(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

「パークホームズ新小岩三丁目」の棟内モデルルーム訪問に先がけて、オンラインセミナーに参加しました!

パークホームズ新小岩三丁目 特徴

物件概要

パークホームズ新小岩三丁目
所在地:東京都葛飾区新小岩3丁目
交通:総武本線「新小岩」駅徒歩9分
総武・中央緩行線「新小岩」駅徒歩9分
総戸数:9階建て43戸
専有面積:45.94㎡~91.13㎡
駐車場:9台
入居時期:2023年1月末日入居予定
売主:三井不動産レジデンシャル
施工:川口土木工業

(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

最寄りの「新小岩」駅は、都心部要所への移動が便利。総武線快速で「東京」駅(14分)「新橋」駅、「品川」駅へ直通、各駅停車を利用すれば、「秋葉原」駅(14分)や「新宿」駅へも直通で移動できます。住んでみて一番実感するのは、「東京」駅へ短時間で移動できる快適さです。新幹線、主要JR、地下鉄各路線(「大手町」駅利用)への乗り換えなど、日々の仕事だけでなく、出張やレジャーも身近にしてくれます。

現在、新小岩駅の南口では、再開発が計画されています。

再開発が進む「新小岩」駅南口
(出展:葛飾区 HP)

A地区は2023年、B地区は2028年の竣工を目処とし、駅前に葛飾区の行政サービスや商業施設が充実します。B地区には、39階580戸のタワーマンションも建設予定で、新小岩の知名度は更に上昇するでしょう(新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業|葛飾区公式サイト (katsushika.lg.jp)

マンションは、南口徒歩9分ですから、新しい再開発エリアの利便性を享受できることになります。

マンションが建つ「新小岩三丁目』周辺は、恵まれた生活環境にあります。

駅南口から、約420m伸びる「新小岩ルミエール商店街」(徒歩4分)は、140ものお店が集積している名物商店街。アーケードなので、商店街の中を通れば、雨に濡れる時間も少なくマンションまで移動することができます。

新旧元気なお店が建ち並ぶ「新小岩ルミエール商店街」

駅前には「西友 新小岩店」(徒歩11分)、平和橋通り沿いにコンビニエンスストアやミニスーパーなどもあるため、ルミエール商店街と合わせて、駅からマンションまでの帰り道で、大体の買い物ができてしまいます。

駅とは逆方面の「江戸川区役所」(「船堀」駅再開発エリアに移転予定)周辺一体も、昔から生活基盤があるため、「西友 江戸川中央店」(徒歩11分)「サミット 江戸川区役所前店」や、ドラッグストア、コンビニなど多くの利便施設が点在しています。「コジマ×ビックカメラ 江戸川店」(徒歩9分)、「ホームセンターコーナン」も近いため、車や電車で遠出しなくても、およその買い物が近隣で揃ってしまう便利な環境です。

生活利便施設が揃っている「江戸川区役所」周辺

「江戸川区総合文化センター」(徒歩6分)は、コンサートなどのイベントや、各種子供の習い事などが盛んに行われている地区の中心的な場所。平日、休日ともに家族連れで賑わっています。「文化センター公園」(徒歩8分)では、周辺の幼稚園、保育園の園児が元気に走り回っている姿も垣間見えます。近くにある中央図書館(徒歩10分)も重宝するでしょう。

「江戸川区総合文化センター」付近には、沢山の人が集まって賑やか!
「江戸川区総合文化センター」と隣り合わせの「文化センター公園」

利便施設だけでなく、自然や公園にも恵まれた周辺環境も見逃せません。

「小松川境川親水公園」(徒歩6分)は、全長4kmにも広がっていて、散策が楽しいだけでなく、いたる所に子供が遊べるスポットがあります。

年配者が散策したり、子連れで楽しんだり、老若男女が集まるスポット「小松川境川親水公園」

小松南小学校が徒歩7分、小松南中学校が徒歩12分。

マンションが建つポイントは、平和橋通りから少し入った閑静な住宅地。「第一種住居地域」に指定され、穏やかな住環境になっています。

建設中(22年6月現在)のマンション現地

エントランスに入るアプローチに奥行きがあり、途中にベンチが設けられています。

(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

マンション外観。

(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

緑豊かで奥行きあるアプローチデザインに、メインのアースカラーと薄いブルーのパネルカラーが、低層の穏やかな住宅地に溶け込んで映えるマンションになりそうです!あらためて竣工後に見たいと思います。

主だった共用施設はありません。エントランスホールに座れるベンチがあるだけで、他は、「メールコーナー」「フルタイムロッカー」「ゴミ置場」などが用意されるくらいです。

以下は、主な設備・仕様。

・全戸トランクルーム
・LD床暖房
・可動式ルーバー面格子
・天井高2,500mm(1階住戸は2,600mm)

ディスポーザーはありませんし、トイレも手洗い器一体のタンク付きで物足りないと感じました。必要最低限は揃っていますので、賃貸からの住み替えであれば満足できるレベルかと思います。LDと隣の洋室を仕切るウォールドアは天井までの高いタイプで、開け放てば開放的な空間になるでしょう。

最後に、当マンションの特徴の一つが、竣工後販売であることです。実際の共用部分、部屋を自分の目で確かめられる、早く入居できる、などのメリットがあります。

他、周辺環境、ハザードマップなど、マンションを選ぶ際には以下の記事を参考にしてください(関連記事)。

間取り 予定価格

住戸表です。

間取りは、1LDK(45.54㎡)から4LDK(91.13㎡)までバリエーションがあります。

主な間取り。

Cタイプ(61.47㎡)2LDK

Cタイプ、61.47㎡
(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

Fタイプ(62.25㎡)2LDK

Fタイプ、62.25㎡
(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

B2タイプ(69.12㎡)3LDK

B2タイプ、69.12㎡
(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

B1タイプ(69.53㎡)3LDK

B1タイプ、69.53㎡
(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

D1タイプ(70.95㎡)3LDK

D1タイプ、70.95㎡
(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

Aタイプ(77.53㎡)3LDK

Aタイプ、77.53㎡
(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

I1タイプ(82.88㎡)4LDK

I1タイプ、82.88㎡
(出展:パークホームズ新小岩三丁目 公式HP)

予定価格は以下のように提示されました(22年7月13日現在)。

1LDK 3,900万円台~
2LDK 4,800万円台~
3LDK 5,500万円台~
4LDK 7,300万円台~

予定販売価格 3,900万円台~8,000万円台
最多価格帯 5,800万円台

平均坪単価。予想していた300万円より若干安い感じがします。例えば、3LDKの5,500万円台は、おそらく69.53㎡住戸の1階なので、4階は6,000万円程度(坪290万円)と予想します。

新小岩の相場ですが、新築では、駅徒歩3分の「シティテラス新小岩」が、現在坪単価350万円を超える価格で販売しています。

中古では、徒歩10分以内の築浅が、坪単価200万円前半~後半。

ルミエール商店街の中に建つ、駅徒歩7分「クレア新小岩デジーノ」(築10年)が、坪単価250万円程度で成約されています。

亀戸、小岩、新小岩も再開発が進み、沿線力はますます上昇するでしょう。今後、地盤沈下が起こる可能性は少ないと思いますから、現在の相場程度で見積もっても、10年後、坪単価240万円程度(5,000万円)は維持できるのではないでしょうか。

パークホームズ新小岩三丁目 メリット

当マンションに住めば享受できる、大きな2つのメリット。

穏やかな住環境と便利な生活環境を両立した立地

穏やかで住みやすい住環境。加えて駅南口と江戸川区役所周辺の集積地帯のちょうど中央に位置し、両方の利便施設を利用できる便利な生活環境。駅徒歩10分以内で、利便性と住環境を両立した、新小岩周辺でも「ちょうど住みやすい」ポイントになります。

開放感あふれる室内空間

バルコニー前面に高い建物が少なく、3~4階より上は抜けてくる南側開放の優れた眺望、日当たりが、このマンションの大きなストロングポイント!リビングやバルコニーから住宅地を見下ろすパノラマビューが圧巻!で、日中の多くの時間で室内に陽光が注ぎ、明るく開放感ある生活を送ることができます。百聞は一見にしかず。実際に竣工後の棟内モデルルームを見ながら気にいった条件の部屋を探しましょう。

バルコニー前が抜けた住戸が多い恵まれた住環境!

パークホームズ新小岩三丁目 デメリット

私のような買い替えで検討する際に、やっぱり気持ちが萎えてしまうデメリットも。

特徴が薄い共用部、間取り、設備仕様

小規模マンションでも、住人の入居後の楽しい生活を考え、各社、工夫された共用部やサービスにしのぎを削っている時代です。「イニシア」や「ライオンズ」シリーズに見られる、統一されたブランドコンセプトや、物件毎のこだわりの企画と比べてしまうと、立地や環境に頼ったシンプルすぎるマンションの企画が惜しいところです。見るべき共用部分がほとんど無く、バルコニー側まで柱が一部浸食している冴えない間取りと、設備仕様も普通でした。

また、デメリットではありませんが、新小岩の駅徒歩5分以内には、有力な中古マンションも多いため、本来、駅近立地を希望されている人は、新築だけでなく、中古マンションも見据えた方が良いと思います。駅徒歩5分以内でも坪単価250~280万円前後の相場観。

まとめ・最後に

派手さはありませんが、駅徒歩10分以内で便利な生活環境に住環境が良好、南向きを開放した明るい室内、特に上質レジデンスに振るわけでもない妥当な価格帯で、バランスが良いマンションだと思います。価格面だけでなく、生活環境を踏まえ、駅近の「シティテラス新小岩」ではなく、積極的に当マンションを選びたい人もいるはず。

エリアで初めて住まいを探している若年層にとっては、検討しやすい新築ではないでしょうか。

今後は、棟内モデルルーム見学が9月から始まり、第一期登録申し込み受付・抽選が10月、来年の1月より引き渡し予定のスケジュールになっています。

棟内モデルルームでしっかり条件を踏まえて検討したいですね!


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