将来楽しみな臨海副都心「有明」に、タワーマンションではなく板状の新築マンションが誕生します。実はずっと「冴えないマンション!」と思い込んでいたのですが、先日モデルルームを訪問して、住宅メーカーである大和ハウスの居住者目線を元にした造り込みに惚れ惚れ。久々に良い「家」であるマンションだと思いました。

スポンサーリンク

プレミスト有明ガーデンズ マンション概要

物件概要

プレミスト有明ガーデンズ
東京都江東区有明1
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩2分
りんかい線「国際展示場」駅徒歩10分
(サブエントランスより)
総戸数:258戸
駐車場:126台(うち平置1台)
自転車置場:516台
バイク置き場:26台
用途地域:準工業地域
分譲:大和ハウス
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:大和ライフネクスト
施工予定:2020年2月
(2019年8月10日現在)

コンセプト

僕は、このマンションのコンセプトが気に入りました。

湾岸のマンションというと、やはりかっこよくてスマートで、夜景や海を見ながらの生活観は皆の憧れで、富裕層感覚のライフスタイルで、すらっとしてがっちりしたタワーでという、どちらかというとクールで、色で言うならネイビー、シルバーみたいな感覚を持っていました。

でも、このマンションは違います。色でいえば暖色系。モデルルームで説明を聞いたのですが、当初、有明の地に、大和ハウスもきっとタワマンを建てたかったのでしょう。この用地ではタワマンは少し厳しくて板状マンションを選択、であれば、周辺のタワマンからは一線を画すコンセプトを元にマンションを設計することになったらしいです。「プレミスト有明ガーデンズ」というネーミングに顕れているように、住人が集う庭、ふるさと、家族、ヒュッケ、幸せ、やわらかさ等のモチーフを元にマンション全体をデザインしています。湾岸やタワマンにアレルギーがある人でも、受け入れやすく親しみやすいマンションに仕上がりそうです。

そのコンセプトは随所に落とし込まれていて、家族でちょっとしたひとときを過ごすための充実した共用施設をパッケージングした「つなぐラウンジ」は、敷地内2つのガーデンを繋いでいます。屋上にはハーベストガーデンがあり、家庭菜園を楽しめるのも、よく考えられているなと思いました。また住戸内の建具仕様も、明るいナチュラル、ホワイトトーンで柔らかくまとめていて個人的には好きですね。堅いイメージの住友さん、特にシティタワーズ東京ベイとは好みが分かれると思います。『現状では投資目的での契約はほとんど無さそうです』と言うのも、よくわかります。コンセプト、ターゲットがしっかりしているので、「住む」事を貪欲に考えている家族層が、このマンションに入居され、コミュニティの良さや将来の管理体制もしっかり維持できるマンションとして受け継がれていくのではないでしょうか。ちなみに、子供ができた時の通学校は、徒歩8分の所にある有明小学校、中学校で、2011年に設立された新しい学校です。

有明エリア、臨海副都心の良さ、大型複合商業施設の開業、BRT、ハザードなどなど、このマンション周辺エリアの特徴については、シティタワーズ東京ベイの時も言いましたが、モデルルームのシアターや、物件資料で嫌というほど確認して下さい(関連記事)。

ランドスケープ・共用施設

マンション正面から見て婉曲した特徴的なエントランス回廊と、その背景に15階建ての棟が、西向きの住戸バルコニー側を正面にして覆い建ちます。

特に、この棟のデザインを言葉にするのは難しいのですが、1つの棟を3つに分けるように段切りにしてあって、その切れ目の住戸の角にリビング足下までのパノラマウィンドウを採用しているため、左端と中央2カ所が、ガラス張りの格好良いデザインになっているのです。マンション中央から見たときに、ただの建物や団地っぽく無く考えられたデザインだと思いました。このようなエントランス回廊や第一印象のマンション棟のデザイン性って結構大事だと思うんですよね。個人的な好みになるかも知れませんが、できあがりは想像以上に素晴らしい佇まいになると思いますよ!

共用施設にもコンセプトが落とし込まれ、家族で幸せなひとときを送れる空間に。

リラックスガーデン(西棟側)
アクティブガーデン(中庭)
コンシュルジュサービス(20:00まで?)
ラウンジ(キッズゾーン、スタディゾーン、DIYゾーン、カフェゾーン、ライブラリーゾーン、パブリックビューイング)
ゲストルーム(1階フォレストスイート)
ゲストルーム(15階スカイスイート)
屋上テラス・パーティダイニング
ハーベストガーデン
EV車充電コンセント
来客駐車場3台
来客用自転車置き場15台

屋上のハーベストガーデンは月々700円の使用料です。18区画しか無いのですが、絶対に押さえたいですね!このように非常に充実した共用施設で、それでいてタワーマンションのように月々の管理費が高くないので、マンションとしての魅力は十二分にあります。

ただし、レンタサイクルが無いのは、湾岸というエリア特性をみても非常に残念なところ!それと、かなり気になったのが、風除室のエントランスロックが1カ所であること。最近のファミリータイプの分譲マンションでは初めて見ました。つまり、通常は2つの共用エントランスを抜けて住戸へというケースがほとんどだと思うのですが、このマンションは風除室のエントランスロックが1カ所しかありません。エレベータも住人専用のセキュリティが付いたものでは無いため、1度エントランスを抜けたら、個別住戸までたどり着けてしまいます。モデルルームでも確認しました。小さいことのような気もしますが、個人的にはこのマンションを検討するに当たってかなり躊躇してしまうポイントになっています。

管理費は、70.35㎡住戸で18,490円(インターネット含む)、初期の修繕積立金は9,000円と、70㎡住戸で月々のランニングコストは28,000円前後からのスタートになります。
駐車場代18,000円~23,000円
ハーベストガーデン使用料700円(18区画)

住戸設備・仕様

まず仕様については普通でした。

玄関周りの壁はタイル張り
住戸間の敷居板は低いタイプ
二重天井、二重床
天井高は4階まで2,500mm、5階以上は2,450mm
サッシ高は2,000mm
T-2等級サッシ
バルコニー奥行き2,000mm

天井高もサッシ高も普通でしたが、住戸間の敷居が低いタイプだったので、やっぱりこれは残念でした。各住戸共に玄関前アルコープスペースは、若干ですがあります。欲を言えば、玄関前はもっと余裕がある空間で住人を出迎えて欲しいところではありますが。完全に共用廊下と独立して玄関に入るアプローチの住戸も何タイプかあります。

設備面は以下。
可動式ルーバー面格子
ディスポーザ
食洗機
キッチン天然御影石カウンター
洗面室天然御影石カウンター
ユニットトイレ
タンクレストイレ
トイレスティックリモコン
キャビネット付き手洗いカウンター
ワイレモ(遠隔施錠、帰宅、外出通知、宅内モードで室内から鍵の開閉など)
ラクセスキー(ハンズフリー電気錠)

設備は豪華ですし、ワイレモなど最新ですね。それと珍しくユニットトイレなるものを採用していて、トイレはかなり広く、クロスも独特で質感があります。1つ、ちょっと残念なのはスロップシンクが無いこと。『後付けできない設備、3種の神器』ルーバー面格子○、ディスポーザ○、スロップシンク×でした。

気になった点は、前述のようにエントランスのロックが1カ所しかないにもかかわらず、玄関前のインターフォンがカメラ無しということ。臨海副都心部における現代のファミリーマンションとして、防犯上これで本当に良いのでしょうか。うちのマンションは、エントランスロック2カ所でも、「今時エレベータが誰でも乗れる仕様で防犯上危ないのでは」と管理組合の議題にも上っています。

防犯上の設備が気になったことくらいで、あとは普通以上の仕様と充実した設備で力が入っていると思いました。特に、キッチン、洗面室共に天然の御影石は、重厚感が出て「家」の格を上げるものだと思います。

このマンションの注意点、気になった点

このマンションに住むに当たっての注意点、デメリットは住環境です。眺望、採光、日当たり、開放感が制限される住戸が多く、そして将来的にも住環境が更に悪化するリスクを孕んでいます。

現在のマンション立地の環境です。


出展:GoogleMaps

すでにこのマップ上でもマンションの骨格がわかるのですが、北東向きの東棟と、西向きの西棟の2棟構成となっています。

現地を実際に見て、「よくまあ、こんな所に無理矢理建てるなあ」と言う印象を受けました。こんなに広大な有明の土地に、もっと住環境が将来的にも約束された開放的な立地は無かったのかと思ってしまいましたが、ゆりかもめの駅近、大型商業施設ができる有明中心地界隈というメリットを考えると仕方が無いかも知れません。

周辺、住環境を阻害する要因を見てみましょう。

南側
南側(①)には、すでに「オリゾンマーレ」という築15年27階建てのタワーマンションが建っています。ほぼ潰れた南側の住環境が、バルコニー開口部を南側に設けていない理由です。

画像の左側がオリゾンマーレです。そびえ立っています。

・東側
東側(②)東棟バルコニーから約40メートル先に、ビレッジホテル有明東京というホテルが建設に着手しており、2020年7月に開業予定です。HP画像を見ても15階建てくらいなのですが、ホテルの15階ですから、おそらくプレミスト有明の15階建てよりは高い建物になるでしょう。

・西側
モデルルームの営業マンいわく、プレミスト有明が建つ敷地は、もともと敷地の西側に建っている倉庫会社の土地で、本当は全て買収したかったようです。ただ、一部の倉庫と駐車場を譲ってくれず、西側(③)に残ったままになってしまいました。

ですから、もしこの倉庫会社が、駐車場と一部残った倉庫を将来売却して、何か建物が建設されれば、西側の住戸前、画像黄色の④まで完全に塞がってしまう可能性もあるわけです。

・北側
同じく画像黄色の部分⑤の北側は、現在開けた駐車場になっているのですが、隣の東京都が運営するオリンピック施設の駐車場として10年前後において都が保有しているとのことでした。

ですから、それ以降、高い建物が建つリスクも出てきます。

以上を踏まえ、このマンションは、周辺、湾岸エリアの魅力とも言える、海、夜景、開放感を味わえるマンションでは無いという認識に立つ必要が、まずあります。将来性がある臨海副都心エリア有明で、高い建物が林立する(将来もっと建つかも)街中に建つ普通の板状マンションに住む、という意識を持ちましょう。それでも十分に検討できるのであれば、マンション自体はとても良い物件だと思います。

スポンサーリンク

プレミスト有明は、間取りが良いマンション

以上説明してきたように、プレミスト有明ガーデンズは、有明という将来性がある臨海副都心、隣接した大型複合商業施設の開業、大規模の充実した共用施設という良さがあるのですが、もう一つ大規模マンションに珍しい良さが、間取りにあります。

基本は、シンプルな2LDK住戸と、一般的な田の字型を基本とした3LDK住戸なのですが、特に3LDK住戸は、角住戸以外全てが金太郎飴という大規模に見られるような間取り配置では無く、1戸1戸、間取りに変化をもたらしてくれています。施工は長谷工なのですが、長谷工主導の大規模マンションと違って、大和ハウスとしっかり住戸仕様が練られていると言う印象を受けました。一方で、南向きの住環境が潰れている、駅から遠いなどハンデがあるマンションは、間取りで工夫して住空間の良さを補おうとするデベロッパーの意思が入り込むことが多いのも事実です。面白い間取りは、後段の「部屋選びのポイント」で紹介します。

プレミスト有明ガーデンズ 価格表・部屋選びのポイント

西棟(西向き)、東棟(東北向き)で構成されている、このマンションは、どの住戸を選べば良いでしょうか。

以下、価格表を共有します。
東棟です。

西棟です。

2019年8月10日現在、258戸中88戸成約済み(成約率34%)とのことでした。竣工予定が来年2月なので、販売状況は相当に厳しいと思います。昨年の8月に見に行った「プラウドシティ越中島」は、当時同じようなスケジュールで今年の3月に竣工予定でしたが、昨年の8月にはすでに90%近くを販売していました。

住環境がかなり制限されるマンションである事を説明してきました。住戸の前の建物の存在そのものもそうですが、東側に開業予定のホテル、南側にそびえ立つ27階建てのオリゾンマーレによって、日陰が大きくできてしまう事も気になるんですよね。日当たりや空が抜けている直接的な採光だけでなく、間接的な採光も住戸内に入りづらいことを想定すると、せっかく湾岸エリアに住むわけですから、僕であれば、日当たり、採光、眺望といった最低限の住環境が良さそうな住戸を選びたいです。

そうした視点で見た場合、東棟は目の前にホテルが建つため、2階から15階まで、ほぼバルコニー前面は抜けそうになく、住戸前の道路も長い時間において日陰になりやすそうなので、角住戸以外は諦めます。北東角住戸も良いのですが、4LDKで高いので、東南角住戸を選びたいと思います。LDなど一部の居室は、南側の「オリゾンマーレ」が被らないため、抜けた明るさ、日当たりを実感できると思います。

Pタイプ、南東角、70.45㎡

一般的な田の字型の間取りですが、主寝室とLDで2面採光を取り入れ、キッチンにも窓があるので、採光、日当たり、通風ともに良好だと思います。眺望は、南向きの一部の窓から、道路越しに低層階であればシティタワーズ東京ベイ隣接の大型商業施設が見え、上層階であれば、シティタワーズ東京ベイ、またその向こうにちらっと海が見えるかどうかといったところでしょうか。

価格は10階で6,200万円です。このタイプでしたら低層階でも選んで良いかと思いますが、5階まではバルコニーの手すりが半透明でなくコンクリなので、6階以降が良いですね。次期以降分譲予定の6階は、おそらく6,100万円前後でしょう。ただし4階までは階高が2,500mmありますが、5階以上だと2,450mmになります。この辺は悩ましいですが、それでも6階以上を選びたいと思います。

次に西棟です

A、B、Cタイプは、前面に眺望を遮る建物が現時点で無く低層階から住環境は良好なので、お好みに応じて。またDタイプ以降は、前面9階建て相応の倉庫が被ってしまうため、急激に悪化するわけでは無いにしても、ある程度住環境は制限されてしまいそうです。特に、端のH、I、Jタイプあたりの低層階は厳しいですが、角住戸のJは南の角なので、少し抜けているところもあります。ということでD~Jまでは9~10階以上を選びたいところです。10階以上なら東京都心部の夜景も楽しめるでしょう。大枠は以上ですが、僕好みは、面白い間取り、3つの住戸です。

Cタイプ、西、71.78㎡

キッチンがバルコニーに面して垂直に設置されており、面白い間取りになっています。ダイニングを窓側に置けるので朝から明るい環境で食事ができそう。LDと洗面室の両方からキッチンへという2WAY動線もよいですね。洋室3とLDを一体化できますが、僕なら洋室3は抜いて2LDKにリフォームします。また、洋室1は共用廊下側の柱の浸食が少なく、ダブルベッド、もしくはシングルベッド2台の配置がしやすそうです。収納も各所に十分配置されていて、住みやすそうな間取りだと思いました。Cタイプは9階以下でも良さそうなので、手すりが半透明の7階6,130万円を選びます。

Iタイプ、西、70.76㎡

これも面白い間取りです。玄関前にアルコープ部分をしっかり設け、更に、クランクインしてLDに入るクランクイン廊下の採用により、プライバシー性、戸建て感覚を高めています。トイレがLDから離れている点も客人が遊びに来た際に配慮できて良い点だと思いました。欲を言えば、主寝室として使用する洋室1を共用廊下側に持ってきて、LDの隣を洋室2か3にしてもらえば、LDと一体化による大空間にできたのではと思います。それでもLDの奥行きが4,900mmとしっかりあるので、ダイニングやソファなど、ブランドの家具屋さんから、ある程度大きめの家具を選ぶ事ができるので良しとしましょう。

収納が少ないのがひとつ残念なポイントでしょうか。このタイプであれば、倉庫が被らない階数を選びたいので、現在分譲されている住戸では、11階6,220万円を選びます。

Jタイプ、西南角、72.45㎡

大規模マンションではまず見られない、面白くて戸建てっぽく住めそうな間取りです。この専有面積において廊下部分を少なくすることで、LDK18.2畳の広さをカバーしています。さらにアイランドキッチンの採用や、キッチン裏からの洗面室への動線、LDから各居室への直接動線など、家族での楽しそうな生活のワンシーンが思い浮かぶようです。角住戸なので、LDに3つの窓が設けられていることも、通風、採光に貢献してくれそうです。これも欲を言えば、LD横の部屋が洋室2か3にして欲しかったことや収納が若干手狭かなと思ったことですね。ただ、このLDは隣の洋室と一体化しなくても十分な広さがあると思います。分譲されている中では、10階の6,290万円を選びます。

以上、もちろん予算が許せば、高層階を選ぶに越したことはありません。

もう一度、住戸の配置図とマンションを取り囲む環境を見てみます。

A~Cタイプも、北側(⑤)の駐車場に建物が建てば、将来的に住環境が悪化するリスクはありますし、D~Jタイプの9階以上も、西側(③、④)の倉庫会社が無くなって、隣の倉庫と駐車場にマンションでも建ってしまえば、同じく高層階でも住環境は壊されてしまいます。資産性を考慮して、東棟の低層階、3LDK、5,000万円台(坪単価270万円前後)を選ぶ視点も、人によってはあるでしょう。

重ねて言いますが、湾岸エリアにおける海や夜景といった眺望、格好良いライフスタイルを満喫したいのであれば、他のタワーマンションを選んだ方が良いと思います。

このマンションの将来性・リスク

僕は湾岸エリア、タワーマンションには詳しくありませんが、シティタワーズ、プレミスト有明、両方の営業マンが言っていたことは、『今は何も無い場所だけど、将来的に大化けする可能性が十分にあるし、逆に、少しくらい商業施設ができてもそれで終わってしまうかも知れない、という振れ幅が大きいリスクがある場所』と言うこと。

このマンションで言えば、どうでしょうか。現時点の分譲価格は非常に安いと感じました。平均坪単価は280万円当たり。例えば、僕が選びたいCタイプ中層階の7階、71.78㎡でも6,130万円(坪単価282万円ほど)。有明周辺のタワーマンションは、築10年前後でも坪単価250~300万円あたりで売り出されているので、プレミストの分譲価格と中古のタワマンがほぼ同じくらいの坪単価になっているわけです。隣の豊洲駅徒歩10分の「プラウドシティ東雲キャナルマークス」が、平均坪単価320~330万円前後で売れ行きはまずまずという状況の中、プレミスト有明の坪単価280万円は、かなり安いと思ってしまいます。

他に近隣で比較する板状型のマンションは中々無いのですが、1つお隣、東雲の板状マンション「ブランズ東雲」あたりが実際の比較対象でしょうか。

ブランズ東雲
東雲駅徒歩9分
築2012年
南、9階、72.02㎡、5,180万円(@237万円)
北東角、13階、66.52㎡、5,380万円(@267万円)
現在、売りに出されている住戸です。この東雲エリアでも、他のタワーマンションより価格はかなり低めです。

以上を踏まえて、現時点で坪単価280万円、6,130万円の住戸は、10年経って、坪単価250万円、5,400万円前後を維持できるのではと勝手に皮算用しています。もし有明が大化けしたら、価格維持の可能性だってあるかもしれません。豊洲の一昔前と今のように、有明の価値がこれから更に上がっていくかも、という側面も見過ごせません。

もちろんタワマンと板状マンションは違います。有明の海、夜景、眺望などを価値とした有明の立派なタワーマンションと、有明に住むのに、特徴的な住環境の多くを制限されてしまう、板状マンションの「プレミスト有明」。さらに、プレミスト有明の周辺が加速度的に開発されれば、住戸内は劣悪な環境になってしまうような将来的なリスクも孕んでいます。

周辺の住環境が破壊されたり、マンション市場が大きく下落したり、有明の価値が上がらなかった場合は、板状マンションであるプレミスト有明は買い手が付かないなんて事も想定しておかなければなりません。周辺、築10年以上建つタワマンも多いですし、今後も、土地は少なくなって来ていると聞いているものの、ブリリア有明ミッドクロスなど、有明エリアにはタワマンが今後も分譲されていく事が想定されるので、タワマンに埋もれ希少性という意味では厳しくなるかもしれません(湾岸で板状型という意味の希少性が残るかも知れませんが)。この価格でも売れ行きの悪さが、現時点における人気の無さ、プレミスト有明の資産性の評価基準の1つと言えなくもありません。やっぱり有明は、タワマンだからこそ住む価値があるのかな、などとも悩んでしまいます。判断が難しいですね。

しかしながら1つ言える大切なことは、資産性よりも、このマンションのコンセプトが好きになって、生活の満足度を重視して半永住するつもりで購入する人であれば、間違いなく「安いから買い!」であることです。

最後に

最近モデルルームを訪問した10件ほどのマンションの中で、1番魅力的に映っていて個人的にも欲しいマンションです。臨海副都心「有明」、大型複合商業施設が隣に開業予定、大規模マンションの充実した共用施設、間取りの良さ。何より、このマンション高騰時代に注目エリアである湾岸の「有明」で、坪単価280万円ほどという価格設定には大きな魅力を感じます。