逆にその時期になってマンション価格が暴落しているかも知れないので、このマンションを選ぶ人は、そこは「買いたいときが買い時」と割り切りましょう。

先ほど触れた、南側のライオンズマンションの存在がやはり気になるポイント。開放的な立地とは言えませんが、現実的に選べる5,000万円前後の3LDK住戸では、南向きで日当たり良好なので目をつむりたいところではあります。

他、住環境の懸念で言えば、騒音についてです。江東区上空における羽田空港離発着の新飛行経路が、もろにキラリスナ上空を直撃しています。

閑静な住宅地に建つマンションであることも売りにしているので、この影響がどこまで出るかですね。天候や風向きによっては結構気になるのではないでしょうか。音は人それぞれ感じ方が異なるので、気になる人は少し覚悟をしておいた方が良いかも知れません。あくまでも限られた時間帯ですが。

最後に、ほとんどの中住戸は共用廊下側の洋室への柱の浸食が甚大であり、夫婦の寝室や子供部屋の使い勝手が制限されます。特にどのタイプの住戸も70㎡弱、主寝室が6畳、洋室が5畳前後は柱の浸食を含んでの広さになるので、主寝室はダブルベッドを置いて更に机を置いて、子供部屋はベッドに勉強机にと、余裕を持った配置はできません。その辺は素晴らしいマンションにおいて愛嬌程度かなとは思いますが。

将来性

不動産は立地です。できれば駅近い5分、7分、最低でも駅徒歩10分以内。13分となると、将来的にそこそこのリセール価格で買いが付くか不安なところはあります。個人的な感覚で言うと、江東区アドレス、人気の東西線、目立った存在の大規模マンションであることなどを踏まえると、駅から遠いといっても、それほど悲観する要素もないのではと思っています。

2019年7月9日現在、売りに出されている近隣の中古築浅物件は以下です。

プレシス南砂DOUX
駅徒歩8分
築2015年
南、9階、67.43㎡、4,780万円(@234万円)
クレヴィア南砂
駅徒歩9分
築2014年
東北角、5階、68.55㎡、4,990万円(@240万円)
クリオ南砂町
駅徒歩14分
築2013年
東、3階、68.25㎡、3,780万円(@183万円)

今の趨勢ですと、分譲中の69㎡住戸は10年度、2割くらいは下がるでしょうか。以下に予想してみました。
5,358万円(@256万円)

4,174万円(@200万円)

最後に

キラリスナ。決してイメージ作りのための軽はずみな5文字でないことが、よくわかりました。環境やエリア特性を活かしたこのマンションは、確かに駅近ではありませんが、マンション価格が高騰しきってしまっている今、お金持ちだけで無く庶民でも頑張れば手に入れることができる、未来永劫、幸せな家族作りの支えとなってくれる立派な「家」です。ぜひ、予算が限られている若い夫婦に検討してもらいたいマンションです。こんなマンションが増えて欲しいですね。