高台に建つ低層の佇まいにとても興味を引かれていた「ASUKAYAMA RESIDENCE」。モデルルームを訪問してきました!

物件概要

ASUKAYAMA RESIDENCE(飛鳥山レジデンス)
東京都北区西ヶ原2
JR京浜東北線「王子」駅徒歩6分
東京メトロ南北線「西ヶ原」駅徒歩4分
土地権利 / 借地権種類:所有権
借地権の種類と期間:普通借地権2018年6月25日~2052年2月末までの33年間(更新可能)
借地権の賃料月間:地代 / 月額727円~818円
用途地域:第一種中高層住居専用地域
総戸数:5階建て129戸 (※他に施設部分1区画あり)
専有面積:60.91㎡ 〜107.10㎡
間取り:1LDK~4LDK
管理費:月額14,800円~26,020円
修繕積立金:月額7,430円~13,040円
インターネット使用料:月額770円
イベント積立金:月額200円

駐車場台数:42台(機械式33台、平置9台)
(月額使用料:25,000円~30,000円)
自転車置場:242台
(月額使用料:200円・300円)
サイクルポート:16区画
(月額使用料:400円)
バイク置場:6台
(月額使用料:3,000円)
売主:野村不動産・三菱地所レジデンス・近鉄不動産・総合地所
販売提携(代理):野村不動産
販売提携(代理):三菱地所レジデンス
販売提携(代理):長谷工アーベスト
販売提携(復代理):野村不動産ソリューションズ
施工:(住宅棟)長谷工コーポレーション
施工:(共用棟)長谷工コーポレーション
施工協力:(共用棟)細田工務店
管理会社:長谷工コミュニティ
入居予定:2021年9月下旬予定

「レジデンス」としての住まいの価値・希少性

「レジデンス」とは、希少な立地、贅沢な住環境に建つ、上質な邸宅であると理解しています。

つまり、文化や歴史観ある立地、豊かな住環境、重厚で高級感があるランドスケープ、外観デザイン、充実した共用部、ゆとりある住空間や一歩上の住戸設備などをまとった住まいであること。

たまに、名ばかりの「レジデンス」を使用している一般的な共同住宅も見かけますが、大手デベロッパー共同分譲マンション「飛鳥山レジデンス」は、コンセプトである上質さを反映して命名されています。

ランドマーク性を発揮できる価値ある立地

希少性が高い立地です。桜や紫陽花の名所「飛鳥山公園」に近接し、ただでさえ住まいのステータス性がある高台の地は、豊かな緑や神社に囲まれ、眼下を見渡せる眺望にも恵まれたポジションで、ハザード上も安心して住む事ができる場所。周辺は、歴史観を感じさせる土地柄で、マンション名の通りランドマーク性を発揮できる立地です。

子供ができれば、飛鳥山公園内の「紙の博物館」「北区飛鳥山博物館」「渋沢資料館」や、近隣の「お札と切手の博物館」「王子神社」に、最初は興味がなくても暇つぶしで渋々赴くことになるでしょう。しかしながら、徒歩圏内の「旧古河庭園」「六義園」の存在もあいまって、この地での暮らしが続けば、文化や歴史への造詣が深まるかもしれません。何より、そばにあって触れられる環境にいることがとても大事。子育てにもきっと活きてきます。ユニークな教育方針などで評判が良い「滝野川小学校」学区であることも、徒歩14分と小学生の足では心もとない距離ではあるものの、子育ての素地を強めてくれる要素のひとつだと思います。

飛鳥山公園内、渋沢栄一の邸宅地跡へ上がるスロープ

当立地を訪れるまで、東京都世田谷区で見ていた高級マンション「岡本レジデンス」や「上野毛レジデンス」を重ね合わせて想像していたのですが、特に「岡本レジデンス」は、岩崎弥太郎と縁が深い「静嘉堂文庫美術館」がある文化性高い「岡本静嘉堂緑地」近接で、岡本の高台から多摩川一帯を臨む周辺環境など、当マンションの環境と重なりました。

飛鳥山の高台に住むことは、日々の生活に豊かな感性や癒やしをもたらしてくれる、確かな価値があります。

渋沢家の接客用茶室だった「晩香廬」(国指定重要文化財)

交通利便性の高さも、当マンションの人気の理由になっています。JR京浜東北線、都電荒川線を使えば、近隣の散策や買い物、遠出のレジャーユースに機動力を発揮します。たまに都電にゴトゴト揺られて昔ながらのアトラクションを楽しめる「あらかわ遊園」に出向く楽しみ。子どもは、抱っこしながら路面電車を見にいくだけでも喜ぶので、子育てにも活躍してくれるでしょう。美術館や博物館、動物園、図書館などが一帯に集まる「上野恩賜公園」へも京浜東北線一本で移動できるので、休日遊びに行く頻度は高まるはずです。大型商業施設での買い物は、徒歩4分の東京メトロ南北線「西ヶ原」駅から1駅「駒込」駅乗換えで15分前後の「池袋」が便利ですね。同じく「西ヶ原」駅から「飯田橋」駅まで直通11分、周辺の各駅からは地下鉄乗り換えで都心要所へもスムーズに移動でき、ビジネス利用での利便性も高いです。

レジデンスの名に相応しい豊かな住環境

大型公園、神社に近接した高台立地は、まさに上質邸宅を構えるにふさわしい住環境で、その恩恵を受けた配棟計画を実現しています。

(出展:飛鳥山レジデンス 公式HP)

七社神社と低層の住宅に向いた日当たり良好な南西向き、飛鳥山公園の緑陰を正面に感じる西向き、眼下に王子の街並みを臨む眺望豊かな北東向き、それぞれ趣が異なる住環境の部屋を選ぶ事ができます。

東西に長い敷地により、南西向き住戸を増やした恵まれた敷地形状ながら、当マンションの西向きや北東向き住戸は、住環境が見劣りするわけではなく、南西向きでは得られない住環境の良さを提供してくれます。

住まう誇りをもたらすランドスケープデザイン

7,400㎡もの敷地に、周辺の景観を損うことなく、環境と一体化した贅沢な低層5階建てが一際目を惹き、規模感がある分譲マンションの中では、希少性ある建築物となります。

飛鳥山公園の木陰から微かに臨む洗練された佇まいは、見る人から、この地における特別な存在に映ることでしょう。

バルコニー側や住戸玄関周りはしっかりタイル張りで質感の高さを演出、玄関周りには邸宅感を象徴するように袖壁も設けられた住戸デザインも見事だと思いました。

ゆとりをもって暮らせる住空間

72㎡、73㎡台中心、ゆったり目の3LDKは、一般的な3~4人家族にとって、収納や各居室の広さも十分だと思います。

アンボンドスラブ工法によって、一部住戸を除き室内へ小梁の浸食を抑えることで頭上まで開放感を作りだし、専有面積以上に広さを感じられるスッキリした空間に仕上がっています。モデルルームを体感してみてください。

一歩上の生活を支える住戸設備

一般的なマンションにも装備されている設備は割愛しますが、ディスポーザーはもちろん、キッチン、洗面台ともに天然石の天板、LDは2.1mのハイサッシに隣洋室の窓と一体化した連窓、Low-E複層ガラス(一部住戸を除く)、LDと隣洋室を隔てるウォールドアは天井部まで開放できるトールタイプ、大判のシートフローリング材など、一歩上をいった設備・仕様が揃っています。

水回り周辺のリフォームに柔軟性を持たせるサイホン排水システム「ミライフル」の採用は、住まいへの関心が高い居住者の暮らしをアップデートし続ける価値となるでしょう。

生活の質を高めてくれる共用施設、サービス

マンションのエントランス前には、住まいの格を高めてくれる車寄せが充てられます。格調ある見た目もそうですが、雨の日の荷物や人の乗降など、あるのと無いのとでは住人の利便性が全く異なります。棟内居住者専用の荷捌きスペース、全戸玄関前に用意されるパルシステムの食配スペースも、住人の快適生活を支えてくれるはずです。

共用部分として、一方通行の公道を挟んで共用棟「フォレスト・ヴィラ」が設置されます。通常のマンション共用施設の在り方とは一線を画す「離れ」は、ライフスタイルを豊かにしてくれる「別邸」そのものです。細田工務店の協力により、周囲の環境に馴染ませるような木造造りとなっているのも凝った意匠!

(出展:飛鳥山レジデンス 公式HP)

パーティダイニング、スタディ&ワークラウンジ、テラス、ベンダー、共用トイレが住人専用の共用施設、サービスとして用意され、子育て支援施設(予定)が棟内に併設される予定です。レンタサイクル4台についても、買い物や散策など、近隣での生活を楽しむ幅を広げてくれる快適サービスになります。

また、長谷工の「プレミアムアフターサービス」が適用され、通常のアフターメンテナンス、サービスよりも、充実したものとなっています。

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個人的に気になったところ

以上、「飛鳥山レジデンス」は、私が今まで見てきたマンションの中でも、「上質なレジデンス」をまとった素晴らしいマンションです。

一方で、デメリットではありませんが、この希少立地に創るレジデンスとしては、更なる「上質さ」を追求して、後世に語り継がれるような、振り切った高級マンションを見てみたい思いもよぎりました。

上述した「岡本レジデンス」「上野毛レジデンス」を選ぶような富裕層から見たら、当マンションはどう見えたのか、あれこれ想像してしまいました。

『今まで豪邸に住んでいた本当の富裕層は、歳を重ねて伴侶を無くしマンション住まいを決意した時に、1人でも100㎡超の広々とした住まい以外は考えられなかったのではないか。』

『パワーカップルを超えた2人夫婦の若年富裕層が、広い一戸建ての代わりにマンションを検討しようと考えた時に、1フロア70〜80㎡程度の広さでは手狭に感じたのではないか。』

金銭的には糸目を付けないででしょうから。

富裕層にとって、

「住空間の快適性」は、住戸幅6m前後、70㎡前半中心、一般的な「田の字型」の間取りで十分でしょうか。

「プライバシー性、邸宅感」は、最上階住戸の住戸間隔て板がショートサイズで感じられるでしょうか。

「防犯性」は、エントランスのセキュリティ1カ所と、玄関のインターフォンカメラ無しで充足されるしょうか。

都心部のマンションに比べたら、安い管理費(81.60㎡住戸でも20,000円を切る)を、少しくらい高くしてでも、もっと特別感がある共用施設やサービスがあっても良かったのかもしれません。

90㎡、100㎡以上の住戸は、しっかり売れているのですが、90㎡台は3戸、100㎡台は1戸しか用意されず、特にプレミアム住戸とも言える特徴ある間取りは100㎡台の1戸だけでした(Wrタイプ、既に完売)。

他は90㎡台でも一般的な「田の字型」を踏襲した間取り。

以上は、現在検討している方に向けたデメリットではありません。

北区では、富裕層を取り込むそれだけの高級物件は難しかったのかもしれませんが、江東区で、「ザ・パークハウス東陽町翠賓閣」がそうであったように、「飛鳥山レジデンス」が、逆に街の格を少し高めるような一面も見てみたかった衝動に駆られました(もちろん、十分周辺の街並みを引き立てるレジデンスに仕上がってはいますが)。

精緻な分析のもと収益責任を持った事業主ではない、私の勝手な想いと推察です。

むしろ、パワーカップル中心の検討者層にとっては、この価格帯で豊かな生活が手に入る、メリットが多いマンションになりました。

富裕層までいかないパワーカップルには刺さったわけで、このようなマンションを選べたことはラッキーだったと思います。単純に「都内駅近で7,000~8,000万円」のマンションとは違う「上質なレジデンス」であることに、人生の経験を重ねるにしたがって気づいていく、先述のような立地、住環境とともに、人生を豊かにしてくれるマンションになりえるからです。

私も背伸びできれば欲しいです!

飛鳥山レジデンス 間取り・価格

再度、配棟図。

モデルルームにもなっているEタイプの間取りです(73.44㎡)。

以下は、売出中の主な価格です。

ブライトコート(南西向き)

Iタイプ(1階はI’)72.56㎡
1階、7,398万円
2階、7,648万円
4階、8,268万円

K1タイプ、72.64㎡
4階、8,268万円

Ogタイプ、75.53㎡
1階、8,298万円

グリーンコート(西向き)

Aタイプ、81.60㎡
1階、9,288万円
2階、9,448万円
3階、9,678万円

C2タイプ、73.59㎡
3階、8,098万円

エアリーコート(北東向き)

Qタイプ、69.30㎡
2階、6,900万円台
4階、7,300万円台

Tタイプ(1階はT’)67.82㎡
1階、6,300万円台
2階、6,600万円台
4階、7,000万円台

線路に近い騒音と、日当たりがあまり期待できないことを許容すれば、単価をかなり下げてきた北東向き、60㎡台の住戸は価格的に魅力があります。

他、特筆すべき点

当マンションのデメリットをあえて言えば、JR京浜東北線、東北・上越新幹線が近いことで、生活において一部感じられる騒音でしょう。一部のサッシにはしっかり二重サッシが設けられているものの、特に北東向き住戸は、窓を開けての生活が憚られるかもしれません。

また、生活利便性が高い場所とも言えず、一番近い徒歩5分のファミリーマートすら、マンションを出て行こうと思うと、ちょっと億劫です。

それでも!徒歩7分にOKストアが!一気に所帯じみますが、OKストアは、NB製品、PB製品ともにどこよりも安さを追求し、OKストアオリジナルの惣菜やお弁当も安くて旨い!最強のスーパーだと思っています。「ザ・タワーズ台場にOKストア」「飛鳥山レジデンスにOKストア」いいじゃないですか。安かろう悪かろうではないので、日々の生活にも重宝すること間違いなしです。

本当の富裕層なら、「上野毛レジデンスに二子玉川の高島屋」でしょうけど・・・・。飛鳥山からであれば、タクシーで池袋の「東武百貨店」か「西武百貨店」のデパ地下へ買い足しでしょうか。

一部、敷地の南東側約3.5%を七社神社から借りたおかげで(普通借地権)、西ヶ原駅徒歩4分のサブエントランスを作れたばかりか、敷地内駐車場への柔軟な動線や、住環境豊かな3棟の配棟計画を実現しました。普通借地権のため、期限が来ても通常は更新されますし、売却する際、購入者が住宅ローンを選ぶ心配も、メガバンクはほぼ大丈夫との事でしたので、借地を一部充てたこと、1住戸あたり月々数百円の地代負担は、上質レジデンスを創り上げる上での大きなメリットだと思いました。

季節柄、「飛鳥の小径」が賑わっていて、紫陽花がとても綺麗でした!

飛鳥山公園の遊具でたくさんの子供が遊ぶ姿や、緑陰に涼む年配者の姿も清々しく!

まとめ・最後に

タワーマンションもよいですが、個人的にはやっぱり低層マンションの邸宅感に魅力を感じます。しかも、最高級路線まで突き抜けず、価格を抑えた北向き住戸を用意してきたところも、なんとも憎らしい・・・・。

上質なレジデンス「飛鳥山レジデンス」は、確かに人生を豊かにしてくれるマンションでした。住みたいです!

21年10月11日追記、完売!

6,000万円台で売出したエアリーコートはあっという間に、ほか、単価が高い住戸も順調に販売が進んだようです。本当に惚れ惚れするマンションでした!個人的にもツボで、本当に欲しかった!


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