住みたい街ランキングで今や常連になった北千住の駅近に、東急不動産のブランズが誕生します。ずっと楽しみにしていたマンション。先日マンションギャラリーを訪問してきました。

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ブランズ北千住 物件概要

ブランズ北千住
東京都足立区日ノ出町
JR常磐線「北千住」駅徒歩7分
東京メトロ日比谷線・千代田線「北千住」駅徒歩7分
東武スカイツリーライン「北千住」駅徒歩7分
11階91戸
駐車場:24台
自転車置場:182台
用途地域:準工業地域
分譲:東急不動産
施工:木内建設
管理委託会社:東急コミュニティ
施工予定:2020年12月
(2019年7月23日現在)

ブランズ北千住 良さとは

このマンションの良さは、最高の生活利便性、交通利便性を誇る「ビッグターミナル」北千住駅徒歩7分という駅チカ立地にありながら、東口の閑静な住宅地の一画、自然溢れる荒川に近接した住みやすい住環境に建つことです。この一文で記事を終わりにできるくらい、これにつきますね。加えて言うなら、ランドスケープデザイン、間取り、住戸設備も良い・・・です!最近、長谷工のマンションばかり見ていたので、ブランズ北千住は、デベロッパーとして、ブランズ色をしっかり入れ込んできているなぁという印象を受けました。

生活利便性や交通利便性については、現在分譲中、西口徒歩13分「プレイズ北千住」の記事も参考にしていただければと思います。

北千住と言えば、西高東低と言うことで、「丸井」や「きたろーど1010」、「北千住ほんちょう商店街」など複数の商店街から形成される西口一帯「千住」アドレスを評する向きがあるようです。

しかしながら、人がゆったり住むファミリータイプのマンションが建つ立地となると、個人的には逆だと思っています。

国道6号線に抜けるバス通りの喧騒、人並み、車通り、排気ガスや、商店街の中の横丁など夜にもなれば酩酊漂うサラリーマンが闊歩する西口の駅近で生活するよりも、閑静な住宅地で、徒歩数分で出られる荒川の大自然の側で生活しながら、なおかつ駅近である東口に住むことに「より高い価値」を感じるからです。

東口は住みやすい住宅地という性格だけではありません。桜並木が似合う住宅の街並みに、2012年「東京電機大学」東京千住キャンパスが誕生し、若者でも賑わう街になりました。キャンパスの隣にある「ルネサンス北千住」では、成人だけでなく子供のスポーツプログラムもさかんで、付近ではママ友同士の明るい会話や子供の活発な姿が見られます。ルネサンスは子供向けのスポーツ教育として、とてもレベルが高い施設だと私が住むエリアでも評判が高いです。

他にも周辺は保育所、公園が多数点在するなど、子育て環境や教育、文化的な活動スポットとして近年整ってきているのも東口エリアの特徴です。日常のお買い物や飲食も、「千住旭町商店街」に立ち並ぶたくさんのお店を便利に利用できます。昼間から立ち飲み屋でお酒を飲んでいる年配のお父さん方は、西口の繁華街的な様相とはちょっと違って微笑ましい光景でもあります。

西口と東口を比較したときに、確かに徒歩10分以上ともなれば、同じ閑静な住宅地として東口の方が見劣りしてしまうかも知れません。西口の「プレイズ北千住」は駅徒歩13分ながら西口の商業集積まで徒歩10分ほどで歩いて行けてしまうので、少し駅から離れていても非常に便利な生活環境にあると言えます。ただし、東口で徒歩7分という駅近ともなれば、駅をアンダーパスする生活道路を利用して徒歩10分もあれば西口の駅前まで歩けるので、駅近での恵まれた住環境、交通利便性、生活利便性と言う、贅沢な価値全てを享受できる立地であるとも評価できるのです。

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北千住 駅近マンションの希少性、将来性

以上のように、ブランズ北千住は、住む人にとって、交通、生活、住環境、子育て環境良しと、非常に大きな住宅価値を提供してくれますが、一方で、気になる将来性、資産的な側面からはどうでしょうか。

このマンションにおいて、およそ平均的な価格と思われる、東向き、5階、68.49㎡の住戸は6,480万円で発表されていて、坪単価では312万円ほど(1坪=3.305㎡で換算)。マンション全体の平均坪単価は310~320万円前後でしょうか。高いですよね。ただし、高いといっても価値がある高さといえる立地であることは前述の通りです。ようやく、東京イーストの利便性、住宅としての価値が見直され、10、15年前では考えられないほど、東地区の価格は上がっています。特に、ビッグターミナルである「錦糸町」や「北千住」は、今後、更に価値は高まっても、下がることは考えづらいのではないでしょうか。都心から近く、交通網が発展しているという事実は変えられませんし、今まで、東京西地区などとは相対的に評価が低かっただけですから。

そして、北千住において、駅徒歩7分以内で60㎡以上のファミリータイプの売出物件は非常に少なく希少です。近い所では、現在、以下の売出物件があります。

パークホームズ北千住アドーア
足立区千住
北千住駅徒歩5分
築2019年
61.6㎡、6,280万円(@337万円)

以下は、築13年で徒歩8分ですが、参考までに。

北千住パークホームズ
足立区千住河原町
北千住駅徒歩8分
築2006年
71.82㎡4,750万円(@218万円)
67.55㎡4,680万円(@229万円)

パークホームズ北千住アドーア(89戸)の他に、60㎡以上、駅徒歩7分以内、築10年以内では、レーベン北千住ルミレイズタワー(45戸)、レーベン北千住スカイブレスタワー(48戸)、ナイスブライトピア北千住(73戸)の、合計4物件255戸しか見当たりませんでした。

現在、西口徒歩3分に分譲中の、「千住ザ・タワー」は、平均坪単価350万円以上はすると思われますが、実際に売れ行きは好調のようです。それがまさに「穴場の街ナンバー1」「住みたい街トップ10」と実力がある北千住の人気なのでしょう。

ご近所に住んでいて、昔から界隈をよく知る人は、「この場所がこの坪単価!」と驚いていました。僕も、昔からの足立区のイメージとしては高いと思いましたが、世相を踏まえた十分に価値がある高さだと思いました。

マンション ランドスケープ・共用施設

中規模マンションなのですが、ランドスケープデザインは充実しています。

センターガーデンというちょっとした緑地をマンション内に抱えます。僕は25戸のマンションに住んでいたときに、マンション中央のパティオというスペースによく癒やされていて好きな空間でした。小さいマンション内でも、ふとした瞬間に、「このスペース良いよなぁ」と感じられるものなんですよね。邸宅として必要なスペースになります。屋上テラスがあるのも場所柄最高です!荒川の風、スカイツリーの眺望と開放感に浸ることができます。

なにげに素晴らしいのが、この規模において、屋根付きの車寄せがあることです。車を所有していない人でも、大いに役に立ちます。雨の日のタクシーでの移動や、子供ができたらレンタカー借りてのお買い物など、マンションの前で、人や荷物を周囲から急かされずに落ち着いて乗り降りさせる時間を確保できる場所は、マンションにとって重要な空間デザインです。これはこのマンションの凄みですよ。それと、駅から歩いて東口方面から帰宅したときに、駐車場へのアプローチを横切らずにエントランスに入れるところが良いですね。駐車場へのアプローチが、駅方面とは逆側に設定されているためです。

共用施設は主に2つ。「食配ステーション」と「ライブラリー、コミュニティラウンジ」です。食配ステーションは、2つの食材宅配サービスシステムを導入し、配達されたものを保管するスペースとしての役割を持ちます。共働き世代にはきっと重宝するんでしょうね。我が家は専業主婦で、食材は少しでも安いところで日々購入していて、マンションのネットスーパー受け取りサービスすら全く活用していないので価値を実感できませんが。落ち着いたライブラリーには、スタディ、ワークできる個人スペースがあるのも良いですね。

しかしながらです、僕はこのマンションにはキッズルームが欲しいと思いました。西口と違って、教育や子育てに恵まれた環境の東口で、「時短」をコンセプトに取り込んだマンションでもあることから、若い夫婦の実需層が多いと見込まれるためです。キッズルームは、雨の日に乳幼児を遊ばせる場だけで無く、マンション内コミュニティ醸成にも役立つ場所なので。そこは限られたスペースなので、食配とラウンジを選択したということなのでしょう。

ゴミ出しは24時間可能です。「ディスポーザーは無いんですね」と聞いたら、「24時間ゴミ出しできますので」と返されました。そうか、賃貸から初めて分譲マンションを購入する人は、24時間ゴミ出しは当たり前じゃないんですね・・・。

住戸設備や仕様について

住戸設備は最先端を行っています。かなりいいですよ♪

・フェリカキーシステム
・ノンタッチキー
・家電遠隔コントロールシステム「リモコ」
・食洗機
・ミストサウナ
・お掃除機能付き魔法瓶浴槽
・タンクレストイレ
・トイレ手洗いカウンター
・可動式ルーバー面格子
・スロップシンク

特に、フェリカキーは羨ましい限りです。フェリカはSuicaにも導入されている非接触ICカード技術です。iPhoneひとつでSuicaによるお買い物、電車での移動、家の鍵、宅配ボックスの開け閉めまでできるとは、なんて素晴らしい!家電遠隔操作システムの「リモコ」も便利そうです。部屋の照明、エアコン、浴槽のお湯張りなどを遠隔操作でできてしまいます。エアコンや電気の消し忘れの際も外から消せますしね。水回り部分では、久しぶりにタンクレストイレを見ました。便器部分が少ないのですから、汚れて掃除する箇所も少なくなるわけで、見た目が清潔ですよね。トイレの手洗いカウンターもしっかり設置!ミストサウナも、たまに疲れた体を癒やしてストレス解消になる嬉しい家庭内サウナです。

中規模マンションなので仕方ないと思いますが、ディスポーザーがあれば完璧でしたね。それと玄関インターフォンがカメラ付きだったらなあと。

住戸仕様について。こちらは、ボチボチといったところです。

・二重床・二重天井
・天井高2450mm、サッシ高2000mm
・バルコニー奥行き1.8m
・ウォールドア
・T2等級サッシ

天井高やサッシ高は、ザ!普通。ウォールドアは、天井までしっかり間仕切りされているので開けると開放感がありますし、ドアの機能もあってやっぱり良いですよね。他にも、洗濯機置き場上部に工夫された収納があるなど、詳しくはモデルルームで是非チェックして欲しいのですが中々親切です!T2サッシの採用は、営業マンいわく、当初T1の採用予定だったところ、少し離れた駅や線路の騒音対策として念のためT2に格上げしたと誇らしげに言っていました。ありがたいですね、これは。常磐線に面する「シティタワー金町」のサッシですらT1なので、断然静かに暮らせそうです。そもそもが閑静な住宅地ですから。

残念だったのは、個別住戸の顔ともなる玄関周り。タイル貼りしていないんですよね。「ザ・ブランズ」として、しっかり玄関周りはタイルを使って重厚感を出して欲しかったです。それと、住戸間の敷居について、縁はコンクリなのですが、中を通る敷居板が低いタイプのものであることです。惜しいなと思いました。細かい点ですが、バルコニーの奥行きは2m欲しかったです。1.8m、2m両方とも住んだ経験ありますが、使い勝手、開放感が全然違います。特に、荒川を望める東向きの住戸では、バルコニーの使用勝手は大事だと思うのですが。

ブランズ北千住 価格 間取り

このマンションは、東棟、南棟、西棟で構成され、東向きは少し北寄りです。

どの住戸を選べば良いでしょうか。マンションギャラリーでは、全ての住戸の価格を見せてもらいましたが、まだ変更になるかも知れないとのことで、価格表をもらうことはできませんでした。以下、一部を共有します。

東棟
G、3階、70.89㎡、6,530万円(@304万円)
H、2階、68.49㎡、6,070万円(@292万円)
H、3階、68.49㎡、6,340万円(@305万円)
H、5階、68.49㎡、6,480万円(@312万円)
I、5階、68.31㎡、6,430万円(@311万円)
J、2階、68.63㎡、6,070万円(@293万円)
J、5階、68.63㎡、6,480万円(@312万円)

南棟
E、3階、61.93㎡、5,890万円(@314万円)
E、7階、61.93㎡、6,090万円(@325万円)

西棟
B、4階、66.19㎡、5,850万円(@292万円)
C、7階、66.19㎡、6,060万円(@302万円)
※1坪=3.305㎡で試算

個人的な「好み」で指南したいと思います。

東向きは3階建ての戸建てが立ち並びます。

4階以降は眺望が抜けるのですが、モデルルームで確認したところ、何といっても5階以降は荒川の眺望が十分に拝めそうなのです。

写真は、荒川の逆側、小菅方面からの眺めです。そしてきっと風が抜けるのだということも、なんて夢があるのでしょう。

南向きも同様に低層の住宅地が広がります。

日当たりも抜群だと思います。ただし住戸設定が、2LDKの中住戸と3LDKの角住戸2タイプの、3タイプしか設定が無く、価格的には割高になります。

西向きは住環境においてハンデを背負った立ち位置。

28メートル距離はあるものの、公団の団地がそびえたちます。なので、眺望、開放感、日当たりを期待するのは難しいでしょう。

というわけで、日当たり重視の人で予算が許すのであれば南向きをお好みで。できれば前面の戸建てに被らない4階以上が良いですね。一方、西向きは厳しいですが、西北角のAタイプはワイドスパンで、面白い間取りの空間設計なので、住環境を諦められるのであればオススメです。

それでも、角住戸で窓も多いので採光は十分に望めるでしょう。3階か4階で、6,500万円前後はしたと思います。

僕が好みで選ぶのは、東向きのJタイプ、5階、68.63㎡、6,480万円の住戸です。

まず大前提は、前面が抜けていて、荒川の眺望、河川敷を臨めることです。最高ですよね!リビングの採光もバッチリ、室内も明るいでしょう。4階以降でも戸建ての頭上を行くのでどうかなと言うところですが、そこはモデルルームであらためて確認した方が良さそうです。間取りで特筆すべき点は、ワイドリビングであること、隣の洋室も間仕切りで開放できるので使い勝手が良いです。リフォームして2LDKにしても良いと思います。洗面室がリビング外、共用廊下側がほぼアウトポール設計であることも親切設計です。ただし、このマンションは、3LDKは60㎡後半と若干小さめの住戸設定なので、収納は厳しいところがあります。

加えて、Jタイプの住戸位置が絶妙。もう一度図面を。

Jタイプの共用廊下側は、西棟の被りが無く抜けているので、共用廊下側の部屋が明るい環境であるということに価値があります。また、I、Hタイプの住戸玄関前が、エレベータ、共用階段に面しているという個人的にあり得ない設定になっているのですが、そこもJタイプは安心です。

一方で残念なのは、ちょっと北寄りになるので、日当たりを犠牲にするところです。正直、まともに日当たりが入ってくるのは、朝8時30分くらいまでですね。全く同じ環境に住んだことがあるのでわかります。でも荒川からの風と相まって、涼しい夏を過ごすことができると前向きに捉えましょう。

最後に住戸設定の全体観です。

間取りについては、田の字型プランが多いのですが、好感が持てたのは、2LDK住戸を南向きの真ん中に持ってきていたり、角住戸は、4LDKなど広すぎない3LDKタイプにして価格を抑え、面白い間取りを数プラン用意していることです。長谷工の図面集には無い面白みがあります。また、ほとんどの間取りにおいて、洗面室をリビング外に配置していること、効用廊下側の柱をほぼアウトポール設計にして、アルコープスペースを確保し、共用廊下側における洋室の使い勝手を良くしている点です。

ただし、一般的な田の字型の間取りのスパンが5900mmと若干住戸幅が狭いんですよね。中住戸は特に両壁が窮屈に感じます。6100、6200ともう数十センチでも広がるだけで、縦長の廊下の面積を削れたり、部屋を長方形から正方形に近づけて使い勝手がより良い空間設計にする事もできたと思います。

他、価格を共有した住戸の間取りです。

Gタイプ

Hタイプ

Iタイプ

Eタイプ

Bタイプ

Cタイプ

ブランズ北千住 モデルルームで気になった点

ここまで来て、かなり褒めちぎってしまっていることに気がつきました。正直言って僕は 世田谷区に長年住んでいたときから「ブランズ」シリーズのマンションを好きではありませんでした。間取りがいまいちだし、名前の割に安っぽかったり名前ばかりで居住者視点でないように感じていたからです。でも、このマンションは、ブランズシリーズで初めて好きになりました!あえて気になったところは、上記でもお伝えしている点かなと思います。それと、管理人さんは、週4日くらいの通いになるのではと言うお話でした。管理人さんにどれだけ頼っているか今までの僕の4度のマンションライフを顧みても判断できませんが、週4では不十分ではと感じています。それと、気になるところでは無く、ネタ的余談ですが、通学区の桜堤中学校は、金八先生の舞台「桜中学」のモデルとなった中学校らしいです。

最後に

この650坪という敷地は、もともと個人所有だったと言うから驚きです。グーグルマップで確認したところ、相当広い庭付きのお屋敷といった風情だったんですね。


出典:GoogleMaps

そんな場所に恥じない、北千住でも代表的な邸宅を誇る「ブランズ」として、きっと存在感を発揮し続けるマンションであると思いました。住みたいです!!・・・。