期待していた大規模マンション「ジオ南砂町」。リリース後、しばらく販売活動は止まっていましたが、公式サイトでモデルルームの来場予約が開始されていたので、現地を訪問してきました。

ジオ南砂町 物件概要

ジオ南砂町
東京都江東区東砂
東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩12分
用途地域:準工業地域
総戸数:348戸
専有面積:56.68㎡~70.28㎡
駐車場台数:105台
自転車置き場:696台
バイク置き場:2台
ミニバイク置き場:33台
売主:阪急阪神不動産
売主兼販売代理:住友不動産
販売提携:住友不動産販売
施工:長谷工コーポレーション
竣工時期:2022年1月下旬予定

このマンションの特徴は、大型商業施設隣接、子育てに適した生活環境の中で、348戸全てを2LDK(56.68㎡)~3LDK(70.28㎡)住戸に充てた、ファミリー向けの大規模マンションであることです。

立地・アクセス

東西線沿線の中でも、南砂町はファミリー層が住みやすく、東西線で日本橋まで9分、大手町まで11分と通勤にも便利なロケーションです。

駅周辺は、東京寄りの木場や東陽町のようにビジネス街として、サラリーマンでごった返す事がなく、浦安寄りの西葛西と違って駅前繁華街の喧噪も無い、落ち着いた環境です。

東西線の代名詞と言えば、首都圏屈指の地獄のような通勤ラッシュですが、コロナショックによる自粛解禁後、大手町界隈に勤める会社員のテレワークが進んだ影響か、混雑具合は比較的緩和されているようです。

現在、駅の改築工事が進んでおり、ホームを1つ増やすことで、朝夕の過密ダイヤにおいてスムーズな列車の発着を促進させようとしています。

更に、荒川の強風で運行停止になると、車庫がある東陽町止まりになりやすいのですが、南砂町駅発着の見通しも立てているようです。

以上のような、東西線の運行状況の変化は、沿線を検討する人にとってプラスに働くのではないでしょうか。

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周辺環境の特徴

周辺の環境における大きな特徴は、大型複合商業移設「トピレックプラザ」がマンションの立地に隣接していることです。

ホームセンターの「コーナン」、スーパー「イオン」といった生活に便利な施設ばかりでなく、「ラウンドワン」など遊べるスポットもあり、ファミリー層から高齢者まで憩いの場として賑わっています。嬉しいことに、「スターバックスカフェ」も入居しています。江東区、江戸川区の東西線沿線駅周辺では、「木場イトーヨーカ堂店」と、この「イオン南砂店」のみしかありません。言っちゃなんですが『ここにスタバが入ってるんだ!』と驚きました。

更に徒歩10分には、「スナモショッピングセンター」も。

マンション居住者にとって、日々の生活を彩る味方となってくれるでしょう。

特に「トピレックプラザ」は、駅からマンションまでの動線途中にあるため、帰宅時のお買い物に便利なだけでなく、12分の距離を気分的に縮めてくれる存在になるはずです。

自然環境にも恵まれているのも、南砂町、マンション周辺特徴の1つ。程近い荒川河川敷。

一体の水辺公園は、サイクリングコースやスポーツ公園など、子供と一緒に休日を楽しむことも、1人で体を伸び伸びと動かすこともできて、健康かつ開放的なマンションライフに寄り添ってくれます。

駅周辺にも大きな公園や子育てに助かる施設が多く、子連れでの生活で困ることは無いでしょう。

教育環境について。

第五砂町幼稚園がマンションの目の前

通学校は以下です。

第五砂町小学校 が約550m、大人の足で徒歩7分
第二砂町中学校が約480m、徒歩6分

他にも、確認できただけで、徒歩10分以内に4つの保育園があり、共働き夫婦にも強い味方となってくれそうです。

荒川に近いこともあり、災害の心配はあります。

江東区洪水ハザードマップ上、マンション立地付近は、3m~5m(最大2階の天井部分まで)の浸水リスクが、高潮ハザードマップでは、同じく5m~10m(最大3階以上)の浸水リスクがあります。

ただし、駅周辺公園の地下には「南砂雨水調整池」が整備され、過去10年において、周辺一帯の浸水履歴は無いようでした。

マンション現地の住環境

交通量が多い幹線道路「葛西橋通り」に面していることがデメリットになります。

マンションから「トピレックプラザ」へ渡る交差点付近は、大型車の交通量も多いため、お子さんが小さいうちは、しっかり目を配って注意する必要があります。

葛西橋通りはマンション北側に位置し、バルコニー側とは逆側になるので、LDの住環境における悪影響は少ないとは思いますが、共用廊下側の洋室での窓を開けた生活は昼夜問わず喧噪に晒されるでしょう。

マンション南側に9階建て、その少し先に12階建のマンションが立っており、全体的に眺望は遮られますが、日当たりについては低層階からある程度望めると思います。

周辺マンション相場、価格は?

そろそろ予定価格が出ているかもしれません。1番参考になるのは、駅徒歩13分で売り出されている「キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)」です。昨年は好調だった売れ行きが、高価格帯の住戸が残った影響もあるでしょうか、昨年末からコロナ明け以降にかけて、販売が進んでいないようでした。

キラリスナの売れ行きを見ても、グロスで、5,000万円、5,500万円あたりの壁が、このエリアを検討している層を踏まえる上でポイントになると思います。

コロナショック後、現在の不透明な経済情勢を踏まえると、徒歩12分のマンションを、あまり高値で購入したくないと思ってしまいます。

個人的な思い『このくらいであれば・・・』もこめていますが、現在、HPで公表されている、以下の住戸の販売価格を予想してみました。

南、10階、G5、68.29㎡
5,474万円(@265万円)

@=坪単価(1坪=3.305㎡)

平均坪単価は260万円くらいかなと。

根拠は、まず「キラリスナ」のボリュームゾーンが坪単価250万円前後であったこと、また、このエリアで検討しているファミリー層にとって、グロスで5,500万円を越えると動きが鈍そうなこと、周辺で成約されている中古マンションの坪単価が、200万円前半である事です。

日頃、南砂町駅周辺の築浅のマンションの相場を追っていますが、過去1年以内に、以下のような成約を確認してきました。

クレヴィア南砂
南砂町駅徒歩9分
築2014年
東、13階、64.26㎡
4,400万円前後(@226万円)

プレシス南砂DOUX
南砂町駅徒歩8分
築2015年
南、9階、67.43㎡
4,700万円前後(@228万円)

ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ
南砂町駅徒歩12分
築2018年
南、3階、70.11㎡
4,900万円前後(@231万円)

最後に

あとは、子育てファミリーのライフスタイルを見据えた設備、仕様、共用施設など、居住者視点のマンションであることを願います。モデルルームを訪問した後、あらためて記事を更新したいと思います。



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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