一度訪れたら忘れられない江戸川区「清新町」に、来春竣工予定の新築マンションが分譲しています。個人的には終の棲家にしたいと思っている憧れの土地なので、「気に入ったらまた衝動買いしてしまいそう!」と、ワクワクドキマキしながら、モデルルームを訪問してきました。

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物件概要

バウス西葛西清新町
東京都江戸川区清新町2
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩14分
11階212戸
駐車場:106台
自転車置場:449台
用途地域:第1種中高層住居専用地域
分譲:日本土地建物
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:長谷工コミュニティ
施工予定:2020年4月
(2019年7月16日現在)

「バウス」ブランドのマンション。一般的には、あまり慣れ親しまれていないブランドかと思いますが、一生の買い物としてイメージがわかないようでしたら、むしろ、バウスの皮を被った「マンションのことなら長谷工~~♪」の長谷工マンションだとイメージして、安心して検討してみていただければと思います。

「清新町ブランド」✕「新築大規模マンション」

このマンションの良さは、「清新町という立地」に「新築で最新の大規模マンション」が建つことにあります。(関連記事参照)。

都心隣接において豊かな自然環境

第1回都市景観大賞を受賞した清新町は、昔は海だったこの地を1972年から開拓した比較的新しい街です。

東西線に乗れば大手町まで14分というアクセスを誇る都心隣接ながら、これだけの自然環境に恵まれた住みやすい環境、景観の価値が「江戸川区清新町」アドレスをブランド化した大きな理由だと考えます。マンション現地周辺の環境は、人々が住みやすいように緑道や公園、整備された生活道路で形成されています。

僕もこの界隈に魅了されていて、たまに遠くから訪れて散策しています。

豊かな感性を育める子育て環境

そこらかしこに公園や広場がたくさんあり、たくさんの子供が活発に遊んでいる様子を垣間見ることができます。

先日訪れた際は、江戸川区球場で夏の甲子園の東京都予選が行われていました。その隣ではリトルリーグが開催されていてとても賑やか!子供にとってスポーツを通じて体を動かすことを身近に感じられる環境であることも、子供を活発に育んでいける都心に近い希なロケーションだと思います。

清新町周辺には、多くの幼稚園や小中学校が存在します。マンションの通学校である、清新ふたば小学校、清新第二中学校ともにマンションから3分以内と近く、子供ができたら安心して通学できそうです。お隣、清新第一中学校は東京23区の「区立中学校御三家」の1つと超有名らしいです。ですから、周辺の学校についても教育環境は良好だということでした。また江戸川区は、子育て支援の充実度でも有名です。

生活面では、西葛西の駅からの帰り道、マンションからは徒歩7分のところにマルエツが入った「パトリア」というちょっとした専門店街があります。1番利用するスーパーになりそう。

また、近隣より、アリオ葛西までのシャトルバスが出ていて、これは子供を連れて買い物に行ったり便利に利用できますね。

また、細かいことですが、マンション敷地の隣には交番があるので安心です。

清新町の価値

清新町アドレスを持つマンション相場を見ても、清新町の価値を計ることができます。直近の売買実績は、レインズなどの情報から見た僕の推測ですが、おそらく以下で間違いないと思います。

パークホームズ清新町
江戸川区清新町
西葛西駅徒歩16分
築2014年
70㎡換算して4,800万円前後(@225万円前後)で売約

一方で、西葛西駅から同距離、同年代のマンション相場が以下です。


プレシス西葛西アクアフォート
江戸川区中葛西
西葛西駅徒歩15分
築2014年
70.39㎡、3,980万円(@186万円)
@坪単価=1坪3.305㎡で試算

こちらは現在の売り出し価格なので、実際の売約価格は下がる可能性がありますが、この時点で、坪単価40万円前後、70㎡の一般的な3LDK住戸で1,000万円近い差があることがわかります。清新町のマンションは、徒歩15分以上の駅遠のマンションとしては異例とも言える価格で売買されているのです。現在も、パークホームズ西葛西清新町の75.13㎡住戸が、4,998万円(@219万円)で売りに出されています。清新町アドレスが指名買いされる人気を示す1つの指標と考えて良いでしょう。

大規模新築マンションの良さ

指名買いされる「清新町」アドレスに加え、重厚感や規模感、充実した共用施設などで人気が出やすい「大規模ランドスケープデザイン」が、このマンションの価値を強固なものにしてくれると考えています。特に、自走式駐車場や緑地、アプローチを大きく取った広々とした敷地デザインに好感が持てます。

これだけの土地であれば、更に西向きにもう1棟建ててもおかしくないところですが、2棟配置のみにして、敷地の多くを自走式駐車場にすることで、開放的なランドスケープデザインにしているところが素晴らしいと思いました。高層の建物を乱立したり、4層、5層にもなってしまう機械式の駐車場では、清新町の景観を崩しかねませんからね。竣工が今から楽しみです!

特に大規模メリットとして特筆できるのが、規模のメリットを享受できる充実した共用施設・サービスです。

DIYスペース、スタディルーム、キッズコーナー、コミュニティスペース、カフェコーナーに、もちろん共用部分にはWi-Fi環境が完備されます。駅から遠く、生活に便利な施設が周辺には少ないですし、夜半に女性が飲み物を買いに外に出るのも憚られるような環境なので、自販機ベンダー、カフェがあるのは良いですね。マンションの管理、掲示板などがネット上で見られて、共用施設の予約をスマホからできるのも今や主流です。

もう一つこの大規模マンションで目を見張るのが、「シェアリングエコノミー」です。カーシェアが敷地内に設置されますが、最大手のタイムズなので、料金体系、継続的な運営面も安心です。またシェアサイクルも非常に重宝する共用サービスの1つです。電動自転車なので、家族で葛西臨海公園、ディズニーリゾートなど近隣までの移動や余暇の過ごし方が楽しくなりそうです。子供が増えると、マンションは駐輪場が不足するので、お父さんはシェアサイクルで十分だと思います。他にも、高級布団(エアウィーブ)、DIY工具セット、アウトドアグッズやゴルフクラブまで貸し出されるとのことなので、このマンション内では余計なモノを保有せずに、シンプル、エコで便利な生活を送ることができそうです。

棟を詰めず、全て自走式の駐車場にした恩恵で月々の管理費が明らかに安いのも特徴です。充実した共用施設、サービスがありながら、更に住戸内インターネット使用料込みで3LDK、70.04㎡住戸が12,050円。70㎡当たりの首都圏平均の月々管理費が16,000円前後ですから、居住者にとって非常に優しい生活コストになります。管理は、日勤体制ということですが詳細はまだ決まって無さそうでした。当初の月々のランニングコスト全体は、修繕積立金を合わせても19,000円前後になります。

以上、バウス西葛西清新町は、清新町に住むことの価値を更に上げてくれる最新の大規模マンションだと考えています。

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普通の中の普通「ザ・長谷工」

モデルルームをみて、一瞬にして気持ちが萎えました。普通中の普通。「長谷工!長谷工!ザ、長谷工!」の間取り、住戸仕様だったからです。大規模なので当たり前と言っては当たり前なのですが、特に、間取りが「普通」を通り越して「普通すぎる」と一瞬にしてテンションが下がります。ただ、見慣れている僕にとってはそうでも、初めて分譲マンションを購入しようとしている人には何もかもが初めてですから、あまり関係ないだろうとは思います。それでも、住空間については、もう少しデベロッパーの企画や想い、こだわりをもって造って欲しかったなと言う印象は否めません。おそらくマンション用地買収から長谷工がやっている物件だと思うので、野村や住友など最大手と比較すると、そんなデベロッパーからの想いを入れる余地が無く仕方ないのかも知れませんが。

○良いところ

前回のキラリスナの記事では、個人的な三種の神器を「ディスポーザー、食洗機、可動式ルーバー格子」としましたが、食洗機は入居後も後付けできるので、マンション企画力が試される、後付けできない設備として最も生活に役立つ3種に変更しました。「ディスポーザー、可動式ルーバー格子、スロップシンク」です。この3つに加え食洗機も標準装備されていて良かった!グッドです!収納も十分に用意されています。モデルルームの76㎡住戸だけで無く、一回り小さい70㎡の住戸でもファミリークローゼットがあり、中で着替えられるくらい広い空間なので使いやすくて収納量も十分です。また大きな布団クローゼット収納も使い勝手がよく考えられていて重宝すると思います。天井の高さについては、直床にしているので、二重床にしない部分を生活空間に充てることができ、1階、2階の天井高が2600mm、3階~6階が2550mm、7階以降が2500mmと、一般的なマンションの天井より若干高いです。他にも、全住戸のリビング窓に防犯センサーが装備されているのは珍しいと思いました。

×残念なところ

どのタイプの間取りも田の字型プランの縦長リビングばかりで、普通すぎることですね。これに尽きます。モデルルーム仕様にもなっている76㎡住戸でも、収納にかなりの面積を使っているのでLDが11.9畳というのはいかがなものかと思ってしまいました。76㎡あれば、13畳規模の広々LD空間にして欲しいです。

ここは、収納を取るか室内の広さを取るか、住む人の考え方、嗜好にもよるのだと思いますが。しかも角住戸は4LDK設定しか無く、お金を出せる人しか角部屋や良い間取りを選べないという。はぁ・・・ですね。それと、LDと隣の洋室との境が「連窓」ではなく、壁があるため、洋室との可動式間仕切りを開けてもLDの開放感は今ひとつだと感じました。更に開放感を妨げてしまうのがサッシ高です。直床にしたにもかかわらず普通の高さの2000mmなので、こちらも、もったいないなと思いました。先日モデルルーム訪問した南砂町のキラリスナと同じ直床のプカプカシートフローリングが、キラリスナではサッシが2100mmと高く、他の仕様にもこだわりがありましたから、これもありかなと思いましたが、バウスではどうしても安っぽく映ってしまいます。ベランダ隣住戸との敷居板についても残念なポイントで、背伸びすれば隣のベランダを覗けてしまう低いタイプでした。これも今や悪い意味で主流になりつつあります。トイレに独立型手洗いカウンターもなく、タンクに手洗い機能が付属している廉価版といえるトイレでした。

という感じで、間取り、住戸仕様については残念なところが多かったです。ただ、重ねて言いますが、初めて検討する人は他と比べようも無く、賃貸から移り住む人であれば、むしろ素晴らしい設備や仕様だと感じることが多いと思います。他と比較したとしても、こんなものと思えば生活の質が著しく低下するモノではありませんし、マンション全体の価値を直接下げる要素にはなりません。

どの住戸を選ぶか

1期で212戸中30戸ほどが販売済みでした。今年の頭にマンションギャラリーを開設して来年の4月に入居予定であることを踏まえると、販売状況は厳しそうな印象を受けます。竣工後販売も見据えているかもしれないですね。

東棟、南棟の2棟で構成されるこのマンションは、どの住戸を選べば良いでしょうか。

以下、現在売り出されている住戸の一部です。

東向き
H1、2階、70.63㎡、5,058万円
H2、7階、70.63㎡、5,198万円
H3、3階、70.63㎡、4,998万円
I1、3階、63.47㎡、4,698万円
K2、2階、70.63㎡、4,948万円
L、5階、80.96㎡、6,298万円

南向き
B1,2階、76.04㎡、5,958万円

B2、7階、76.04㎡、6,158万円
C1、5階、70.04㎡、5,458万円
F、6階、65.93㎡、5,398万円
G、1階、82.43㎡、6,678万円
(2019年7月16日現在)

東と南では、70㎡住戸当り300~400万円の価格差があります。それは、東棟の前に、公団の団地が建っており、ほとんどの東向き住戸で、日当たり、眺望が制限されるからです。東は太陽の傾斜が低いので、これだけ高い建物が間近に建っていると、高層階でなければ日当たりはちょっと厳しいかなと思います。

しかも向こうもバルコニー側なので、「こんにちは」状態。「東向きは、清新町が好きで、近隣の戸建てや公団から買い換えでこのマンションに移り住んでこられる人が多く購入しています」とのことでした。確かに、初めてマンションを選ぶ人は、この条件で購入して後悔しなければよいなという感じはします。もう少し価格差があれば、価格面、リセール面で割り切れるとも思うのですが、300万円は35年ローンであれば、月々1万円とかそんなものですからね。

南向きは、低層の住宅や5階建ての施設などが建っていますが、比較的抜けている環境で1階から日当たりは確保できると思います。

ただ、低層住宅の先に8階建てのパークホームズや、賃貸マンションが建っていたりするので、高層階の、9階、10階、11階くらいでないと、眺望は抜けなさそうでした。個人的には中層階くらいから葛西臨海公園や海までの眺望を期待していたのですが、そこは想像していたのと少し違い残念。

以上を踏まえた上で、4LDKなどを選べない限られた予算という前提ですが、僕なら以下、2つの住戸を選びます。

東向きのH1タイプ

H1タイプは、現在2階が5,068万円で売り出されていますが、3階~7階はすでに売れていました。1番端の南にある住戸で、前の公団のかぶりが住戸半分ほどのため、眺望が少し抜けている環境なんですよね。日当たりも少し期待できそうです。それでこの価格帯なので売れているのでしょう。この位置なら、2階(5,058万円)でも良いかと思いますし、次期以降に売り出す8階が5,300万円前後の予定とのことでしたので、それだけの価格差であれば8階でも良いと思いました。あと、この住戸の1階部分はサブエントランスになっているので、2階住戸であれば階下に気を遣わなくて良い点も、子育て世代などにはプラスになりますね。

次に南向きC1かC2タイプ(画像はC1)

南向き70㎡規模3LDKの一般的な間取りにおいて、エレベータや共用階段から離れていて、廊下の人の往来も少ないので廊下側のプライバシー性が高い住戸はこの2つだからです。現在、C1タイプ5階が5,458万円で売り出されていますが、日当たりに問題はないものの、目の前に5階建ての施設が建っているので、眺望も望むのであれば更に高層階を選びたいところです。

気になったところ

まずは駅徒歩14分の駅遠マンションであることですよね。ここはしっかり家族で検討したいところ。ただ、リセール面やスムーズな買い換えについては、大規模マンションであり、清新町ブランドがあるので将来的な心配は少ないと思います。むしろ、今後の生活スタイルを良く思い描いておきたいです。清新町をよく知っていて駅距離関係なく指名買いであれば問題なしくオススメできるマンションですが、漠然と江戸川区や東西線沿線で検討しているのであれば、西葛西駅の利用が便利だからという理由だけで無く、駅徒歩14分ということをよく踏まえ、現地に何度も足を運んで清新町の良さ、価値が自分たちの生活にフィットするものであるかじっくり吟味してから選びましょう。

次に災害の懸念です。荒川に面しており、50年前は海だった場所です。ネットで検索すると、液状化した過去はあるようですが、モデルルームで確認したところハザードマップ上は安心できそうでした。清新町は高い盛り土で覆われ、清新町の周辺から、災害には強いという理由を信じて清新町に移り住んでくる住人も多いとのことです。

騒音について。清新町上空における羽田空港離発着の新飛行経路が、しかも低空時に直撃しそうです。

当然、豊かな住環境を売りにしているマンションなので、この影響がどこまで出るかですね。音は人それぞれ感じ方が異なるので、気になる人は事前に当該時間帯を現地で体感することをオススメします。

最後に、周辺の生活環境や夜間環境についてです。徒歩7分にマルエツはあるものの、西葛西駅北口と違い、周辺には、生活に便利な施設が少なく、夜間環境が寂しいというデメリットがあります。ただし、であるからこそ、大規模マンションの充実した共用施設、サービスに価値があるとも思えます。

最後に

このマンションは、江戸川区の駅徒歩14分という駅遠にもかかわらず、結構な価格になります。都心に近い、西葛西駅や東西線を利用したいという漠然とした購入動機だけでは無く、清新町の良さ・価値を良く理解してから購入したいマンションです。豊かな子育て環境で子供を育み、子供が育った後も休日は夫婦でゆったりとした時間を過ごし、老後も元気よく明るく暮らし続ける、人生100年を見据えた永住型マンションとして、注目しています。