今回、江東区清澄白河エリアの「プラザ元加賀」を訪問しました。もうすぐ築40年をむかえますが、「住まい」「資産」の両側面から考えさせられるマンションです。
この記事の目次
マンションの概要・特徴
マンションの概要
プラザ元加賀
東京都江東区白河4
東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅徒歩7分～9分
都営大江戸線「清澄白河」駅徒歩7分～9分
都営新宿線「菊川」駅徒歩7分～9分※
総戸数：673戸（Ａ棟～Ｇ棟）
売主：日鐵不動産
施工会社：新日本製鐵、鹿島建設、大成建設、他
竣工年月：1984年、1985年
※Google Maps調べ
アクセス・周辺環境
マンションが建った1984年当時、近くには都営新宿線しか通っていませんでしたが、その後、東京メトロ半蔵門線、都営大江戸線が続けて開通し、都心部へのアクセスが向上しました。
「菊川」駅、「清澄白河」駅の2駅、3路線が利用でき、「大手町」駅（直通8分※）、「上野御徒町」（同9分）、「六本木」駅（同21分）、「新宿」駅（同22分）、「渋谷」駅（同25分）など、東京の要所へスムーズに移動できるポジションです。
※YAHOO！乗換案内調べ
首都高速「木場インターチェンジ」も近いため、車保有者にも暮らしやすいエリア。南北東西に都営バスの路線も充実しています。
都心隣接の立地で、交通利便性が向上した清澄白河周辺は発展し続け、今では「ブルーボトルコーヒー 清澄白河フラッグシップカフェ」（徒歩14分）に代表されるように、カフェ、人気のベーカリー、アートギャラリーや雑貨店、美容院など、感度が高い利便施設、スポットが並ぶ人気の街になりました。
自転車専門店「NOiS 清澄白河」（営業時間、土日11:00～18:00）
マンションは、2駅いずれも徒歩10分以内の利便性が高い立地。
周辺は、自然環境に恵まれています。敷地北側には風光明媚な「小名木川」（徒歩1分）が流れ、「都立木場公園」（徒歩6分）も歩いてすぐ。清澄白河は、お店だけでなく「清澄庭園」（徒歩13分）や「清澄公園」（徒歩13分）など、自然美や江戸深川の歴史観を感じさせる場所が多数あり、落ち着ける場所でもあります。
隣接している「都立木場公園」と合わせて楽しめるスポット
日々の買い物は、敷地南側「清洲橋通り」を挟んでスーパー「マルエツ 清澄白河店」（徒歩2分）があり、他にも「まいばすけっと白河3丁目店」（徒歩6分）、「オーケー平野店」（徒歩10分）やコンビニが近くに複数店舗あるため便利。
更に周囲、徒歩15分～20分前後に食料品スーパーや、「東京イースト21」（徒歩17分）、「深川ギャザリア」（徒歩22分）などの大型商業施設が点在する良好な生活環境を形成しています。
敷地に「元加賀幼稚園」が隣接していて、子育て世帯も安心して暮らせる環境です。
ランドスケ－プデザイン・共用部
マンション敷地は、「三ツ目通り」「清洲橋通り」「小名木川」に面し、緑豊かでゆったりした公開空地を要する規模感。住戸棟はA棟～G棟の7棟構成です。
当マンションは、過去数年間、マンション全体で段階的に大規模修繕が行われました。
敷地内は、住人が交流を図れる広場や小径、所々に置かれたベンチが街のような空間。子供が遊べる遊具は、老朽化したオブジェではなく新しいものにリニューアルされていました。
各棟の共用部は、宅配ボックス、エレベーター、共用廊下の仕様などが一新され、新築マンションのような装い。エレベーター内防犯カメラなど、最新の設備に変更されています。
各棟の1階部分には、新しい家具が置かれたラウンジがあり、G棟のラウンジは、1人でゆっくり本を読んだりワークもできそうな空間になっています。
敷地中央には茶室もあるんですよね。
E棟には管理センターが置かれています。
私が見学した住戸は内廊下設計のG棟。エレベータホールから廊下も改修されていて、新築のように綺麗でした。
個人でリフォームできない玄関や窓枠など、各住戸の共用部分もリニューアルされています。カメラ付きインターフォンまで付いた最新の玄関に、昔懐かしい窓枠ではなく新しいサッシに！
専有空間
私が見た部屋は78㎡強の大型3LDKでしたが、90㎡台など大型住戸が多いのが特徴。
間取りも、棟によって様々なタイプが用意されています。G棟のように内廊下で、各居室がバルコニーに面したワイドスパン住戸や、Ｅ、Ｆ棟のように両面バルコニーを採用した住戸など、居住性が高い間取りが多く、分譲当時は選びがいがあったと思います。
実際にリノベーションされた部屋を見学しましたが、古さを感じたのはベランダ部分と、段差があってバリアフリーになっていない洗面室くらいでした。
共用施設、共用部分がリニューアルされているので、専有部のリノベーションが活きるマンションです。
プラザ元加賀に住むメリット
専有部や共用施設を何度も行ったり来たりしながら、しばらくの間、マンション全体を見学していました。
管理センターがあるE棟を中心に、管理人や設備保守と思われる作業の方が行き来している姿が印象的でした。
高齢の夫婦がスニーカーを履いてマンションから小名木川に向かう姿や、中年の男性がジョギング姿でマンションに戻ってくる姿を見かけました。
円形の広場では、子育て真っ盛りと思われる親同士が話しこんでいる姿、遊具で遊んでいる幼児連れの親子も見かけました。年齢を重ねたご家族だけでなく、若年ファミリー層への入れ替わりも行われているようです。
マンションが元気な理由、今でも人気がある理由はなんでしょうか。
今では中々取れない都心部隣接の好立地に、まとまった敷地
大規模ランドスケープの利便性
自走式の平置き駐車場
人気の清澄白河エリアで選べる大型住戸
築40年近い物件ながら共用施設、住戸共用部分までリニューアルされた快適さ
信頼できる行き届いた管理と修繕計画
長年培ってきた住人同士のコミュニティ
新築、築浅から比べれば割安な坪単価
など、たくさんの良さがあります！
プラザ元加賀 デメリット
住まいについて言えば、大通りに囲まれた喧騒が人によっては気になると思います。
構造については、1981年以降の新耐震適用の建物ですから心配は少ないでしょう。
あとは、築40年を迎えようとする住まいをどう見るかですね。管理費や修正積立金の変更、値上げ、建て替えの予定があるかなどをしっかり確認しておきたいです。
築古で求めやすい価格といっても、買ってまもなく建て替えが決まれば、一戸あたり大きな負担が生じかねません。住戸の状態によっては大きなリフォーム負担にもつながります。
まとめ・最後に
「プラザ元加賀」は、築40年経った現在でも坪単価250万円前後、広めの部屋が6,000万円～7,000万円前後で取引されています。
長年、資産価値を維持してきたのは、清澄白河エリアで駅からほど近い立地の良さ、まとまった敷地、大規模ランドスケープを長年維持し続け、リニューアルし続けてきた管理と修繕計画、住人全員で進めてきた様々な合意形成、コミュニティです。
「プラザ元加賀」が、今でも人気が高いマンションであり続ける理由を垣間見て、自分がどのようなマンションを検討すべきか、選べば良いか、購入後はどのように関われば良いかを考えさせられる良い機会になりました。
素晴らしいマンションです！
