早期に完売した「オープンレジデンシア北綾瀬」に続いて、今度は駅の北側エリアで「プレイス」の販売が開始されました！
この記事の目次
オープンレジデンシア北綾瀬プレイス 概要・特徴
物件概要
オープンレジデンシア北綾瀬プレイス
東京都足立区谷中4
東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩4分
総戸数：8階建て64戸
専有面積：35.03㎡～98.70㎡
駐車場：7台
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工：加賀田組東京支店
竣工予定：2024年9月上旬
（出典：オープンレジデンシア北綾瀬プレイス 公式ＨＰ）
立地・周辺環境
「北綾瀬」駅周辺では、大規模な再開発が進行しています。2024年度中には駅前交通広場ができ、2025年夏には「三井ショッピングパーク ららテラス北綾瀬」が開業予定！駅と直結するペデストリアンデッキも整備され、賑やかな駅前に生まれ変わろうとしています。
「ららテラス北綾瀬」の店舗面積は約16,400㎡、約50店舗が入居する予定です。楽しみすぎます！
「プレイス」が建つ場所は、「北綾瀬」駅、東京の大動脈「環状七号線」（以下環七通り）の北側エリアで、再開発予定地、2020年にできた駅北側改札から徒歩4分の好立地です。周辺は閑静な住宅地で公園も多く、穏やかな住環境を形成しています。「セブンイレブン足立谷中4丁目店」が徒歩3分の他、複数のスーパーが徒歩10分以内にあり、生活環境は良好です。
指定校は、中川小学校（徒歩12分）、谷中中学校（徒歩3分）。
北綾瀬エリアの生活環境については、先行「オープンレジデンシア」の記事にも詳しくまとめてありますので、ご覧ください（参考記事）。
マンションを検討する際は、周辺環境、ハザードマップなどを最低限確認しましょう（関連記事）。
ランドスケープデザイン
敷地は、北側、西側、南側の3方向が、それぞれ約7ｍの道路と接道しているため、比較的開放的な住環境。
住棟は南、東、西の3棟構成です。オープンレジデンシアブランドの中では比較的規模感があります。
（出典：オープンレジデンシア北綾瀬プレイス 公式ＨＰ）
（出典：オープンレジデンシア北綾瀬プレイス 公式ＨＰ）
南向き住戸は8階建て
南側は、道路を挟んで3階建ての戸建て、4階建てのマンションありますが、7ｍの幅員に加えて棟がセットバックしているため、前面の住宅から15ｍ前後の離隔を確保し、低層階でも日当たりは確保できそうです。3階以上からは抜け感も出てきて開放的な住空間になるでしょう。1階の2LDK、3LDK、4LDKの3タイプは、専用庭と専用駐車場が用意されているので、1階住戸を選ぶメリットがあります。
東向き住戸は7階建て
東側は、2階建ての戸建てと3階建てのマンションかあり5ｍ前後の離隔。1階2階住戸は詰まった環境になりそうですが、上階は開放感があります。
西向き住戸は3階建て
西側は道路を挟んで生産緑地（特定生産緑地既指定区域）のため30ｍ以上の離隔が取れていて、1階部分から開放的な住環境を実現。ちなみに生産緑地は、2022年一斉解除問題がありましたが、緩和措置として10年単位での延長がされていると思います。
共用部は、1階部分に駐車場（平置き7台）、駐輪場の他に、集会室、宅配・メールコーナー、ゴミ置場が設置されます。
セキュリティ面では、エントランスのオートロックが1箇所で、あとは玄関で音声の確認のみ。
設備・仕様
共用施設と同様で、必要最低限の設備と仕様が特徴です。
オープンレジデンシアは、「不要な部分をカットし適正価格で提供する」を掲げています。一般的な分譲と比べて、当マンションで感じたのは以下です。
・バルコニーの広さ（3LDKが10㎡を切る）
・住戸スパン（3LDKが6ｍを切る住戸幅）
・LD部分への柱の浸食
・食器洗い洗浄機無し
他、非接触キーや、キッチンには浄水器一体型水栓、ガラストップ3口ガスコンロ、LDに床暖房が完備され、賃貸からの住み替えであれば満足できるレベルです。
間取り・予定価格
主な間取りと予定価格です。30㎡台の1DK～90㎡台の4LDKまで多彩な間取りが用意されています。
南向き
Oタイプ、75.83㎡、3LDK
4階、6,980万円（坪単価304万円）
（出典：オープンレジデンシア北綾瀬プレイス 公式ＨＰ）
Brタイプ、65.54㎡、3LDK
8階、6,780万円（坪単価342万円）
（出典：オープンレジデンシア北綾瀬プレイス 公式ＨＰ）
Bタイプ、65.54㎡、3LDK
2階、5,480万円（坪単価276万円）
7階、6,480万円（坪単価327万円）
C1タイプ、57.90㎡、1LDK+Ｓ
4階、5,480万円（坪単価313万円）
（出典：オープンレジデンシア北綾瀬プレイス 公式ＨＰ）
Dタイプ、65.08㎡、2LDK+Ｓ
4階、5,980万円（坪単価304万円）
Eタイプ、78.60㎡、4LDK
2階、6,980万円（坪単価293万円）
（出典：オープンレジデンシア北綾瀬プレイス 公式ＨＰ）
東向き
Gタイプ、37.45㎡、1LDK
2階、3,380万円（坪単価298万円）
（出典：オープンレジデンシア北綾瀬プレイス 公式ＨＰ）
Ｇrタイプ、37.45㎡、1LDK
7階、4,180万円（坪単価369万円）
Ｍタイプ、55.62㎡、2LDK
4階、5,280万円（坪単価314万円）
西向き
Jタイプ、75.00㎡、3LDK
2階、6,580万円（坪単価290万円）
売出しの平均坪単価は310万円前後でした。
駅地歩6分のオープンレジデンシア北綾瀬が平均坪単価280～290万円、駅徒歩5分のリビオレゾン北綾瀬が300万円前後でしたので、昔の相場を懐かしまなければ23区の新築分譲としては妥当で、駅徒歩4分！ですから、一次取得者層にも検討しやすい価格帯だと思います。
抜け感が出てくる高層階は単価が乗っていますが、低層階でも住環境は悪くないので、価格帯的にも検討されそうです。ただし、ハザードマップ上、万が一の時は最大で2階相当分の浸水リスクが指摘されているエリアであることを踏まえておきましょう。3、4階あたりが坪単価300～310万円前後なので狙い目だと思いました。
月々のランニングコストは以下です。
65.08㎡住戸
管理費：10,000円
修繕積立金：5,900円
町内会費：125円
インターネット使用料：1,540円
「オープンレジデンシア」ブランドの「オーダーシステム」は、他のデベロッパーと比較して無償のプランが多かったり、大幅に間取りをする有償プランも安価だったり、自分好みにカスタマイズできるのがメリットです。
オープンレジデンシア北綾瀬プレイスに住むメリット
強み、魅力が多いマンションです！メリットは大きく3点。
生活利便性の高さとマンション周辺の将来性
2020年に北口の改札ができたおかげで、駅北側の立地の利便性が高まりました。環七通りを渡らず駅徒歩4分。始発駅から座って通勤できる快適さ、6分でもなく5分でもない駅徒歩4分は違います！天候が悪い日も、自宅に忘れ物をした時も、荷物が多い日も、人の送り迎えも面倒が少なく行動の幅が広がり、時短生活を支えてくれます。徒歩5分圏内に駅周辺の利便施設が整っていることに加え、なにより2025年にオープンする駅前の大型商業施設「ららテラス北綾瀬」と、自宅の近くが再開発によって洗練された街並みに生まれ変わる将来性もあります。
駅近と住環境の良さを両立
大通り、駅前から少し入った閑静な住宅地で周囲の抜け感もあり、駅近に住みながら静かで明るい部屋が多いのが大きな強み。将来的な環境悪化の心配も少ない場所です。ニッチな立地が多いオープンレジデンシアですが、今分譲は立地が非常に良く、マンションへの経路が大通りを渡ったり信号待ちをすること無く歩きやすいポジションの良さもあります。敷地の規模感もあり、ランニングコスト面での強みも出ています。
ランニングコストの安さ
新築分譲のランニングコストが軒並み上昇している中、管理費が㎡あたり154円と抑えられています。特に先行オープンレジデンシアの管理費が㎡あたり274円でしたから歴然とした差。坪単価が少し上がって月々のローン支払い額が増えても、間取りタイプによってはランニングコストの安さで多くをカバーできます。
例えば
オープンレジデンシア北綾瀬
63.06㎡が管理費：17,300円
他合わせた合計が24,518円
オープンレジデンシア北綾瀬プレイス
65.08㎡住戸で管理費が10,000円
他合わせた合計が17,565円
7,000円弱の違いがあります。
今後の金利上昇の不安感や、物価上昇にともなう生活の不安定感を鑑みると嬉しいですね。
オープンレジデンシア北綾瀬 デメリット
とてもバランスが良い分譲で、大きなデメリットはないと思いましたが、気になった点は2点です。
環七通り外側の生活環境
駅の北側は、「ららテラス北綾瀬」ができれば大通りを渡らずに行けるメリットの反面、南側の程良い賑やかさと比較して生活利便施設が少なく、若干さみしい生活環境に映ります。「東綾瀬公園」（徒歩12分）や「しょうぶ沼公園」（徒歩5分）への動線も環七通りで分断され、オープンレジデンシアからなら徒歩18分ほどの「綾瀬」駅も、駅の北側まで来てしまうと徒歩圏から外れてしまいます。「東綾瀬公園」と「綾瀬」駅もライフスタイルの中心になってくる先行のオープンレジデンシアの立地の方が好みの人もいるでしょう。
居住性で物足りない部分も
前述の通り、以下のような造りがコストカットされていると感じます。
・LD空間への柱食い込み
・バルコニーが狭い（奥行きがない）
・住戸スパン（6ｍを切る住戸もある）
柱の浸食は、家具を配置するスペースなど空間の使い勝手が一部制限されてしまいます。ただし、当マンションについては、どのタイプも奥行きはしっかり取られているので、影響は少なめです（関連記事）。
通常の分譲マンションのバルコニーの奥行きは1.8ｍ～2.0ｍ前後が一般的ですが、奥行きを削っているため、バルコニーに出た時の開放感がなく、洗濯ものを干す以外の用途も制限されます。
住戸スパンについては、先行オープンレジデンシアと比べると50㎡台～60㎡台住戸は5ｍ台後半を取れており、大型住戸はしっかり6ｍ以上取れている住戸もあります。
まとめ・最後に
つい最近までは、築浅で良質な3LDKの中古物件が坪単価200万円以内、4千万円前後で検討できた北綾瀬エリアですが、直近の成約では坪単価230万円、グロスで5千万円近くまで上がってきました。
都心までの直通電車が整備され、駅前の再開発により街の将来性が見えている中で、今まで23区アドレスの中で相対的に相場が低かったわけですから上昇していくのは当然で、亀有や金町、西新井がそうであったように、4千万円、5千万円で検討することは段々と難しくなっていくでしょう。駅近の分譲も少なくなってきます。
駅徒歩4分で住環境の良い当マンションを現在の価格で購入しておけば、大きな損はなく売却に困る心配はないでしょう。
足立区、北綾瀬エリアで探している人、他エリアで探している人でもマンションが高騰し予算的にも厳しくなっている人は、1度検討してみる価値がある新築マンションだと思います！
