新しい始発駅の街に生まれ変わり、元気な北綾瀬界隈。これからの楽しみな街に建つ、新築マンションをモデルルーム訪問しました!

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ルフォン北綾瀬シエルフォート マンション概要

物件概要

ルフォン北綾瀬シエルフォート
東京都足立区東和5
東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩9分
JR常磐線「亀有」駅徒歩19分
総戸数:78戸
駐車場:11台
駐輪場:156台
バイク置き場:2台
用途地域:準工業地域・第一種住居地域
分譲:サンケイビル
販売提携:長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:サンケイビルマネジメント
施工予定:2020年7月
(2019年10月6日現在)

ランドスケープ・共用施設

このマンションはシンプルな78戸の中小規模マンションです。

中小規模なので、目立った共用施設はありませんが、以下は、主な共用部分、サービスです。

ガーデンアベニュー(エントランス)
アートラウンジ
24時間ごみ置き場(A)
宅配ロッカー(B)
防災倉庫(C)
新聞階上配達

ガーデンアベニューと称するエントランス前の敷地には、ベンチが設けられています。

ちょっとした配慮なのですが、個人的には好きですね。待ち時間に座ったり、多くの荷物を持ちながらエントランス前で鍵を取り出すときに荷物を置いたり、意外と役立ちます。あるのと無いのとでは大違いです。また、歩車分離(D)になっていて、駐車場への車の動線は、マンション住人がエントランス出て駅に向かう西側とは逆の東側に設けられています。安全なポイントです。

「アートラウンジ」は、しっかり機能する待合スペース。

小型マンションだと、住人の目が気になって使えそうもないソファが、エントランスの動線上、オブジェのように置いてあったりするのですが、このラウンジは、共用廊下、エントランスと独立しているところに好感が持てます。

残念なポイントは、エントランスのオートロックが1ヶ所である点です。1ヶ所抜けると住戸前まで来られてしまいます。人の出入りが激しい大規模マンションでない事は救いですが。

管理体系は、木曜日、日曜日以外、週5勤務で、朝8時~16時まで管理人さんが常駐する予定とのことでした。管理費は、Fタイプ70.08㎡で、エコジョーズリース料、インターネット込みで、18,360円です。若干高めなのは、マンション規模からして仕方が無いですね。

住戸設備・仕様

設備や仕様については、それなりのものとなっています。

設備について。

まず、玄関前のインターフォンはカメラ無し。エントランスのオートロックが1ヶ所なので尚更残念。後付けできない3種の神器(可動式ルーバー、格子、ディスポーザー、スロップシンク)はいずれもありません。最近の新築では見られなくなったスロップシンクと、マンションの規模負担に頼るディスポーザーが無いのは想定内ですが、可動式ルーバー格子は付けて欲しかったですね。食洗機は標準装備。トイレの手洗いカウンターは無く、タンクに手洗い機能がついた廉価のものでした。浴室は暖房乾燥機能付きですが、ミストサウナなどの快適機能はありません。数千円で設置できるものですが、LDのドアはドアキャッチャーを装備しています。

キッチンをLD部に突き出たカウンターキッチンにせず、スリムハイカウンターとしています。

スリムハイキッチン

通常よく見られるカウンターキッチン

カウンターが無い分、物を置くスペースは限られますが、LD部分にカウンターが出ていないため、ダイニングテーブルをデッドスペース無くキッチン際に配置でき、空間を広く使用できるメリットがあります。

住戸仕様について。

直床なので、天井高は高めに取っています。1階~4階までは2,600、5階~8階までが2,550、9階~14階までが2,500と、頭上の開放感はありますね。バルコニーの奥行きは、しっかり2mを確保して余裕があり、ベランダ手すりに取り付けられている物干しをいれる支えも上下可動式で便利です。LDと隣の洋室のスライドドアは、高さが低いタイプの物であり、

更に隣の洋室との窓の境も連窓ではなくコンクリートが入っているため、LDと洋室を一帯にした際は若干開放感に欠けます。

またスライドドア床部分がレール付きなのは安っぽく感じてしまう残念なポイントです。サッシは、マンション北側が環状7号線(環七)に面しているということも有り、西北角住戸はT3サッシ、南向き住戸はT2サッシを採用します。南向きは環七とは逆方面なので、T2であれば十分でしょう。最後にバルコニーの隣住戸との境目の敷居板ですが、背の丈より少し高いだけの低いタイプのもので、こちらも残念でした。

このマンションの良さ

このマンションの良さを簡潔に言うと、都内23区、始発駅徒歩9分、南向きの優れた住環境で、平均坪単価210~220万円、グロスでも4,500万円前後で購入できる条件の良さにあります。

僕が初めて購入したマンションのことを思い出しました。若い夫婦が予算を抑えて初めてマンションを購入するのであれば、このマンションのようにコスパが良くて、後で後悔しないバランスが取れたマンションを購入すべきだったなと反芻してしまいました。

安いと言っても、足立区エリアとしては、地元の人以外抵抗がある人が多いかも知れません。7年前、僕が世田谷区から東京の東エリアに移り住むまで、足立区は確かにイメージが良いとは言えませんでしたが、現在の足立区長になってからは、特に治安の改善に努めていて、だいぶ明るい街のイメージが醸成されたのではないでしょうか。公園も多く、子育て支援にも力を入れており、北千住が近年人気の街になったりと、個人的にもイメージがガラリと変わりました。

今年、新たな始発駅になった「北綾瀬」は、もともと住宅地だったところに駅が後からできたため、生活には事欠きません。駅周辺は、「菖蒲」で有名な「しょうぶ沼公園」から、綾瀬駅まで一帯に広がる「東綾瀬公園」、マンション周辺は、中川公園など自然豊かな環境で子供が遊べる公園も数多く、マンションの南側は、閑静で低層の住宅地が建ち並び、住環境も整っています。

徒歩5分の西友、6分のドラッグセイムスをはじめ、住宅地の中に日々の生活利便施設も充実しています。

駅前に様々なお店が入る駅ビルが出来上がりつつ有り、更に便利になりそう!

マンションは環七沿いであり、加平ICが近くのため、車乗りにとっては移動も便利でしょう。千代田線の始発駅とはいえ、まだ始発の本数が充実しているわけではありませんが、大手町まで乗り換え無しで座って通勤できるのは非常に大きな恩恵になります。また徒歩19分ながら、常磐線の「亀有」も利用できます。僕なら全然歩いてしまう距離ですね。

駅徒歩9分の経路ですが、環七沿いは歩道も広く、天気の良い晴れた日は、環七沿いではなく住宅地の中を歩いて駅に向かうのも良し。大通りで信号待ちをすることなく快適に歩けます。

マンション前面に「秀和綾瀬レジデンス」というマンションが存在するため、低層階こそ眺望や開放感は遮られるものの、南向きのため、日当たりは低層階からある程度望めるでしょう。マンション自体はシンプルな造りですが、フジサンケイグループの「ルフォン(フランス語で本質の意)」ブランドと長谷工の提携によって信頼できるのではないでしょうか。

以上、立地、住環境、マンションの造り、間取り、全てにおいてバランスがとれた良いマンションだと考えています。

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ルフォン北綾瀬 モデルルームで気になった点、デメリット

一方で、このマンションの気になった点もいくつか紹介します。1番のデメリットは、バルコニー側が逆とは言え、環七通り沿いに面したマンションであることです。北綾瀬駅周辺や加平IC付近からは少し離れ、常に渋滞しているポイントではないものの、喧噪、排気ガスの中で住まうという環境であることは確かだと思います。

合わせて、78戸に対しマンションの駐車場が11台しかない事が不思議です。都内では車の保有率が低くなり、マンションの駐車場台数が年々減少する傾向にあるものの、この足立区エリアにおいては、まだまだ仕事や余暇に車を利用する層が多いのではないでしょうか。単純に敷地の広さの問題でどうしようもなかったのか、11台にした背景を知りたいところです。

また、駅徒歩9分は悪くない立地ですが、まだ開発途上のエリアなので、駅徒歩5分前後圏内に駐車場や空き地が目立ち、今後、駅近にファミリータイプのマンションが分譲される可能性があります。もちろんそうなった時は単価も上がってくるとは思いますが。合わせて、築浅で駅徒歩5分前後の中古物件も多く、少しでも駅近を選びたい人であれば、中古を選ぶ選択肢もあると思います。

最後に細かいことですが、月々のランニングコスト負担になっているエコジョーズリース代金2,200円。今までのマンションでは、住戸設備として組み込まれていましたので、負担感が大きいなと感じてしまいました。

ルフォン北綾瀬 価格 間取り

このマンションは、Aタイプのみ、西向きの角住戸ですが、他、B~Fタイプは南向きに開口部を設けた住戸設定になります。

僕が訪問したときは、すでに1/3の26戸ほどが成約済みでした。以下、価格表を共有します。

主な間取りは以下です。

Aタイプ

B1タイプ

Dタイプ

Fタイプ

では、このマンション、どの住戸を選べば良いでしょうか。

面白い間取りであるAタイプの西北角住戸。これはやめておきたいと思います。北側が環七に面していることと、角住戸なので、LD、居室、それぞれ柱の浸食が随所に見られ、63㎡という限られた専有面積の中でデッドスペースが多いことが大きなマイナス面。子供ができると間違いなく窮屈な空間になると思います。角の面白い間取りではありますが、初めてマンションを購入するの 人が選ぶ間取りではない気がしました。

Fタイプは、角住戸で明るく収納も十分で、一見良さそうなのですが、70㎡住戸ながらLDがデッドスペース含めて10.4畳しかないことが1番のデメリット、加えて洋室1と3が、柱ガッツリ浸食で、なんか冴えないなぁと思ってしまいました。

ということを踏まえると、僕が選ぶなら、B1(B2)タイプとDタイプです。

Bタイプのメリットは以下。

Dタイプ

モデルルームで見られる間取りになります。一見普通の間取りで、67㎡という手狭な感じがするのですが、予算が限られていて初めてマンションを購入する人に積極的にオススメしたいと思います。専有面積67.28㎡、住戸スパンが5,800mmと決して恵まれている広さではありませんが、まず当然グロスで価格が求めやすくなる点、LDがデッドスペース含んだ11.6畳なのですが、最低限、家具を置ける広さである、有効スペース奥行き4,700を確保している点が良いです。隣の洋室(2)を開けなくても、最低限のダイニングテーブル、ソファを配置することができます。

洋室(1)の柱も少しの浸食に抑えています。子供部屋になりそうな洋室(3)が4.7畳なのですが、クローゼットの横の空間から効率的にシングルベッドを置くことができ、カーテンボックスの前に勉強机も置けるように設計されています。浴室もしっかり1418サイズ、実際にモデルルームを見て洗面室の広さも気に入りました。キッチンも3.2畳で十分な広さを確保しています。洋室(2)の布団クローゼットが広いです。以上が、理想的な67㎡、価格を抑えて居住性も維持した優等生的な住戸だと思った理由です。デメリットは、洋室(2)の柱の浸食と、洋室(1)のクローゼットの狭さになります。

ということで、階数を選ぶ際、Bタイプは、15メートルほど南側に秀和綾瀬レジデンスの駐車場部分のため、低層階から抜けます。

角住戸なので、3,4階からでも良いと思いますが、もし予算が許せば隣のマンションが5階建てなので、それ以上の階数。

一方で、Dタイプの目の前は、秀和綾瀬レジデンスの建物がもろに被りますので、8階以上が良いですね。

しかしながら、Dタイプの8階以上はほとんど成約されてしまっていました。そうですよね、コスパよいですもん。

ということで、分譲されている住戸では、以下から選びますね。

B1タイプ
6階、4,568万円(@213万円)
B2rタイプ
11階、4,828万円(@223万円)

Dタイプ
6階、4,168万円(@205万円)
13階、4,538万円(@223万円)

ルフォン北綾瀬の資産性・将来性

このマンション、というか、北綾瀬含めての将来性ですが、駅前が整備され、始発駅の利便性、住環境の良さを踏まえると、これから人気が出る街であることは疑いが無いと思っています。モデルルームの営業さん曰く、地元の賃貸物件は値上げはすれども、家賃交渉なんて全くできない状態が続いているそうです。

一方で、冷静に足下を見ると、駅徒歩4分の住環境良い10年選手が以下のような相場観を示しています。

レジデンシャルステート北綾瀬パークビュー
北綾瀬駅徒歩4分
築2011年
南西、2階、67.1㎡、3,280万円(@161万円)
西北角、2階、75.91㎡、3,400万円(@148万円)

徒歩9分のルフォン北綾瀬の10年後は、徒歩4分の上記マンションより不利ですし、先ほども触れたように築浅で徒歩5分圏内のマンションがかなり存在することも確かです。

街の将来性を踏まえ、4,500万円で購入して、10年後に3,500万円を維持できるでしょうか??

ということで、、、さしあたり、資産性を気にせず、身の丈に合った、バランスが良い新築分譲マンションを購入して、しっかり半永久的に住んでいく事を目的とするのであれば、オススメできるマンションになります。

最後に

マンションが高騰している中、都内23区、駅徒歩10分以内の立地、この価格帯を踏まえ、若い夫婦が、予算を抑えて初めて購入するマンション(しかも新築!)として、バランスが取れた良い新築マンションだと思いました♪