東京イースト、最有力エリア「北千住」駅徒歩3分に、15年ぶりにタワーマンションが建ちます。先日、モデルルームを訪問してきましたが、竣工まで1年以上を前にして、14階以上は完売という人気ぶりでした!

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千住ザ・タワー マンション概要

物件概要

千住ザ・タワー
東京都足立区千住1
東京メトロ千代田線「北千住」駅(2番出口)徒歩3分
JR常磐線・東京メトロ日比谷線・東武スカイツリーライン・つくばエクスプレス
「北千住」駅(西口)徒歩4分
総戸数:184戸(事業協力者住戸5戸含む)
駐車場:64台
自転車置場:276台
バイク置き場:10台
用途地域:商業地域
分譲:三菱地所レジデンス、三菱倉庫、杉本興業
施工:フジタ東京支店
管理委託会社:三菱地所コミュニティ
施工予定:2020年12月
(2019年8月27日現在)

千住ザ・タワーが建つこの地は、売主である杉本興業が買い取った土地で、最上階の地権者住戸は杉本興業関連に充てられています。杉本興業という会社名をよく知らない人も多いのではないかと思いますが、親会社のスギモトホールディングスは、総合資源循環型企業として、鉄工や建設、設備、解体、リサイクル、マンション分譲、建物管理とうの事業を手掛けており、杉本興業は、関東近郊、主に東京23区東部、神奈川県横浜市北部を中心にマンション分譲を展開するグループ会社の1つです。以前、名前が知られていない不動産会社でも誠実に造られている「ソルフィエスタ亀戸ルシーア」というマンションの記事を書きました(関連記事)。

ランドスケープデザイン・共用施設

30階建て184戸ということで、タワーマンションとしては小さめの規模でしょうか。全体的にシンプルなランドスケープデザインとなっています。「地下1階」は、マンション住人と店舗用の駐車場になります。「1階」は、マンションエントランス部分と商業施設としてスーパーが入ります。コンシュルジュカウンター、集会室、ラウンジなどマンションの主な共用施設は1階に集約されます。「2階」には、店舗や子育て支援施設(保育園?)が入るようです。3階部分は住人の駐輪場でエレベータに自転車を乗せて上がります。4階~30階が住戸部分となっています。

主な共用部分、サービスは以下。
・コンシュルジュ
・24時間有人管理
・各階ゴミ置き場
・ラウンジ
・集会室
・屋上テラス

月々のランニングコストです(57㎡住戸の例)。
管理費:29,060円(㎡当たり509円)
視聴設備使用料:275円
インターネット使用料:1,514円
町会費:200円
修繕積立金:6,740円

2LDK住戸(57.09㎡)で、月々初年度~37,589円になります。一般的に首都圏マンションの管理費は㎡あたり平均230円くらい(70㎡住戸で約16,000円、このマンションで70㎡規模だと35,700円換算)なので、倍以上になります。修繕積立金は、20年後におよそ4.5倍ということなので、20年後のランニングコストは、修繕積立金約3万円として、管理費と合わせると月々6万円ほどになります・・・。かなり高いです。タワマン、良いマンションにランニングコストのことをとやかく言いたくないのですが、重すぎますよね。

ちなみに、入居する前に支払う管理準備金、修繕積立準備金ですが、これも高いと思いました。上記57㎡住戸で合わせて132万円ほど。ちなみに今年僕が入居したマンションは70㎡で、両方合わせて36万円ほどでした。ほかのタワマンもこんなものなのでしょうか。

住戸設備・仕様

住戸設備は普通です。
・食洗機
・ディスポーザー
・開口部防犯センサー(FIX窓除く)
・手洗いカウンター付きタンクレストイレ
・ミストサウナ

玄関前インターフォンはカメラ無しでした。バルコニーにスロップシンクはありません。

仕様も普通かと・・・。
・内廊下設計
・LD天井高2,500mm
・サッシ高2,100mm(多分)
・二重床
・T-1等級サッシ(一部T- 2)
・洗面室の床タイル張り(一部の住戸除く)

バルコニーについては、奥行きがほとんどの住戸で1,235mmと手狭です。もう少し欲しかったですね。最近見た「シティタワーズ東京ベイ」は1,850mmでした。住戸間の敷居は高いタイプ。住戸内の天井の梁の出っ張りが、一部の住戸内でLDや寝室にドカン!と、えげつないくらいあるのは気になったところで、モデルルームのLDはかなりの圧迫感がありました。

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千住ザ・タワー 価格 間取り

売出179戸中、残りはすでに23戸(2019年8月27日現在)。現在、売り出されている住戸、間取りを共有します。

上記平面図は、7階~19階のものになります。14階より上の住戸は、高層階のプレミアム住戸など含め全て完売していました。

以下、1Rなど50㎡以下の住戸を除いた売り出し中の住戸です。

Hタイプ(北西角)、57.09㎡
5階、5,540万円(@321万円)

Lタイプ(南西角)、70.05㎡
9階、7,580万円@358万円)
8階、7,530万円(@355万円)
7階、7,480万円(@353万円)
5階、7,380万円(@348万円)
4階、7,330万円@346万円)

Kタイプ(南)、66.98㎡
13階、7,420万円(@366万円)

Jタイプ(南)、60.85㎡
11階、6,376万円(@346万円)
8階、6,230万円(@338万円)
7階、6,180万円(@336万円)


Rタイプ(南東角)、73.91㎡
6階、7,790万円(@348万円)
5階、7,740万円(@346万円)
4階、7,690万円(@344万円)

@坪単価(1坪=3.305㎡で計算)

間取りのメリット、デメリットなどは省きますが、住環境のことを少し。

周辺は、駅そばの商店街にして低層の飲食街が建ち並び、意外と高い建物が無いため、東、西向きの住戸は、1番低層階の4階からでも抜け感があります。採光、日当たりともに悪く無さそうで、西、東ともに大体6階以上であれば、眺望も臨めると思います。

ただし、南向き住戸の前面にはマンションが存在し、住環境が一部制限されます(画像左)。

10階までは目の前のマンションを眺めながらの生活で開放感がありませんが、マンションまでの距離が25メートルあるため、4.5階の住戸が冬至付近で日当たりが厳しいものの、6階以上であれば日当たりは問題無さそうとの説明を受けました。11階~12階以上は抜けて、スカイツリーまで見られる眺望が手に入りそうです。

周辺繁華街の喧噪はかなり気になるところです。窓を開けて過ごすと、夜遅くまで酔っ払いの声が気になって静かに過ごせないなんてことも、たまにはあるかもですね。

ここは覚悟しておきたいところです。

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このマンションの良さとは

とっても簡単ですが2つあります。1つは何といっても、北千住駅徒歩3分という、最高の生活利便性、交通利便性です。

改めて掘り下げるまでも無いでしょう。

2つめが、このマンションの「希少性」です。つまり「資産性」にも影響すること。希少性の根本となる前提は、上記利便性の高い人気エリア、人気のビッグターミナルであること。その人気の北千住駅徒歩5分以内で、60㎡以上の住戸を有するファミリータイプのマンションは7棟しかありません。10年以内の築浅では、「パークホームズ北千住アドーア」1棟のみです。

ためしに、過去1年において、東京イーストエリア有力駅の、駅徒歩5分以内、60㎡以上の売約住戸をレインズで調べてみると、以下のようになりました(築浅は築10年以内)。

豊洲駅、84件(うち築浅14件)
東陽町駅、21件(うち築浅4件)
錦糸町駅、14件(うち築浅3件)JR、メトロ両方
北千住駅、2件(うち築浅0)

人気のエリア、人気の駅で、しかも徒歩3分の価値、眺望も臨める人気のタワーマンション。「千住ザ・タワー」の希少性がいかほどのものか、よくわかると思います。

千住ザ・タワーをモデルルーム訪問して気になった点

気になった点については主に2点ほどあります。

1つはランドスケープデザインがシンプルすぎること。正直、最初にエントランスを見たとき(もちろん画像や資料ですが)、拍子抜けしました。2層吹き抜けでも無く、普通の中規模マンションのような佇まいなのです。そして、共用施設がほぼ無いこと。ゲストルームやスタディルームだけでなく、キッズルームすらありません。コンシュルジュカウンターの前にラウンジ、集会室があるだけ。やっぱりタワマンの魅力をもう少し考えて欲しかったなと思いました。それで、この管理費の高さですから、尚更がっかりしちゃうんですよね。

2つめはやはり周辺環境ですね。マンションの周辺は繁華街です。

駅からマンションまでの道のりも、営業の人がわざわざ「ここをこう曲がって行けば比較的静かですよ」とか「お子さんと歩くときは、こちらを抜けていけば安心ですよ」とか、一度では覚えられない道のりを何通りも説明するほど、路地裏を通ったり、ラブホテルの前を通ったり、2人がすれ違えないほどの路地を通ったり、家に帰るというより、駅前のホテルに行くという感じの道のりで中々抵抗感があります・・・。

王道は、バス通りから「千住ほんちょう商店街」を抜けてなのでしょうけど、これだとそもそも、徒歩3分でも4分でも無いです。

北千住と言えば、西口がメインと言われますが、ゆったり暮らす、静かに生活する、豊かに子育てするという感じではありません。個人的には東口の雰囲気の方が好きです。東口に住んで西口を上手く利用するという(関連記事)。

それか、西口の駅から遠い環境の良いロケーションに住んで、西口の利便性を上手く使いこなすという選択肢もあります(関連記事)。

最後に

正直、このマンションを買っておけば、購入時の価格より下がることは無いだろうと思いました。僕がマンションを何部屋か持てる余裕があれば、上記2LDKの5,540万円の部屋が欲しいです。5年も経てば、6,000万円くらいにはなるんじゃないかと予想しています。住環境は犠牲になりますし、月々のランニングコストは高いですが、それでも希少性を手に入れられるこのマンション、売れ行きの良さが証明していますよね。

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