数年前にマンションを購入した人は、含み益が相当なものになり、買い替えを視野に検討する人も増えていると思います。

しかしながら、住まいを買い替える際、既存のローンの残債が多く残っていれば、1度返済をして、新たに借り入れる必要があるケースがほとんどです。個人のローン与信限度額があるためです。

ですから、買い替えの場合、大体が先に住まいを売却しなければならず、新居に移る前に仮住まいを余儀なくされます(関連記事)。

そこで、強い味方になってくれるのが、既に借り入れているローンの残債を見ずに、新たなローンを貸し出してくれる金融機関の存在です。

「既存の残債を切り離して見てくれる、売却は後でも良い」金融機関をまとめてみました。

一時的にWローン対応可能な金融機関

ソニー銀行
借入金利0.437%(自己資金10%以上で0.387%)
売却する住まいの残債が、東京カンテイによる売却査定価格の90%以下であること
融資決済後、6ヶ月以内での売却条件
満85歳までに完済
以下のルール適用が無し(※1)
5年ルール(返済額が見直されるのは5年に1度)
125%ルール(返済額の見直し時、それまでの125%を超えない)

三菱UFJ銀行
借入金利0.475%
売却査定額が残債の120%以上になること
融資決済後、1年以内での売却が条件
満80歳までに完済

三井住友銀行
借入金利0.475%
売却査定価格が残債を上回っている事
融資決済後の売却条件(期間)はなし
満80歳までに完済

きらぼし銀行
借入金利0.47%(融資手数料型)0.525%(保証料型)
売却査定額が残債の120%以上になること
融資決済後、6ヶ月以内の売却が条件
満81歳完済

売却が決まるまでの間、新規ローンの支払いを金利のみに留めてくれるので、月々におけるWローンの支払いを避けることができます。

某地方銀行(※2)
借入金利0.575%
売却査定価格が残債の120%を上回っている事
融資決済後、3ヶ月以内の売却が条件
満80歳までに完済

フラット35

条件は変わりますが、住宅金融支援機構が取り扱う「フラット35」は、現住まいを売却に出す予定であれば(売却仲介の媒介契約書を提出すれば)、新規借入を既存の返済比率に組み入れないため、Wローンが通りやすいです。ただし、少し前の情報のため、売却条件が強化されているかもしれません。

他にも、以下のような情報をいただきました。

じぶん銀行は、最低金利で惹かれますが(2022年現在)、私は買い替え以前に審査で落ちました。

借入を検討する際の注意点

以上は、既存住まいの売却前提であって、賃貸予定は、どの金融機関、フラット35も返済比率に組み入れる事が、数年前の不正事件を受けて強化されています(つまり賃貸には出しづらくなりました)。

「新築と中古」「新築でも提携しているデベロッパー」「中古でも個人の属性」によって金融機関の対応や条件が異なるため、詳細は、都度確認してください。

ただし、ソニー銀行、きらぼし銀行は上記の条件が異なっても、近い対応をしてくれることが確認できました。

(※1)5年ルールと125%ルールの適用が無いのは、「ソニー銀行」の他にも「新生銀行」などがあるようです。ただし、元本返済が減るわけでは無いため、最終的には増えた金利分の返済を余儀なくされるなど、メリット、デメリットがあります。

(※2)大手やネット銀行との交渉が折り合わなかったときに、ある地方銀行が上記での貸し出し条件を提示してくれました。地方銀行は、比較的融通がきくので、住まいの近くにある地方銀行に頼ってみるのも手です。

(当記事の上記記載内容は、22年4月現在の情報です)

スポンサーリンク

購入予算の明確化と住宅ローンにあたりをつける

買い替え以前に、しっかり算段する上で大事なのは、「購入予算の明確化」と「住宅ローンにあたりをつけること」です。

購入予算は、1度専門家のファイナンシャルプランナー(FP)にしっかり家計診断をしてもらうこと(関連記事)。

マンションのモデルルームでよくやっている「FP相談会」だけでは、バイアスがかかる可能性があり、若干不安(参考サイト)。

FP無料相談 by保険チャンネル
【公式サイト】
https://hokench.com/reservations/fp/

借入金額を決めた上で、事前にローンの借り入れが可能か、あたりをつけておきたいです。

どのような金融機関のローンがあるか、自分の属性での審査通過確率など、「モゲチェック」での一括比較が参考になります。特に優れているのは、入力が簡単なこと、チャット方式で速やかに個別にアレンジした提案をしてくることです。上記「ソニー銀行」の買い替え対応ローンも、モゲチェックからの個別提案でしたので、こちらで買い替えを相談するのも良いと思います(参考サイト)。

モゲチェック
【公式サイト】
https://mogecheck.jp/

以上になります。

物件を現金で買えるなど、資金に余裕がある方でなければ、マンションを買い替えるハードルはいくつもあります。ほしい物件を見つけてからドタバタする前に、まずは、予算、住宅ローンのハードルを下げる準備、心構えをしっかりしましょう!

マンション購入の相談はじめました【無料】

すまいよみに相談する

Twitterでフォローしよう