江東区「清澄白河」駅最寄りの「D’グラフォート清澄白河スパークリングタワー」を探訪しました。

物件概要・特徴

D’グラフォート清澄白河
所在地:東京都江東区白河3
交通:半蔵門線「清澄白河」駅徒歩6分
都営大江戸線「清澄白河」駅徒歩9分
都営新宿線「菊川」駅徒歩7分
総戸数:32階建て155戸
専有面積:38.98㎡~113.97㎡
駐車場:63台(タワーパーキング62台)
売主:大和ハウス工業
施工:前田建設工業

「D’グラフォート清澄白河」が建つポジションは、「大手町」から3.6km圏内の都心隣接エリア。「大手町」駅へ直通7分で移動できる東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅(徒歩6分)をはじめ、2駅3路線利用を利用できる利便性が高い好立地です。

東京都江東区は、23区の中でも人口増加が顕著。区内の深川エリアは、湾岸エリアと並んで人気が高く、中でも「清澄白河」は、文化や歴史観あふれる街並みに自然も豊かで、生活基盤も整っています。近年、若年層に支持されるスポット、話題のカフェなどの飲食店や話題のパン屋なども増え、人気の街としての地位を確立しました。

「豊洲」駅―「住吉」駅間の有楽町線延伸も決まり、新路線の内側に位置する周辺エリアの将来性は盤石といえます。

マンション周辺にある主な施設です。

マルエツ清澄白河店(徒歩2分)
オオゼキ菊川店(徒歩10分)
セブニレブン江東白河3丁目店(徒歩2分)
東京都現代美術館(徒歩5分)
都立木場公園(徒歩5分)
都立清澄庭園(徒歩10分)
元加賀小学校(徒歩5分)
深川第六中学校(徒歩7分)

日常の買い物は「マルエツ」が便利。「木場公園」が、子育てから老後まで、豊かな生活に貢献してくれる存在になります。

ランドスケープデザイン

当物件は、緑と水辺が豊かな小名木川沿いに建ちます。リバーサイドの遊歩道や、東京都の総合設計制度により敷地の約70%を確保した公開空地が、子育てや散策など、気持ちよく生活できる環境を作りだしています。

風光明媚な「小名木川」。画面右奥の川沿いに建つ、頭一つ高い建物が当マンション

32階建ての高さが、周辺では頭一つ抜けた高層建築のランドスケープ性を発揮し、「パークハウス清澄白河タワー」「イーストコモンズ清澄白河セントラルタワー」などと合わせて、清澄白河エリアで人気のタワーマンションとなっています。

主な共用施設は以下。

スカイラウンジ(27階)
ゲストルーム(27階)
各階ゴミ置き場
エントランスロビー(1階)
集会室(2階)
駐輪場(1階、2階)
機械式駐車場(棟内タワー)

1階エントランス付近
マンションの周りを取り囲む公開空地は、余裕たっぷりの居心地が良い空間。敷地の70%を確保。

規模感がないため共用部は多くありませんが、1階のエントランスロビーや27階のずば抜けた眺望のスカイラウンジが、マンション内サードプレイスとして充実した生活を支えてくれそうです。他、トリプルセキュリティ(エントランス、エレベータ、住戸)、24時間有人管理でセキュリティ面も充実しています。

構造・主な設備・仕様

制震工法「ハイウォール工法」
二重床二重天井
オール電化
IHクッキングヒーター
ディスポーザー
LD床暖房
など

間取り・価格

開口部が広いワイドスパンの住戸が多く、76%が角住戸設定、足下までのダイレクトウィンドウを採用し、開放的で明るい室内空間を実現しています。

平均坪単価の推移

分譲時、240万円前後
2021年、320万円
2022年、350万円
(目安です)

当マンションのメリット

当マンションのストロングポイントは、大きく3点。

人気が高い「深川エリア」の住みやすいポジション

「木場公園」や「小名木川」など豊かな自然を享受しつつ、新しいカフェや雑貨店などが集まる深川エリアでの暮らしを満喫できるポジションです。徒歩10分以内で3路線を利用でき、都心各所へ短時間で移動できる機動力によって、想像以上に快適な生活になるはずです。

清澄白河駅徒歩6分の希少立地

「清澄白河」駅近のポジションは、新築、築浅のファミリータイプでは中々出ない条件のため、この年代に建った物件の優位性があります。

32階建てタワーが実現する快適な生活空間

タワーが実現する快適な生活空間が、近隣の物件の中では特に大きな強み。タワー物件特有のワイドスパン、当物件の特徴でもある高い角住戸率による開放的で明るい室内空間、居住性、高層階からの都心部などを眺める眺望は秀逸で、深川エリア、清澄白河の駅近に住む上で、更に付加価値を高めてくれる特徴になります。

当マンションのデメリット

大通り沿いの喧噪

三ッ目通り沿いの喧噪が生活する上で気になります。都営バスなど大型車などの往来も多く、「白河三丁目」交差点付近は車通り、信号待ちの滞留が多いポイントでもあります。

将来的な管理面、修繕計画は要確認

デメリットではありませんが、小規模タワーのため、周囲の「パークハウス清澄白河タワー」「パークハウス清澄白河」「プラザ元加賀」などの大規模物件と比較すると、管理状況や将来的な修繕計画が不安です。

月々のランニングコストが、85.88㎡の大型住戸でも、管理費23,020円、修繕積立費25,710円と50,000円を切っていて、近年分譲されたタワーマンションと比べ、かなり抑えられています。管理費はこのままで推移できるのか、将来的に修繕費をどれだけ上げて155世帯が32階建てタワーを維持できるのか、当物件を検討する際は、仲介業者を経由して事前に把握しておきたいポイントになります。

物件のリセール・将来性

当物件の将来性(リセール)ですが、隣にある大規模マンション「プラザ元加賀」が参考程度になると思います。大規模ランドスケープに管理状況も良いと評判で、周辺では人気の物件です。リフォーム状況や条件にもよりますが、直近では以下のような条件で成約されており、エリアや物件の人気度の高さが窺えます。

プラザ元加賀
清澄白河駅徒歩7分
1984年(築38年)
最近の成約相場
坪単価250万円前後
(2022年8月現在)

まとめ・最後に

清澄白河エリアで、スタイリッシュな高層タワーが目立つ素敵な外観デザイン。立地、住環境、眺望、開放的な住空間と、生活の満足度を高めてくれるタワーマンションです!

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