「TOKYO EDENCE PROJECT」を現地訪問してきました。正式名称も「プレミスト新小岩ルネ」に決まったようです。

物件概要

プレミスト新小岩ルネ
東京都江戸川区中央1
JR総武線「新小岩」駅徒歩17分
「江戸川高校前」バス下車徒歩2分
都営新宿線「船堀」駅よりバス13分
「江戸川高校前」バス下車徒歩2分
用途地域:準工業地域、近隣商業地域、商業地域
総戸数:15階建て122戸
専有面積:65.49㎡ 〜 78.66㎡
間取り:3LDK・4LDK
管理費:未定
修繕積立金:未定
駐車場台数:44台
自転車置場:257台
バイク置場:8台
売主:大和ハウス工業・総合地所
販売会社:大和ハウス工業・総合地所
施工:大和ライフネクスト
管理会社:長谷工コミュニティ
入居予定:2023年7月予定
(2021年8月24日現在)

このマンションの良さ・特徴

このマンションの良さは、江戸川区役所を中心とした生活利便施設が集合する立地、子育てに適した環境と、マンションの南東側が開けた住環境の良さにあります。

出展:TOKYO EDENCE PROJECT 公式HP

マンションが隣接する千葉街道、「八蔵橋」交差点界隈は、江戸川区役所を中心に、区の施設や学校、商業施設が集まった便利で賑やかなエリアです。つまり、駅から距離がある場所ながら、日常の生活やお買い物などが、マンション徒歩10分以内で事足りてしまう恵まれた立地。このマンションの良さを引き出す大きな特徴の1つです。

便利な施設が揃っている賑やかなマンション周辺

「西友」や「サミット」などのスーパー、ドラッグストア、コンビニが、それぞれ2店舗以上、さらに電機量販店「コジマ×ビックカメラ」と「ホームセンターコーナン」が徒歩5分以内にあるおかげで、駅前まで出るどころか、隣町まで電車や車で出かけなくても、家の周りでほとんどの買い物をできてしまう、非常に!恵まれた生活環境なのです。

区役所や保健所など江戸川区の関連機関が古くからある生活基盤が整った場所なので、たくさんの人が往来する活発な場所です。働いている人や区のサービスを受けに来訪する人ばかりでなく、「中央図書館」や、コンサートなどイベントが日々開催されている「総合文化センター」「文化センター公園」を中心に、ファミリーからご年配者までたくさんの人が集まってきます。

コンサートなどイベントが開催されいている「総合文化センター」

名物商店街「新小岩ルミエール商店街」も徒歩10分前後です。

住みやすい環境は生活利便施設だけではありません。この地を語る上で外せないのが、全長4kmにも広がる「小松川境川親水公園」。

平日休日、朝から夕方まで、ファミリーが遊具や水場で遊んでいたり、若いカップルや高齢者が散策する姿が見られます。

通学区の「第三松江小学校」「松江第三中学」も近く(それぞれ徒歩4分、徒歩3分)、マンション周辺は、子育てに優しく、子どもが伸び伸び学び育ってくれる環境が整っています。

当マンション、もう一つの良さは、南東側に向かって抜け感がある、日当たり、眺望ともに良好な住環境です。

ランドスケープデザイン、配棟計画は詳細が出ていませんが、間取り図を見る限り、南東向き、南向き中心の住戸構成になりそうです。

最上階に設けられる「スカイラウンジ」含め、共用施設にも注目したいですね。

(2021年8月24日現在の情報)

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気になった点、デメリット

デメリットは、「新小岩」駅徒歩17分の駅からの距離、気になる点は、移転が予定されている「江戸川区役所」です。

徒歩17分は、個人的には歩けない距離ではありませんが、人によってはバス便マンションの認識でしょう。ただし、マンションから徒歩2分の停留所「江戸川高校前」からは、「新小岩」駅、「小岩」駅、「船堀」駅、「葛西」駅、「西葛西」駅、「両国」駅へバスが頻繁に出ていて、特に「新小岩」駅行きの朝7、8時台は、合計36本も便があるため、車を保有せずとも、それほど不便はしない環境だと言えます。

気になる点は、「江戸川区役所」が船堀に移転を予定していること。移転の理由の1つに、「駅から距離がある事」が挙がっていましたが、人の流れや区の関連施設、生活利便施設ができるだけ流出することなく、区役所移転後も、この地が活発なエリアであり続けることを期待しています。

東京エデンスプロジェクト(プレミスト新小岩ルネ)価格は!?

価格はどれほどになるでしょうか。

参考までに、近隣の中古マンション相場観です(70㎡価格、@坪単価は目安です)。

プレミスト新小岩 親水公園
新小岩駅徒歩14分
2019年竣工
4,800万円(@226万円)

レーベン新小岩親水公園innovia
新小岩駅徒歩17分
2017年竣工
4,600万円(@216万円)

以上を参考に、「プレミスト新小岩ルネ」の平均坪単価(中層階の中住戸)を、230万円と予想します。70㎡で4,880万円。平井駅徒歩16分の「オーベルグランディオ平井」と同程度の単価かなと。

現在分譲中、駅徒歩3分の「シティテラス新小岩」は、直接的な競合になり得ないとは思いますが、新小岩駅周辺は、大手、順大手ともに中古物件も豊富で価格も新築ほど高騰しておらず選び甲斐がありますし、近隣では、徒歩27分の「イニシア新小岩ローレルコート」の新築分譲も控えています。「船堀」駅周辺では、徒歩10分以内での新築マンションの販売、中古マンションの取引も活発で、今後、江戸川区の中心地は名実ともに「船堀」になっていきますから、界隈で住まいを検討している人は、そのあたりも踏まえて、よく考えたいですね。

合わせて、マンションを選ぶときは、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)。

最後に

都心部寄り、駅に近いマンションが近年大きく高騰してきた中、限られた予算で、当マンションのような駅距離はあるけど、便利な立地で住みやすい物件を上手に検討したいですね。モデルルーム訪問も楽しみにしています!


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