新小岩駅徒歩6分の駅近、ルミエール商店街まで徒歩1分、二方向を接道した好立地に建つ「プレシス新小岩ルミエールヴィラ」。小規模ながら良いマンションになりそうです♪

プレシス新小岩ルミエールヴィラ 物件概要

プレシス新小岩ルミエールヴィラ
東京都江戸川区松島3
JR総武線快速・中央・総武線「新小岩」駅徒歩6分
用途地域:商業地域
総戸数:11階建て30戸
専有面積:54.85㎡〜70.75㎡
間取り:2LDK+S~3LDK
管理費:13,270円~16,860円
修繕積立金:3,890円~5,020円
駐車場台数:8台
自転車置き場:60台
バイク置き場:2台
売主:一建設
販売提携:グローバル住販
施工:新日本建設
管理会社:伏見管理サービス
竣工予定:2021年9月下旬

(2021年1月3日現在)

全戸南西向きのプラン。

(出典:プレシス新小岩ルミエールヴィラ 公式HP)

全30戸のうち、66%の20戸が角住戸になります。やっぱり角部屋は良いですよね。小規模マンションを選ぶ大きなメリットになります。また、管理費㎡あたり238円は、70㎡20,000円を超えるマンションが多い中で決して高くありません。

対照的なのは、これから分譲される「シティテラス新小岩」です。大規模マンションは、エリアでも目立つランドスケープデザイン、豪華なエントランス、規模のメリットを活かした設備や共用施設、ランニングコストが低く抑えられる、同世代のママ友達、コミュニティが作りやすいなど、たくさんのメリットがあります。一方で、角住戸は希少で価格も高く、田の字型の間取りが金太郎飴状態(関連記事)。

当マンションは、駅徒歩6分で環境も悪くない開けた好立地です。角住戸も選べて、もし駅徒歩3分の「シティテラス新小岩」より価格が1,000万円落とせるなら、選ぶ価値は十分にあります。

住戸の設備・仕様について。

テブラキーは、エレベーターの開閉もできる便利で安心な設備。サッシ等級は防音性が高いT-2等級を採用、隣住戸との境目が背の低い隔て板が多い中、コンクリートであることは素晴らしいです!トイレもローシルエットに手洗いカウンター付きと手を抜いていません。食洗機は標準ですが、ディスポーザーが無いのは小規模マンションですから仕方ないですね。

70㎡住戸でも浴室が1418ではなく1317サイズであるのは残念なポイントでした。それと細かい所ですが、プレシスのマンションはバルコニーの奥行きが無い物件が多いと感じます。

サンリヤン北綾瀬 公式HP

マンション立地・住環境

マンションが建つポイントは、ルミエール商店街から一歩入った、喧噪も少なく、西と北側を接道する恵まれた角地。

二方向を接道した恵まれた角地

全長400m以上のルミエール商店街はアーケードなので、小雨程度なら傘を持たずに駅まで歩けてしまえますね。夜間の帰宅も安心です。

マンション手前に6階建てが存在するため、7階より上なら眺望も抜けるでしょう。とはいえ、決して詰まった環境ではないため、低層階から日当たりは悪くないと思います。

現地からバルコニー側の南西方向を臨む

周辺環境については、以下の記事も参考にしてください。

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プレシス新小岩ルミエールヴィラ 間取り 価格

主な間取りと価格です。

Dタイプ、70.49㎡、7階
6,290万円(坪単価295万円)

(出典:プレシス新小岩ルミエールヴィラ 公式HP)

※1坪=3.305㎡として計算

前面の建物の上を抜け眺望が広がる7階、しかも角住戸、このマンションの中で好条件の住戸が坪単価300を切る価格帯です。総武線快速を利用できる新小岩駅徒歩6分の利便性と良好な住環境を両立した住戸となります。住環境で多少のハンデがあるシティテラス新小岩の3LDK住戸が7,000万円前後(あくまで予想)だとすれば、こちらは悪くない選択肢です。

70㎡規模にして比較的ワイドスパンの住戸につき、空間効率、収納ともに優れたプランは、全ての居室が共用廊下に面することなくプライバシー性を確保しています。4隅の柱もほぼアウトポール、3つの居室が正方形に近いので、広々として使い勝手も良いです。洋室(1)が2面採光でバルコニー付きなのは、持ち主の部屋としては嬉しい限り。リビングダイニングも空間の幅が広めでデッドスペースも少なく広々とした空間になるでしょう。シューズインクローゼット、ウォークインクローゼットの収納量も十分。ワイドスパン住戸を活かし、キッチン天板も広く料理もしやすそうです。

洗面室がリビング外であるのは良いのですが、この位置からすると欲を言えば浴室に窓が欲しかったのと、やっぱり浴室サイズですね・・・。洗面台の幅も狭く使い勝手が悪そうです。子供部屋になる2つの洋室がLDに面していて2つとも引き戸である点も気になります。居室内のプライバシー性の低さに加えて、2つの部屋とも引き戸を支える方立の浸食が大きい仕様がいまひとつ。家族が少ない時は LDと面した洋室を開放することによって大空間にしたいのですが、方立は、家具を配置する邪魔になり、開放感の妨げにもなります。

Bタイプ、54.85㎡、2階
4,490万円(坪単価270万円)

(出典:プレシス新小岩ルミエールヴィラ 公式HP)

2階の中住戸で、当マンション最安値の部屋です。『54㎡の3LDKが参上!』とネタにしたいくらい、3LDKを機能しようとすれば、各居室の広さ、LDの広さ、収納共に当然足りないのですが、DINKS層にとっては悪くない選択だと思っています。2人で住んで3つの居室がある設定。細切れされた空間はリモートワーク環境にも適していますし、引き戸によりオープンにして柔軟にすることもできます。

東京駅近直通13分の立地の新築マンションが4千万円中盤で購入できるのです。中野や三軒茶屋ではそうはいきません。それほど高収入でない2人でも無理ないローン設定をして、明るい将来を目指すためのエントリー部屋として価格で割り切るのは「あり」だと思いました。日中外出が多く2階の住環境でも気にならなければ尚更。資産としても残りますし、駅近に物件が豊富な新小岩でも、この立地なら将来的に大きく損切りになることもないでしょう。

※マンションの検討に向けては、予算、ハザードマップ、将来的な住環境の悪化リスクなど、最低限の準備・理解をして臨みましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

立地が良いですね!小規模を活かした角住戸率の高さも魅力です。新築で考えているのであれば、「シティテラス新小岩」と迷うところですが、述べてきたとおり、この「プレシス」を積極的に選ぶ理由はあります。ただし、「新小岩」は、城東エリアの中でも特に、駅近に築浅から少し年数が経った「大手ブランド」の物件も豊富ですから、購入する選択肢だけでなく、売却する際の想定金額なども踏まえ、事前に目を通しておくと良いでしょう。



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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