有力な新築、築浅中古マンションが少ないエリアに、ソルフィエスタブランドの新築マンションが建ちます。モデルルームを訪問して、高い居住性を備えた素晴らしいマンションだということが、よくわかりました。結論から言うと、オススメです!

スポンサーリンク

ソルフィエスタ堀切菖蒲園 マンション概要

物件概要

ソルフィエスタ堀切菖蒲園
東京都葛飾区堀切1
京成本線「堀切菖蒲園」駅徒歩9分
総戸数:62戸
駐車場:13台
駐輪場:127台
バイク置き場:4台
用途地域:準工業地域
分譲:スギモト都市開発
販売提携:エムズイーストレジデンス・プレシャスホームズ
施工:田中建設
管理委託会社:ソルフィエスタ
施工予定:2021年2月
(2019年10月29日現在)

ソルフィエスタブランドを手がける売主については、知らない人が多いと思いますが、主に東京の東地区でマンション開発を手がけ、信頼できる会社だと個人的に感じています。

最近では、「千住ザ・タワー」にもグループ会社が関わっています。

ランドスケープ・共用施設

このマンションは62戸の中小規模になります。

ただし、エリア的に見ると、14階建て62戸の規模感は小さいものではなく、この地において目立ったマンションになる事と思います。白亜のファサートも格好いいですね!

以下は、主な共用部分、サービスです。

プライベートガーデン
ラウンジ
24時間ごみ置き場
宅配ロッカー

プライベートガーデンと称するエントランス前の敷地には、南国の植栽とベンチが設けられます。

ささやかな共用部ですが、個人的には好きですね。待ち時間に座ったり、ちょっと空いた時間を過ごしたり、意外と役立つ空間です。

エントランスを抜ける脇に「ラウンジ」があります。小型マンションだと、住人の目が気になって使えそうもないソファが、エントランスの動線上に格好ばかりに置かれていたりするのですが、このラウンジは、共用廊下、エントランスと独立しているので、しっかり役立ちそうです。

残念なポイントは、エントランスのオートロックが1カ所である点です。エントランスを抜ければ、住戸前まで侵入されてしまいます。近頃の新築マンションは1カ所だけが多くなりました。

嬉しいポイントが2つあります。駐輪場が屋内であること、駐車場が全台平置きであることです。自転車は汚れなくて済みますし、車乗りにとっては機械式の面倒な手間も無く、お出かけしやすいといえます。駐車場の平置きについては、管理費、修繕積立費の抑制にも一役買っています。

管理体系は、週3回午前中くらいの予定とのことでした。ゴミ出しと清掃が主な業務になりそうですね。月々の管理費は、Aタイプ70.03㎡住戸が、インターネット込で12,890円と抑えられています。先日訪問した「ルフォン北綾瀬シエルフォート」の70.08㎡住戸、18,360円と比較すると、同様のエリア、マンション規模、共用サービスでありながら、月額5,000円以上安いことは評価できるポイントです。

住戸設備・仕様

まず、設備について。
玄関前のインターフォンはカメラ無し。後付けできない3種の神器(可動式ルーバー格子、ディスポーザー、スロップシンク)はいずれもありません。ただし、Cタイプを除いて、共用廊下側に居室が無い間取り設定になっているので、可動式ルーバー格子はほとんど必要ありませんね。食洗機は標準装備。トイレの手洗いカウンターは無く、タンクに手洗い機能がついた廉価のものでした。トイレに入ると便器だけという、少し寂しい感じがする仕様となっています。浴室は暖房乾燥機能付きですが、ミストサウナなどの快適機能はありません。LDの扉については、ドアキャッチャーが標準装備となっています。

居室にはランドリーハンガーを装備し、雨の日などは室内で洗濯物を干すこともできます。このあたりは親切ですね。キッチンのコンロは、通常のガスコンロとIHクッキングヒーターの2つから無償で選べるのが良いと思いました。

住戸仕様について。
ここら辺から、このマンションの良さが際立ってきます!まず二重床、二重天井を採用しています。天井高は2,3階が2,550(2.55メートル)、4階~13階までが2,450、最上階は2,400とのことでした。高くはありませんが、ここで特筆すべき点があります。室内に梁や下がり天井がほとんど見られないことです(BタイプとモデルルームのDタイプを確認)。アウトポール設計で柱を室外に追いやり、ボイドスラブという工法により室内に梁をほぼ無くすことで室内にはデッドスペースが少なく、天井際などもすっきりしていて開放感があります。加えて、下り天井が少なかったのには驚きました。キッチンの一部頭上にはありましたが、LDのおよそ全体と居室、廊下もLD部分の天井高と同じ高さになっているのです。これは非常に珍しいです。68㎡ほどの住戸でしたが、ワイドスパンの設計と相まって、相当な開放感と広さを実感できます。

トイレと洗面室の床については、珍しくフローリング仕様となっています。妻に話したら、トイレと洗面室は安っぽくても塩ビシートの方が手入れがしやすくて良いとのことではありましたが・・・。洗濯機上部の吊戸棚が標準は嬉しいです。キッチン、洗濯機上部吊戸棚など、確認できた一部の引き出しは、ソフトクローズ仕様になっていて好感が持てました。

バルコニーについて。奥行きは1.8mですが、ワイドスパンで幅が広いため余裕があります。何より、ベランダ床が本格的な大判タイル張り仕様で、LDとの境がフラットになっていてとっても使いやすそうで質感もありました。そしてそして、今は、ほとんどのマンションの住戸境の隔て板が低いタイプの物になりつつある中、このマンションは、住戸境についてはコンクリ-トを採用します。感動ものです!素晴らしいです!

サッシは、マンション北側が平和橋通りに面しているということもあり、T2サッシを採用します。南向きは通りとは逆方面なので、T2であれば十分でしょう。ただしサッシ高は、2.1mハイサッシの住戸もあるようですが、モデルルーム住戸は多分1.9mと低く、ここだけは残念なポイントでした。

このマンションの良さ

このマンションの良さは、南向きの良い住環境でハンデが無いマンションであるにもかかわらず、ワイドスパンを採用した戸建ライクな素晴らしい間取り、上記のような親切で開放感がある住戸仕様!にあります。

これに尽きてしまうのですが、なにげに立地の良さも光っています。

駅周辺には大小5つの商店街が軒を連ねます。

マンション周辺は通り沿いであるため、日々の生活利便施設も充実しています。

徒歩5分以内に、ローソン、セブンイレブン、どらっぐぱぱす、大黒屋(上記画像)、ジョナサン、サイゼリヤがあり、賑やかで便利な環境。世田谷でも、今住んでいる東京イーストエリアでも、僕がどこへ行っても重宝している、旨い!安い!で最強だと信じている「OKストア」四つ木店が徒歩10分、「赤札堂」堀切店が徒歩10分、「イトーヨーカ堂」四つ木店も徒歩12分で利用できます。

駅徒歩9分の経路ですが、平和橋通りから川の手通りを経て歩道も歩きやすく、車の喧噪はありますが、夜間の一人歩きも安心でしょう。

マンションの立地ですが、南側前面に、2つの会社と3階建てのアパートがあるので、5階相当から眺望が抜け、更に南側は、高さ制限がある第2種高度地区であるため、半永久的に日当たりと眺望の両方に恵まれそうな環境にあります。

ただし、目の前の3階建てのアパートと会社がまとまって無くなってしまうと、ある程度の高さの建物が立ってしまう将来的なリスクは若干残ります。

通学区は、徒歩8分の綾南小学校、徒歩6分の堀切中学校で、両学校共に住宅地の中にあって、大通りなどを横断して通学する必要が無いため安心です。特に綾南小学校は、堀切四季の道を通って通学できて楽しそうですね

最後になりますが、もちろん主役の堀切菖蒲園も11分ほどで遊びに行けちゃいます!

以上、住環境、住空間、両方とも良し!の、しっかりしたマンションが出来上がりそうです。

スポンサーリンク

ソルフィエスタ堀切菖蒲園 価格 間取

このマンションは、全戸南西向きの設定となります。3階から11階までの平面図。

以下、予定価格を共有します。正式な価格発表はまだなので、5,000と記載してあれば、5,000万円から5,099万円の価格を予定していることを意味します。

主な間取りは以下です。

Aタイプ(70.03㎡)

Bタイプ(68.12㎡)

Cタイプ(54.37㎡)

Dタイプ(68.12㎡)

E1タイプ(70.01㎡)

F2タイプ(77.74㎡)

どの住戸もワイドスパン(住戸幅が広い)、LDだけでなく洋室もアウトポールで正方形に近く使いやすい形状となっています。A、E、Fの角住戸プランもコーナーバルコニーを採用するなど、非常に魅力的な間取りとなっていて、見ているだけで住んでみたら楽しいだろうなとワクワクしてしまいます。

マンションギャラリーのモデルルームでは、Dタイプを見学することができます。実際に室内を体感すると、68㎡ながら、平面図だけでは感じられない開放感、使い勝手の良さがわかります。何より通常6メートルスパンの住戸が多いマンションにおいて、8.1メートルというワイドスパンが様々な空間の広がりや使い勝手に貢献しています。

Dタイプについて


モデルルームと同様に洋室(2)を抜いて、2LDKにできる無償プランがあります。

玄関に窓があり明るいです。狭い廊下は、良い意味では住戸内にデッドスペースが無いとも捉えられますが、玄関での見送りや出迎え、荷物を置いたり靴を履いたりといったライフスタイルを制限する事にもなります。ただし、このプランでは、玄関入って脇のシューズインクロークから、納戸部分にも上がることができて、つまり玄関が2つある!造りで、そこが2つめの廊下になっているのです。洗面室側まで出られる2WAYホール兼廊下という設定は、通常のマンションでは考えられない一戸建のようなライフスタイルを演出してくれることでしょう。なおこの2つめの廊下部分は、洗面室側の動線を潰せば大容量の荷物を置く納戸としても機能します。これがまず唸ってしまったポイント。2WAYって子供が行ったり来たり喜ぶんですよね。

キッチンは独立したアイランド型を採用しており、間取り図で見るよりも、作業スペースは広いです。全ての居室がアウトポール設計でデッドスペースが無い正方形に近い使い勝手が良い部屋となっており、専有面積以上に広く感じられるでしょう。各居室のウォークインクローゼットも十分な収納を確保しています。先述の通り、柱だけで無く、室内には梁の出っ張りもほとんど無く、天井高以上に開放感があり、坪単価以上に、実質的な生活有効面積や使い勝手の良い空間の広がりを感じることができます。

では、このマンション、どの住戸を選べば良いでしょうか。

まず環境面で言うと、目の前の2つの会社の存在などを考慮して5、6階以上を選びたいです。そして54㎡という手狭で坪単価が高い「Cタイプ」を除く住戸であれば、どこでも良いとは思いますが、僕ならAかBかD、更に価格とのバランスも踏まえて以下から選びます。

Aタイプ
6階、5,099万円(@240万円)
Bタイプ
6階、4,899万円(@237万円)
Dタイプ
6階、4,899万円(@237万円)

ソルフィエスタ堀切菖蒲園 モデルルームで気になった点、デメリット

このマンションの気になった点をいくつか紹介しますが、正直、要検討に値するようなデメリットは無いと個人的に踏んでいます。それだけ素晴らしいマンションです。

気になったことは3点ほど。ハザードマップ、マンション南側の会社の存在、それと住戸の価格です。

葛飾区のハザードマップを見ると一目ですが、荒川が氾濫した時には、色では赤に近い2番目に危険なエリアとなっています。すなわち氾濫した際は2階の高さまで浸水する危険性が指摘されています。以上を踏まえ、このマンションを選ぶ時は3、4階以上を選びたいです。

次に、先ほども触れた南側に存在する会社と3階建てのアパートの存在です。将来的に一斉に無くなり高い建物がたってしまう、若干の心配が残ります。こちらも踏まえると、予算が許すのであれば更に高層階を選んでおきたいなとも思えます。

もう一つは価格。同エリア、駅から同じ徒歩9分の「ルフォン北綾瀬シエルフォート」より、平均坪単価が20~30万円ほど高い計算になります。

現在の周辺マンション相場を反映してのことだと思いますが、北綾瀬については、新たに始発駅となって大手町まで直通になったこともあり、これからの街なので期待感があります。

先ほどまで述べてきた居住性の高さ、坪単価では計れない空間の広がりを加味すると、このマンションの仕上がり感であれば個人的には納得できるのですが、70㎡住戸を5,000万円以上で購入すると、駅近でも無いですし、将来のリセール的に考えると少し重たくなってしまうかなという印象を持ちます。更に言うと、Cタイプ54㎡住戸に、坪単価で更に40万円ほど乗せられているのが気になりました。Cタイプだけで言えば、坪単価270万円ほどになります。

このマンションの将来性

将来性を見たときに、昔ながらの街並の様相が残るこの界隈、沿線の再開発やイメージアップから、街の活性化を図って欲しいところです。一方、周辺に、有力な新築、築浅のマンションが少ないため、これだけしっかりした造りのマンションは珍しい存在となることでしょう。

周辺の築浅マンションの相場(売り出し中のマンション)は以下の通りです。

アンビシャス堀切菖蒲園
堀切菖蒲園駅徒歩3分
築2015年
南西角、6階、58.35㎡、3,700万円(@209万円)

レックスお花茶屋ツインレジデンスイースト
お花茶屋駅徒歩9分
築2012年
南東角、3階、61.49㎡、3,150万円(@169万円)

Bタイプ、6階、4,899万円(@237万円)の部屋は、10年後、3,710万円(@180万円)程くらいは維持できるでしょうか。もちろん、このマンションは、家族で半永久的に住むための、居住性抜群なマンションとしての評価が大きいですから、資産性でこのマンションを評価することは二の次にして欲しいです。

最後に

モデルルームを見て感動してしまいました。このご時世でもコストカットを前面に出さずに、これだけ居住性が高いマンションを作れるのだと、認識を改めた次第です。ソルフィエスタというマンション名を知らない人もいるかと思います。大手ブランドも良いですが、東京イーストエリアや葛飾区でマンションを検討されている人は、ぜひ!このマンションを見て欲しいと思います。