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マンションを買い替え、住み替える理由は人それぞれだと思いますが、実際に住み替えの活動に入る前に、押えておくべき視点をまとめてみました。良さそうなマンションを見に行く前に!一読して欲しいです。

1、住み替え時期を考える
2、現マンションの売却額を押さえる
3、買い替えのためのローン金額・予算を精査
4、売買活動の進め方を決める

1、住み替え時期を考える

マンションの住み替え、買い替えを考えるに当たり、まず第一にやるべきことは、住み替えの時期をよく考えることです。今や住まいは一生物ではない時代ですが、ハードルが低いものではありません。

『家族が増えたので長男が小学校入学するまでに少し広いマンションを考えたい』

など、結婚、出産、子供の入園、入学など家族のライフスタイルの変化を機に買い替えを考える人が多いと思います。これについては、以下「住井はなさん」の記事がとても参考になりますので必見です。

個人的にも考える所はあります。

他、住み替える動機は、人それぞれです。『隣人の振る舞いにどうしても耐えきれない』、『どうしても欲しいマンションができてしまった』、『経済的に余裕が無くなり、郊外へ引っ越したい』などなど。まずは家族で相談の上、住み替えに最適な時期を明確にしましょう。

マンションであれば、住宅ローン減税を使い切る入居後10年前後や、月々の修繕積立金が上がるタイミングなど、経済的に有利な条件での買い替えの視点も見ておくと良いですね。

2、現マンションの売却額を押さえる

住み替え先や時期が決まったら、以下のように経済的な余裕がある人は、自分の都合やタイミングで、さほど問題なく売却や購入を進められるはずです。

・2部屋以上借り入れる与信枠がある
・Wローンでも経済的に問題が無い
・現金で買い替え先を購入できる
・現住まいの残債が無い
・残債を売却前に一括返済できる

しかしながら私たち一般庶民にとっての住み替えの大きなハードルは、住宅ローンの取り扱いです。住み替える多くの人は、自宅を売却して多くの残債を返済した上で、再度住宅ローンを借りて新しい住まいを購入することが現実的な選択肢になります。

そこで最初に押えるべき事は、現住まいの売却額です。現在住んでいるマンションを売却して、住宅ローンを返済しないことには、住み替えの是否、新たなマンションの購入予算が決まらないからです。現住まいを賃貸に出す選択肢もありますが、ここでは「売買」について話を進めます。

買い替えの際の購入予算は、現住まいの売却益、もしくは売却損による残債割れ、住宅ローンの月々の支払金額、自己資金の充当いかんによって左右するので、綿密に検討する必要があります。

売却相場については、日ごろから大手検索サイト「SUUMO」「ノムコム」などで、自分のマンションや周辺物件の売却情報を見ておけば、およその売却価格が想定でき、新しいマンションの購入予算をイメージ付けしやすいでしょう。

自分の部屋の住環境、特徴、メリット、デメリットは自分が一番わかっています。近隣相場やマンション内の売却実績と比較して『自分の部屋なら○○万円くらいで売れそうだ』という「感」も、仲介業者以上に的を得ていることもあります。

その上で、最大手や地元密着の仲介業者2~3社に査定してもらいましょう。

売却想定金額から現在の残債を差し引いてローンを返済できることが最初のハードルになります。完済できない場合は、そこまでして住み替えするべきなのか再検討する余地があるでしょう。それでも買い替える理由がある場合、自己資金が乏しければ、新たに購入するマンションのローンに既存の残債を組み入れる「買い替えローン」の利用も選択肢の1つになります。しかしながら、買い替えローンは借り入れ条件や審査が厳しいので、希望通りの売買活動を実行できるかといえば妥協を余儀なくされそうです。

上記のように現住まいの売却、住宅ローンの完済の目処を立ててから、新しい住まいの購入予算を決めていきます。

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3、買い替えのためのローン金額・予算を精査

新しい住まいの購入予算は、月々の返済金額から、借り入れる住宅ローンの金額を逆算して決めます。月々の返済額は、低利率の変動金利で借りるか、金利が若干高めの固定金利やフラット35で借りるかによって変わってきます。

月々の妥当な住宅ローン支払い額は、ファイナンシャルプランナーに家計診断してもらうのが1番の近道です(購入記②)。

診断してもらった結果、例えば月々の支払を12万円までとすると、


0.5%の変動金利で30年借り入れた場合
借入可能金額が約4,010万円となりますが、
30年全期間固定1.4%で借り入れた場合は
約3,520万円と、500万円もの差が生じてきます。

(住宅ローンを取り扱う金融機関のHP上で簡単にシュミレーションできます)

以上を踏まえ、購入予算をめぐる資金繰りは以下を目安にします。


売却査定額…現住まいの売却想定金額
売却時諸費用(4%と仮定)
残債…現住まいの住宅ローン残高
自己資金…預貯金などから購入予算に充てる金額
月々の支払負担から逆算した住宅ローン借入額
購入予算…新しい住居の購入予算
(ここでは諸費用も込みとします)
購入時諸費用(4%と仮定)
※購入時費用は中古だと仲介手数料分2~3%上がります。

以下、例えです。
売却査定額…4,000万円
売却時諸費用…160万円
残債…3,500万円
自己資金…500万円
住宅ローン借入額(上記、変動で借りた場合4,010万円)

4,000-160-3,500+500+4,010
=4,850
購入予算4,850万円
(内物件価格…4,664万円)
(内諸費用…186万円)

買い替えで新しい住まいを購入する場合、4,010万円の住宅ローンを利用した上で予算4,664万円と目安がつきました。

以上、およその住み替え計画、購入予算、資金繰りを把握した上で、売買活動に着手していきます。

4、売買活動の進め方を決める

新しい住まいを早く見に行きたいところですが、事前によく理解しておきたいポイントがあります。売買活動を進めるプロセスについてです。

①売却先行による売買
②購入先行による売買
③売却・購入を同時に着手

売却先行による住み替え

売却活動を始める
↓  ↓
売却が決定
↓  ↓
住み替え先の購入を決める

本来、スムーズな住み替えを進めるためには、現住まいを売却してから新しい住まいを検討する方法がシンプルに思えます(売り先行による売買)。住み替え先の購入資金を確保してから新しい住まいを検討できるからです。

売り先行の大きなデメリットは、一時的な仮住まいが発生するケースがあることです。仮住まいは賃貸に引っ越すための費用(引っ越し代金、敷金礼金、賃料など)と引っ越すための労力負担が二重にかかります。

仮住まい回避のためには、売却が決まりそうになったら、現住まいを引き渡すまでに新しい住居を早急に決めることであったり、売却契約時に、新居が決まるまでの間、引き渡し時期をずらしてもらうよう織り込むことなどが考えられますが、住み替えは新しい住まいへの動機、目的があってこそです。焦りながらの住まい探しは本末転倒です。売却した後、希望の条件の(新築・中古)マンションがタイミング良く売り出されているとは限らず、自宅を手放すことが決まってから新しい住まいが決定するまで不安な日々を過ごすことにもなりかねません。

以上を踏まえ、郊外や駅から遠いなどの条件面で売却が難しい物件からの住み替えの場合は、売却先行で進めた方が安心だと思います。加えて、住み替える明確な理由はあるが買い替え先のこだわりは無い場合や、実家に借り住まいができるなど、仮住まいによる経済負担や労力が苦にならない人であれば、尚更この方法で進めていくことは理に適っています。

希望通りの価格で売却ができなければ、住み替えを断念する、もしくは妥協して住み替え予算を下げるべきか再検討しましょう。

購入先行による住み替え

住み替え先の購入を決める
↓  ↓
売却活動を始める
↓  ↓
売却が決定

買い先行による売買のメリットは、希望の住み替え先を確保した上で安心して住まいを売却できることですが、大きなリスクは、想定していた売却価格で売れず、資金計画に狂いが生じる可能性があること、また購入先を契約した後、売却に時間がかかると、その間、住宅ローンの支払いが二重になってしまうことです。

基本は、確実に売れそうな下限の売却査定額でも残債を返済できる、もしくは十分な予算が確保できることを確認した上で、住み替えの契約をしましょう。売却時間の制限による買い手有利が売却価格への悪影響を及ぼすからです。

売却仲介の契約期間である3か月を目処に、下限価格でも売却が決まらない場合、査定価格の7~8掛け程度での買い取り保証による売買締結、もしくは、買い替え特約(停止条件)による売買契約白紙、を提案する売主もいますので、契約時によく相互確認しましょう。

買い先行での住まい売却は、資金繰りに余裕がある人、都心部、駅近、大手の大規模、築浅など、売却しやすいマンションに住んでいる人にとって向いていると言えます。売主側が弱い場合、例えば中小デベロッパーの小規模物件、竣工後や販売状況が厳しい物件など、様々な条件交渉ができる場合にも有効です。引き渡し時期の交渉がしやすかったり、デベロッパーの資源を利用して仮住まいやWローンの回避に尽力してくれやすいからです。買い先行の実際は、マンションを見に行って気に入り、要は買い替えたい物件ありきでトントンで話が進んでいくケースが多いですね。

売却・購入を同時に着手する

住み替えを決意している場合は、購入の選択肢が煮詰まってきた時に、売却活動も同時に着手してしまうのが良さそうです。売り先行のデメリットである借り住まいや、買い先行のデメリットであるWローンによる出費負担などをクリアできる可能性が高まります。

売却活動は、市場に物件を出すまでに結構な時間を要します。2週間くらいでしょうか。仲介事業者と会って契約し、自宅に来てもらって査定をしてもらい、その後、仲介業者で広告作成などの準備をして世に出してもらいます。新しい住まいを申し込む前の煮詰まってきた段階で売却活動にも同時に着手すれば、少しでも準備を早められ、よりスムーズな売買が進められそうです。

売り買い同時進行は、現住まいの売却相場が弱く、余裕を持った売却期間を設けたい場合や、人気のマンションなど買主側が強く条件面を交渉しづらい場合に有効です。売買の経験、知識があって、知り合いの仲介業者さんがいるなど、自ら色々コントロールできれば、売り買いを平行して進めることで、自分に有利な売買活動が促進できます。ただし、購入が決まらないまま、売出し価格で申し込みが入って売却を断ろうとして揉めるケースもあるので、買い替えを堅く決意している場合が良いでしょう。

以上、資金繰りの計画を明確にした上で、売買活動の進め方を見てきました。売買における3通りの進め方は、必ずしも3区分の境がはっきりしてはいませんが、住み替えの動機や、売却するマンションの特徴など条件によって進め方を事前によく考える事が重要です。

最後に

過去の住み替えの経験で履行できていたことでも、思いもかけないところで条件が合わず、住み替えを断念する事態も起こりえます。特に住宅ローンなど、お金のことについては、後で気がつく事がないよう、業者間と事前に綿密な打ち合わせ、漏れなく確認をする必要があります(買い替え時のにおける住宅ローンの注意点については、この後別途記事をアップする予定です)。

住み替えを実現する上で重要な「スムーズに売却活動を進めるコツ」に続く
(マンション購入記④へ)。

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