先日、購入相談をいただいた、葛飾区お花茶屋に分譲中の「エクセレントシティお花茶屋レジデンス」を紹介します。

物件概要 

エクセレントシティお花茶屋レジデンス
所在地:東京都葛飾区白鳥3
交通:京成本線「お花茶屋」駅 徒歩11分
総戸数:地上6階建て49戸
専有面積:57.29㎡~75.21㎡
完成時期:2023年6月予定
売主:新日本建設株式会社
施工:新日本建設株式会社

(出展:エクセレントシティお花茶屋レジデンス 公式HP)

周辺環境・立地

「お花茶屋」駅の北側エリアは、亀有方面に伸びる「曳舟川親水公園」を中心に、空が開けた自然あふれる明るい住環境で、若いファミリーから高齢者まで元気な姿が見られます。周辺は、緑豊かな自然スポットや、多くの生活利便施設に恵まれ、子育て環境も良好。水戸街道が近く、ロードサイドに並ぶ施設を利用することもでき、車があれば更に生活が便利になるエリアです。

「曳舟川親水公園」(徒歩2分)は、夏になれば子供達が水遊びをする姿が見られます。「郷土と天文の博物館」(徒歩3分)は、プラネタリウム鑑賞や、田んぼで米作りなどの体験学習ができたりと、都内で貴重な自然体験をしながら子育てができる場所です。情報誌「suumo」のすごい公園特集でも大々的に紹介されていた「上千葉砂原公園」(徒歩9分)や、青戸平和公園(徒歩12分)など、たくさんの公園が点在しています。

お花茶屋駅の北側エリアは開放的な街並みが広がっています。
曳舟川浸水公園(徒歩2分)
夏は、子供達がジャブジャブ遊んでいる姿が見れます。
郷土と天文の博物館(徒歩3分)
プラネタリウムが、なんと大人100円、子供50円で見られます!

マンションから10分以内には、15以上の商業施設があります。日々の買い物は、道路を挟んですぐの「ライフ葛飾白鳥店」(徒歩1分)が便利。「コープみらい葛飾白鳥店」(徒歩7分)は、「コープみらい」「スギ薬局」「ダイソー」「東京靴流通センター」「しまむら」が入居する複合施設です。「アリオ亀有」(徒歩20分)は、約130もの専門店やシネコンが入居する大型商業施設で、休日は家族で出向くことも増えるでしょう。生活を豊かにしてくれる存在になるはず。

ライフ葛飾白鳥店(徒歩1分)
道路を挟んで右手前がマンション敷地のエントランス付近!
コープみらい葛飾白鳥店(徒歩7分)には、複数のテナントが入居していて便利!

指定校は、「白鳥小学校」(徒歩6分)、「亀有中学校」(徒歩12分)。

交通については若干ハンデがある立地です。

都心部までの移動が若干重たい場所で、日常の足は、都心要所の駅まで乗り換えが必要な京成本線「お花茶屋」駅(徒歩11分)に頼ることになります。「大手町」駅へ直通で移動できる「亀有」駅、複数路線を利用して都心部主要駅へ直結できる「青砥」駅も徒歩圏内とは言えないため、機動力で劣ります。

周辺は、ハザードリスクが高いエリア。荒川が浸水した際、高潮の際は、最大で2階部分まで浸水するリスクが、葛飾区の公式HPで指摘されています(関連記事)。

ランドプラン・主な間取り

当マンションは、日当たりが良く明るい南向き中心の住戸プランが魅力。南向きを多く取れる東西に長い恵まれた敷地形状で、49戸中47戸が南向き住戸。前面は比較的低層の住宅地のため、日当たり良好、開放的な住環境を実現しています。

共用部は限られますが、「エントランスホール」には、カウンターや座るスペースが設けられ、Wi-Fi、コンセントも完備しています。

専有部は、65㎡前後の3LDK住戸が多くを占めています。限られた面積で高い居住性を追求した間取りが目を惹きました。

当マンションで代表的な田の字型、D3タイプの間取り図です。

D3タイプ(65.40㎡)

65.40㎡の3LDK。面積を削った一般的な田の字型の間取りに見えるかもしれませんが、「はい、65㎡で3LDK造って」で、ここまで居住性の高さ追求した間取りはきっとできません。製販一体の「新日本建設」だからこそ、細部まで考えられていると感じます。

LDの奥行き4550mmは、贅沢をいわなければ最低限4人掛けのダイニングテーブル(1,200mm✕800サイズ)と、2~3人掛けのソファ(1,500~2,000mmサイズ)が置ける空間(関連記事)。

収納も各空間の中で最大限確保し、浴室も1440サイズ。子供部屋は、大きくなって勉強机を置くことを考えると、最低5畳は欲しいところですが、片方の4.5畳は正方形の形をしているため、下手な5畳よりも効率的な空間になり、窮屈感はそれほど感じないでしょう。子供が小さいときは、ウォールドアでLDと洋室3を開放して、おむつ替えなど子供の世話をする場所や、子供の遊び場としたり広い開放的な空間を楽しむことができます。

同じ広さで、開放感がある横長リビングのプランも選べますが、限られた面積なので、ファミリーで生活するには縦長のプランの方が無難だと思います(関連記事)。

設備・仕様面について。

ディスポーザーはありませんが、「食器洗い乾燥機」、「ミストサウナ機能付き浴室暖房乾燥機」、トイレは「ローシルエットトイレ」に「手洗いカウンター」付き。共用廊下側の居室には「可動式ルーバー面格子」を装備、バルコニー戸境壁はしっかりコンクリートで、外部とのプライバシー性を確保、「二重床二重天井」を採用し、全体的に充実していて好印象。生活レベルをしっかり高めてくれるでしょう。

売出し中の住戸・価格

22年8月現在の主な売出し住戸です。

Aタイプ(75.21㎡)
2階、5,698㎡

B1タイプ(65.40㎡)
2階、4,898万円
3階、4,998万円
4階、5,198万円

D1タイプ(65.40㎡)
1階、4,798万円
2階、4,898万円
3階、4,998万円

D3タイプ(65.40㎡)
2階、4,898万円

Eタイプ(65.62㎡)
1階、4,798万円
3階、4,998万円

Gタイプ(58.99㎡)
1階、4,298万円
3階、4,398万円
4階、4,598万円

Hタイプ(71.88㎡)
2階、5,398万円

J2タイプ(70.70㎡)
6階、5,698万円

平均坪単価は、250万円前後でした。

管理費は、75.21㎡住戸で18,000円。小規模マンションの割に抑えられていて良心的だと思いました。ほかにエクセレントウォータープラス利用料が、月々990円プラスになります。

マンションのメリット・デメリット

住環境の良いポジションと南向き中心の明るい住戸プラン、居住性が高い専有部の間取り、同価格帯の新築の中では設備面が魅力のマンションです。エクセレントシティならではの考えられた効率的な間取りにより、5,000万円前後に抑えられたグロス価格も踏まえ、バランスの良い新築マンションだと思います。

一方で、交通利便性が見劣りする立地と、だからこそ、ゆったりとした広めの住戸が少ない事が、企画上、惜しいなと思いました。価格が嵩んでしまいますから、突き抜けるには微妙なエリアではあります。それと、近年、過去数十年には例を見ない災害が増えてきています。ハザードリスクが高いエリアであることを踏まえ、住戸選びをしたいです。

まとめ・当マンションの資産価値など

再開発や駅前整備を控える「綾瀬」「北綾瀬」「金町」「立石」、もともと交通利便性が高い交通の要所の「青砥」と比べると、「お花茶屋」のマンション人気、相場観は低く、更に徒歩11分の小規模のマンションは、中古市場になれば、目立つマンションになりづらいのが現実です。

例えば、お花茶屋駅徒歩10分、築10年で70㎡と中古マンションは、およそ3,600万円(坪単価170万円)の相場観。

当マンションは、「曳舟川親水公園」やスーパーにほぼ隣接したポジションの良さ、65㎡で効率的な3LDKを実現した、良心的なグロス価格などプラスの要素もあります。今の市況から想定される、当マンション(65㎡)の10年後を3,500万円前後と予想します。5,000万円で購入、10年後は70%程度を維持できる計算です。あくまで私の予想なので、ご参考までに。

購入予算、周辺環境など、マンションを検討する際は、最低限の事前準備を怠らないようにしましょう(関連記事)。

当マンションは、前述のメリットから生活し始めれば満足度は高いはず。お花茶屋エリアが好きで、永住前提で考えるのであれば、お勧めできるマンションです。

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