再開発が進む「小岩」駅周辺。駅北側エリアに「オープンハウス・ディベロップメント」が分譲している新築マンションモデルルームを訪問しました。

物件概要

オープンレジデンシア小岩ステーションフロント
所在地:東京都江戸川区西小岩1
交通:JR中央・総武線「小岩」駅徒歩3分
総戸数:14階建て88戸(内店舗1戸)
専有面積:36.85㎡~75.88㎡
駐車場:29台(居住者用26台)
自転車置き場:174台(居住者用162台)
入居(予定)日:2023年9月中旬
売主:オープンハウス・ディベロップメント
施工会社:オープンハウス・アーキテクト
(一部抜粋)

(出典:オープンレジデンシア小岩ステーションフロント 公式HP)

周辺環境・立地

当マンション立地の特徴は、「小岩」駅徒歩3分の駅近ポジションと、北口再開発エリアの区画にほぼ隣接していることです。

東京の東エリアの中では、計画されている再開発によって大きく変わろうとしている「金町」「立石」「船堀」「小岩」(関連記事)。

葛飾区の金町エリアは、東京理科大学周辺の緑の芝生でたくさんの親子連れが見られるようになり、街の印象は大きく変わってきました。

小岩の駅周辺は、たくさんの商店街で形成され、飲食店やホテル街など喧騒や古い街並みが強い印象ですが、駅を横断して行われる大規模再開発によって、生活利便性や街の美観が向上し、明るく洗練された街並みになることが期待されます。

小岩駅南口は、すでに変わり始めています!

現在、イトーヨーカドー、駐車場、ホテル、雑居ビルが集まっている駅北側の一部には交通広場が整備され、タワーマンションと商業施設で構成される開放的な街区に様変わりする予定です。

現在の北口の様子。一部、個人商店などが閉鎖され、再開発の準備が進んでいます。
駅前広場や最新のタワーマンション、商業施設の街区に生まれ変わります!

敷地は、「蔵前橋通り」沿いに面しているため北側は抜けていますが、南側に建つ20階建てマンション「パークタワー東京クラルテ ステーションフロント」の存在により、住環境は厳しめです。

南側(画面奥)に20階建てマンションが建つため、バルコニー面を南西側(画面右側)に設定

比較的抜けている南西向きの配棟ですが、バルコニー前面は駐輪場と古い雑居ビルのため、住環境が将来まで確保できるかは不透明です。加えて南西側には「パークタワー」が突き出しているため、日が当たってくる時間が一部制限されるでしょう。

南西側より、建設地(バルコニー面)を臨む

いかにも、オープンハウスらしい、ニッチな場所だと思いました。 

 

駅徒歩3分と再開発エリア隣接の明るい将来性がストロングポイント!駅徒歩3分は本当に便利です。生活するには賑やかで便利な小岩駅前が更に再開発で生活利便性が向上し、洗練されて住みやすく人気の街になる期待感があります。

一方で、大通り沿いの騒音と南側の囲まれ感、バルコニー前の住環境が将来まで確保できるかの不安要素。メリットとデメリットがはっきりしたマンションだと思います。

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ランドスケープ・住戸設備

敷地の北側、蔵前橋通り沿いに、エントランスと駐車場、駐輪場の入り口を設けています。

(出典:オープンレジデンシア小岩ステーションフロント 公式HP)

①コミュニティスペース
②24時間ゴミ置き場
③防災備蓄倉庫
④エレベーター(2台)
⑤宅配ボックス、メールコーナー
⑥屋内駐輪場

南西向き中心の配棟で、住戸設定は3階からになります。「新小岩」駅周辺に比べ水害リスクは低いエリアなので、3階以上が住戸であれば、まずは安心して住む事ができそうです。

1階の一部と2階は店舗になります。金融機関を予定しているとのこと。

他、1階部分には「エントランスホール」と、住人が利用できる「コミュニティースペース」「宅配ボックス」、24時間出せる「ゴミ置き場」「駐輪場」が用意されます。屋内の駐輪場は、防犯上だけでなく自転車の劣化を防ぐメリットにもなります。

共用施設を最低限にしているため、月々のランニングコストが抑えられています。

D1.D2タイプ(70.20㎡)
管理費、13,730円
初年度の修繕積立金、6,320円
町内会費、300円
インターネット使用料、1,100円

主な設備・仕様です。

キッチンカウンター御影石
食器洗浄乾燥機
温水式床暖房
非接触キーシステム
防犯センサー(玄関と一部の窓)
天井高2,450mm

間取り・予定価格

主な間取りと予定価格を共有します。

6階~10階の平面図。

南西向き

A1タイプ
(11階より上はA2タイプ)75.88㎡、4LDK

4階、6,680万円
9階、7,180万円
14階、7,630万円

A1タイプ、75.88㎡
(出典:オープンレジデンシア小岩ステーションフロント 公式HP)

B1タイプ
(同B2タイプ)65.52㎡、3LDK

9階、6,180万円
14階、6,530万円

B1タイプ、65.52㎡
(出典:オープンレジデンシア小岩ステーションフロント 公式HP)

C1タイプ
(同C2タイプ)56.70㎡、2LDK

12階、5,680万円
14階、5,830万円

C1タイプ、56.70㎡
(出典:オープンレジデンシア小岩ステーションフロント 公式HP)

D1タイプ
(同D2タイプ)70.20㎡、3LDK

7階、6,680万円
9階、6,780万円
14階、7,080万円

D1タイプ、70.20㎡
(出典:オープンレジデンシア小岩ステーションフロント 公式HP)

E1タイプ
(同E2タイプ)70.95㎡、3LDK

9階、6,580万円
14階、6,880万円

E1タイプ、70.95㎡
(出典:オープンレジデンシア小岩ステーションフロント 公式HP)

F1タイプ
(同F2タイプ)73.29㎡、3LDK

4階、6,530万円
7階、6,730万円
9階、6,830万円
14階、7,130万円

F1タイプ、73.29㎡
(出典:オープンレジデンシア小岩ステーションフロント 公式HP)

北向き

G1タイプ
(同G2タイプ)70.27㎡、3LDK

4階、6,480万円
9階、6,980万円
14階、7,280万円

平均坪単価は、315万円前後でした。

駅徒歩1分の「プラウドタワー小岩ファースト」が平均坪単価330万円前後ですから、駅距離分の価格差はあるものの、住環境や間取りなど総合的に見て、格段安い印象は受けませんでした。

間取りは、共用廊下側の部屋だけでなく、バルコニー面への柱の浸食が見られ、LDでの家具配置に影響します(関連記事)。 

 

ただし、オープンハウスのマンション事業には、「オーダーシステム」があるので、自分好みの室内空間に変更することが可能です。「ベーシックコース」は、他社マンション事業でも良く見られるようなキッチンの高さや建具の色変更などが基本ですが、「プレミアムコース」は、エントリー料55,000円で、大幅な間取り変更やキッチンや収納の仕様変更をできるのが大きな魅力になります(申込期限と、条件によって別途費用がかかる場合があります)。私なら、このプランを利用して、少しでも家具が配置しやすい開放的な2LDK空間に変更したいですね。

マンションを選ぶ際、事前に最低限押さえておきたい7つのこと(関連記事)

まとめ・最後に

このマンションの良さは、駅徒歩3分、再開発エリアに隣接した街区、生活利便性が高く将来性ある立地です。

月々のランニングコストでは、「プラウドタワー小岩ファースト」と、70㎡住戸で17,000円以上の開きがあります。

「プラウド」70.41㎡住戸
管理費27,340円
修繕積立金10,570円

「オープン」70.20㎡住戸
管理費13,730円
修繕積立金6,320円

月々17,000円を、0.5%35年借入の住宅ローン、月々の返済額に置き換えてみると、借入額で更に700万円くらいの差が生じます。タワーの構造、デザインや共用施設などにこだわらない人であれば、「オープン」も選びやすいかと。今の新築は、どこもランニングコストが無駄に高い気がするので、安いに越したことはないと思っています。維持費は維持費なので、その分ローンの与信に充てられるわけではありませんが。

7,000万円以上を出せる人、月々の負担額が重くても付加価値の高いマンションを選びたい人なら、駅徒歩1分タワーの「プラウド」でしょう。

近隣の中古はどうでしょうか。駅徒歩5分以内に、年数が経った物件から築浅まで有力なマンションが揃っていて、私たち庶民の1馬力でも手が届きそうな売出しも見られるため、選びがいがあります。

小岩の相場も上がってきていますので、新築重視の人であれば、「オーダーシステム」を利用して「自分好みの部屋にできる未使用の新築」を選ぶメリットが、当マンションにもあると思います。

それでも、あと5%安かったら、坪単価300万円くらいだったらなあと、個人的には思いました。

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