まったく聞いたことが無いマンションでしたが、、、うーん・・・中々！亀戸エリアで、中小デベロッパーの素敵なマンションを見つけました。
この記事の目次
マンション概要とデベロッパー
5月中旬に竣工予定だそうです。
ソルフィエスタ亀戸ルシーア
東京都墨田区立花3丁目
JR総武線「亀戸」駅徒歩13分
JR総武線「平井」駅徒歩13分
東武亀戸線「亀戸水神」駅徒歩5分
9階建て60戸
分譲：杉本興業
施工：田中建設
管理会社：（株）ソルフィエスタ
竣工予定：2018年5月
（2018年5月1日現在）
このマンションの良さは、3方が開けた開放的な物件立地環境と、居住者の住みやすさを考えた間取り設計にあります。
実は、このマンション名も事業主も聞いたことがありませんでした。
事業主の親会社、スギモトホールディングスは、総合資源循環型企業として、鉄工や建設、設備、解体、リサイクル、マンション分譲、建物管理とうの事業を手掛けています。マンション分譲を展開する杉本興業（株）の分譲実績は、関東近郊に14棟。主に東京23区東部、神奈川県横浜市北部を中心に実績があります。
グループ方針を見ると、企画や建築までマンション事業に対する誠実なつくり手としての姿勢が伝わってきます。
ハンデをもちながら、開放感あふれる物件立地
主要な最寄り駅の「亀戸」から徒歩13分で、便利とは言えない立地です。
加えて、物件東側が片側2車線道路の「丸八通り」に面し、西側も東武亀戸線に隣接。一見住環境には適していなさそうなハンデがあります。
喧騒に囲まれてしまう感じなのですが、近辺を何度も歩いてみると、そうでもありませんでした。東武亀戸線は、上り下りそれぞれ10分間隔のダイヤなのですが、2両編成なので、あの「ダダンダダン」と枕木を揺らす音は長く響きません。
また、丸八通りは片側2車線道路ではありますが、比較的交通量が少ないポイントで、線路と大通りに挟まれていることから想像するほどの喧騒がありません。むしろ、住むには落ち着いた好感が持てる立地です。
そして何より気にいったのは、物件を取り巻く開放的な環境です。
東側、南側、西側と、隣接の建物までこれだけの距離があることに加え、東側と西側は、2階か3階建ての戸建てが立ち並ぶ住宅地であり、空が抜けた明るい場所になっています。
東向き住戸に面した住宅地は低層なので、朝日も遮られることなくばっちり入ってきますね。北十間川が旧中川へと注ぐ、自然を眼下に見渡せる環境。
敷地の西側は、スカイツリーが見えるまで、低層の住宅街が続いていて、空を見渡せるとても明るい環境です。
南側も目の前は抜けています。
40メートル先にマンションがありますが、眺望や日当たりは、それほど邪魔されていません。南側の抜けた敷地の大半は、亀戸線の軌道と学校の敷地なので、将来的に高い建築物が建つ心配も少なそう。
この立地は、地元民にとっては絶妙。明治通りや蔵前橋通り、京葉道路（国道14号）から一歩入ったところに位置し、日当たり、眺望共に申し分ない住環境として評価できる立地だと思いました。
周辺環境
物件の周辺は、公園や自然が多く、加えて生活利便性も高いエリアです。
亀戸中央公園まで歩いてすぐ。
旧中川もマンション出て歩いてすぐ散策できます。
横十間川とスカイツリー。川沿いは遊歩道として整備されています。
ちょっと歩けば亀戸天神社。
緑、自然に寄り添った環境で、散策から子育て、スポーツまで、楽しいライフスタイルを送れるポジションです。
商業施設としては近くにたくさんのコンビニ。徒歩13分ほどの亀戸商店街、駅ビルの商業施設「アトレ亀戸」、大型スーパーの「オリンピック」もあります。
スカイツリータウンや錦糸町界隈まで自転車で遊びに行けて、生活やショッピング、エンタメ、スポーツなどの話題性に事欠かないアクティブで楽しいエリアです。
居住者目線の親切な間取り設計
決定的にこの物件を推したい理由が、居住者目線で作られた各住戸の間取りにあります。ありきたりな間取り設計にとらわれず、柱型を完全に居室外に出すアウトポール工法と、ワイドスパンによってデッドスペースを無くす住みやすい間取りを追求しています。
Ａタイプ。西向きです。
住戸前は低層の住宅地。若干南向きなので、陽当たり、採光、眺望ともに申し分ありません。60㎡で3LDKは気になる所ですが、その限られたスペースを補うのが4隅の柱型を住戸外に追い出したアウトポールと、8mのワイドスパンによって実現したデッドスペースの少ない効率的な居住空間です。
家族4人想定では狭いですが、3人家族であれば、可動式間仕切りでLDと隣接した洋室を開け放つことにより大型2LDKとして機能します。
玄関からリビングが見られないクランクイン廊下も居住者にとっての親切設計（関連記事）
Ｈタイプ、南向きの角住戸は10メートルのワイドスパンです。
陽当たり、眺望に加え、このワイドスパンによって抜群の開放感を味わうことができます。主寝室は5.4畳ですが、正方形に近い整形の部屋なので、我が家の柱が室内に食い込んでいる変形の6.6畳より使い勝手は十分でしょう。
この間取りを実現したのが、建物デザイン設計です。
内廊下を囲んで東向き、南向き、西向きの3方に、63％の角住戸率と、中住戸もワイドスパンによる住戸配置をしています。
ワイドスパンの明るいデザインですね。
角住戸が多いのも嬉しいです。
東向きは、前面に丸八通りの鉄橋がかかってるので、なるべく被らないように住戸設定3階からにしてあるところも好感が持てます。1階、2階の住戸の割り当てを捨て、エントランスを二層吹き抜けにしています。
住宅設備の品質、仕様の良し悪し
キッチンカウンタートップは御影石が標準装備！いいですね。洗面室やトイレまでフローリングも面白い設定です。食洗器は標準装備ですが、ディスポーザーはありません。
ただ、60㎡台中心の住戸が多いため、収納や設備に余裕がないのは仕方がないところ。浴槽が1317の大きさであるところや、洗面台やキッチンカウンタートップの幅の狭さ、主寝室クローゼットが手狭であることなどです。
そしてしっかり二重床もさすがです！
シンプルな共用施設、期待できる管理形態
小型物件ならでは、月々の管理費が上記の間取りで9,600円と抑えられています。共用施設も小型物件なので生活に便利な最低限なもので経済的です。たくさんの便利な共用施設が整った大型物件と好みがわかれるとは思いますが。
管理は、スギモトホールディングスのグループ会社として(株)ソルフィエスタが請け負っていて、ＨＰを見た限り、しっかりされているような印象を受けました。
価格は満足できるものか
気になる物件価格ですが、ほとんどが4,000万円台前半。上記のＡタイプ6階の間取りで60㎡、4,199万円でした。
4,000万円前半と、今のマンション高騰時代においては割安なイメージがあるかもしれませんが、60㎡の3LDKですから、坪単価（1坪＝3.305㎡）としては230万円。
ちなみに現在、亀戸駅徒歩6分、築浅の大手ブランド中古物件が、62㎡4,480万円で売りにだされています。こちらは坪単価238万円。
駅チカの築浅、大手物件と比較してさほど差はないので、中古でも良さそうです。
そもそも亀戸駅近隣は都心から近く便利で、住みやすい環境にもかかわらず割安な相場ではあります。最大手の新築に近い駅徒歩6分で坪単価238万円ですから、正直、当物件自体は決して割安と言えません。駅から13分という距離と中小デベの分譲であることを考えると、もう少し安くても良いのではと思います。
しかし、この物件の価値は、駅近の価値よりも、希少な間取り設計や開けた物件立地による開放的な住環境を確保した所にあります。
数字以上の居住空間の価値がこの物件にはあると思っています。坪単価で換算すると決して安くはありませんが、アウトポールとワイドスパンによって、一般的な間取りの60㎡とは比較できない住空間を確保したパッケージで、グロスで4,000万円台前半ですから、実需でみれば相応の価値があると考えます。
何より、中小デベロッパーながら、竣工前のモデルルームで、60戸中58戸販売済みには驚きました。住宅としての価値が評価された所以でしょう。
生涯楽しく明るくワイドに使い勝手良く住むことこそ、この物件の一番の価値と潔く諦めるべきですね。
まとめ・最後に
マンションの価値を図るうえで、中小、最大手というブランドイメージ、相場、価格、坪単価という数字上の評価に隠された住環境の実質的な価値を見誤りたくありません。
この物件のように、表立ってはなかなか見えないけれども、住みやすい空間づくりに力を入れている誠実な中小デベロッパーも存在します。
事業主都合のマンションと何が違うのか、目の前の華やかな広告に踊らされないマンション選びをしたいですね。
20年5月21日追記
久しぶりに、現地を通りました。上記でも触れているとおり、この小規模マンションにしてエントランスが二層で豪華です！格好いい！！
二層にしているのは、目の前の陸橋によって少しでも住環境が潰れないように、東向き住戸設定を3階からにしていることも理由の1つです。住環境が悪くても単価を安くして1階、2階から販売住戸を作るより、親切設計だと思います。ソルフィエスタブランドのマンション、本当に感じよいです！
25年11月25日追記
相場近くで売出されれば、いつもお勧めしているマンション。直近では、6階の西向き住戸が坪単価340万円近くで成約されていました。分譲時からは坪100万円くらい（約40％前後）上昇しています。
