(出展:「ザ・パークハウス 曳舟」公式HP)

今回、オンライン事前案内会に続いて、モデルルームを訪問しました。

「ザ・パークハウス 曳舟」の特徴(立地、周辺環境、ランドスケープデザイン、共用施設)については、前回の記事をご覧ください(関連記事)。

今回は、新たにご説明いただいた「住戸の設備・仕様」や「販売住戸の間取りと予定価格」、「今後の販売スケジュール」について。オススメ住戸も詳しく紹介します。

住戸の設備・仕様

モデルルームは、「Jタイプ(70.00㎡)」。3LDKが1LDKに間取り変更されていました。

当マンションの特徴の一つ、最新のシステム、設備を中心に体感するができます。

「顔認証セキュリティシステム」を導入!

事前に顔認証済みの居住者以外は、マンションに入る事ができません。設置してある画面に顔を写すことで認証しエントランスを開くことができます。また、スマホ画面上でアプリによる施錠も可能。ネット上のキーを友人や両親などへ共有し、居住者不在の中でもマンションに招き入れることも可能です。居住者になりすました不法侵入を防ぐ防犯面だけでなく、鍵を持ち歩かずにエントランスを出入りできる快適性を両立します。

個別玄関の住戸についても、電子錠とスマホによる解錠により、てぶらで入ることができますが、実際の鍵を差し込めばセコムの防犯システムが玄関と窓(FIX窓を除く)で作動するため、遠出をする際は、てぶらではなく鍵を持ち歩くことで専有部の安全性を高めてくれます。

セキュリティラインは、風除室と住戸前の2箇所です。

玄関では、希少な設備「カメラ付きインターフォン子機」で、音声だけでなく画像でも来訪者を確認できますので、内廊下設計と合わせて快適性と安全性にも配慮されています。

モデルルーム内に入り、IOTシステム「リブスマート」が初めての経験でテンションが上がりました。スマートスピーカーと連動した浴槽お湯張りや、エアコン、照明などの家電、カーテンの開閉などを発声や遠隔操作で(カーテンの自動開閉システムなど一部のシステムはオプション)。室内が30℃以上になったらエアコンを自働運転するようセットしたり、7時になったらカーテンを開けるように設定したり、ライフスタイルに合わせた各種設定ができて、便利すぎますね・・・。「アレクサ!」

他の住宅設備について。

キッチンの「ディズポーザ」は、1LDK住戸なども標準のため、時間に追われるDINKS世帯などにも配慮された嬉しい設備。「食器洗い乾燥機」も標準装備されています。トイレは節水型「ローシルエット式トイレ」と鏡つきの「手洗いカウンター」により清潔感がある上質な空間に。トイレの仕様が良いと印象も変わってきます。

洗面室、トイレともに収納を助ける「吊戸棚」が標準で細かい配慮がされていると感じました。

3LDKの「Iタイプ」「Jタイプ」にはトランクルームも標準で設置されます。

他、仕様面については以下です。


・二重床
・リビングダイニング天井高2,550mm
(2・3階は2,600mm※一部住戸除く)
・バルコニー奥行き1,800mm
・二重サッシ(T-3等級相当)
・住戸境トールサイズの隔て板

天井高は2,550mm。2,450mm~2,500mm前後が一般的な板状タイプで多い中、モデルルームでリビングダイニング(以下LD)に入った瞬間「天井高くないですか?」と、私は気づいたくらい開放感を感じました。また、住戸間の隔て板もトールサイズにしており、しっかりとした造り込み。

欲を言えば、LDと隣洋室の窓が一体になる「連窓サッシ」であればと思いました。

現在、10月の申込期限まで、全ての階の全てのタイプの住戸にて、3種類のカラーセレクトが申し込み可能です(22年9月19日現在の情報)。

販売住戸と予定価格 おすすめ住戸

住戸3階~10階の平面図です。

以下、販売予定の住戸と予定価格(坪単価は価格帯の中間で試算。5,000万円台は5,050万円)。

北東向き

Bタイプ 1LDK(52.47㎡)
3階、4,800万円台(坪単価305万円)
6階、4,900万円台(坪単価311万円)
9階、5,100万円台(坪単価324万円)

Bタイプ 1LDK(52.47㎡)

北東向きはこの1タイプのみ。4千万円台のこの1LDKは良いと思います!玄関と廊下部分、洗面室の空間に余裕があります。玄関からLDにクランクして入る設計により住戸内のプライバシー性と奥行き感を高めています。シューズボックス、物入れ、巨大WIC、洗面室リネン庫、キッチンパントリーなど、収納が充実!洋室にも窓があり明るい空間に。LDの窓の開口部が広いのも良いですね。一部柱の食い込みと、他の住戸に比べて天井高が若干ですが低いこと、くだり天井の部分が多いことがデメリットです。価格差が少ないのは、低層階からでもバルコニー前が比較的開放感があるためだと思います。

北西向き

Cタイプ 2LDK(55.00㎡)
4階、5,100万円台(坪単価309万円)
6階、5,200万円台(坪単価315万円)
9階、5,300万円台(坪単価321万円)

Cタイプ 2LDK(55.00㎡)

洋室2の窓が、外観デザインの「I」の部分にもなっている「Cタイプ」。価格帯と合わせて、こちらも選びやすいです。キッチン、LD、洋室1、洋室2と全ての生活空間に窓があり、明るく楽しい生活ができそう。北西向きのため、それほど日当たりは望めませんが、交差点に向いているため抜け感があり、低層階からでも十分開放的で明るい住戸位置になります。

Aタイプ 1LDK(44.91㎡)
3階、4,100万円台(坪単価305万円)
6階、4,300万円台(坪単価320万円)

Aタイプ 1LDK(44.91㎡)

Hタイプ 2LDK(55.33㎡)
3階、5,100万円台(坪単価307万円)
6階、5,200万円台(坪単価313万円)
9階、5,300万円台(坪単価319万円)

Hタイプ 2LDK(55.33㎡)

南東向き

南東向きは坪単価が上がりますが、日当たり、眺望の良さが魅力です。4階から東武伊勢崎線の高架を抜ける感じですが、できたら5階以上がすっきりして開放感を味わえます(モデルルームで要確認)。

Jタイプ 3LDK(70.00㎡)
3階、6,500万円台(坪単価309万円)
6階、7,600万円台(坪単価361万円)
9階、8,100万円台(坪単価384万円)

Jタイプ 3LDK(70.00㎡)

Eタイプ 2LDK(55.09㎡)
6階、5,800万円台(坪単価351万円)
9階、6,100万円台(坪単価368万円)

Eタイプ 2LDK(55.09㎡)

Gタイプ 2LDK(55.24㎡)
6階、5,800万円台(坪単価350万円)
9階、6,100万円台(坪単価367万円)

Gタイプ 2LDK(55.24㎡)

南東向きの2LDKで選ぶならGタイプにします。LDが11.3畳表記ですが、キッチン横の廊下部分を除いても、LD機能に最低限欲しい生活スペース約10畳を確保できるからです(関連記事)。

デメリットは、他のタイプと比べて2つの洋室が手狭なことですね。私なら洋室は寝るスペースと割り切り、LDでの生活を重視しますが、洋室にしっかり6畳以上取った間取りもあるので、そこは比べながら、お好みで選べば良いと思います。

Iタイプ 3LDK(69.84㎡)
3階、6,800万円台(坪単価324万円)
6階、7,600万円台(坪単価362万円)
9階、7,900万円台(坪単価376万円)

Iタイプ 3LDK(69.84㎡)

「Jタイプ」と「Iタイプ」の高層階は日当たり良く開放感ある住空間のため中々の坪単価ですが、低層階なら、新築で3LDK角住戸がこの価格!バルコニー前が伊勢崎線の高架にかかるのを我慢できればおススメです。

マンション全体の平均坪単価は335万円でした。
(南東向きは355万円、北東向きは315万円、北西向きは315万円)

月々のランニングコストは以下です。

70.00㎡住戸
管理費:19,530円(㎡279円)
修繕費:9,800円(㎡140円)
共視聴設備利用料:330円
インターネット利用料:1,760円
システム利用料:495円

管理員は、週5勤務(水・日休)で、8:00~17:00を予定しています。

営業さんの話を聞いたところでは、戸数が少ない3LDK住戸は動きが早そうでした。一方で、私の手元に来る相談では、DINKSや子供が1人いて、1LDK~2LDK住戸を検討している人が多いです。

西側では、坪単価では倍近い、倍以上のエリアが多い中、今後、東京の東エリア、特に都心部に近接し、再開発が進み人気を不動にした墨田区の「押上・曳舟」エリアは、引き続き不動産相場が上昇することはあっても、下がる可能性は少ないと考えています。

特に、北西、北東向きは新築で坪単価300万円強、グロスでも5千万円台前半の価格が、若年層などに向けて訴求力があるのではと感じます。

重厚なランドスケープデザインに充実した最新設備など、永住型レジデンスとして検討するのはもちろんですが、結婚したばかりの共働き夫婦、DINKS層にとっては、1LDKと2LDKをこの価格で購入しておけば、今は、仕事にも便利な位置で、娯楽性豊かなエリアで楽しく暮らしながら、将来もし家族が増えて手狭になったら、売却しやすく出口が見えやすい不動産だと思います。

専有部のデメリット

前回の記事でも触れたとおり、内廊下設計のため、開口部が無い居室がある住戸が多いこと。それと、住戸によってですが、くだり天井部分が比較的多いと感じました。寝室では、それほど気にならないと思いますが、一部住戸では、リビングダイニングでも、それなりのくだり天井部分があります。「Jタイプ」以外はモデルルームで体感できないため、購入後に実際内見して初めて気づくことがないように、モデルルームでもらえる「プランブック」で図面を確認して住戸選びができればと思います。

今後の販売スケジュール・まとめ

あらためて、外観模型、モデルルームを見学して、考えられたランドスケープ、重厚な外観デザイン、専有部の快適性を実感することができました。特に、外観の壁、石など素材、仕様の高さ、専有部での最新設備は必見です。ザ・マンション!テンションが上がります!

今後は、10/10が要望書締め切り、その後、正式価格が決まり、10月下旬に向けて、「登録申込」「抽選」「購入申込」と進んでいくようです。

焦らすわけではないですが、この1ヶ月、私のブログ記事では、過去最高を記録した「晴海フラッグ」の記事の反響に近いPVが出ています。購入相談もすでに7件きています。

東京都全体を見たときの東エリアの相場観の低さ、「押上・曳舟」エリアの人気、将来性、特に、北西、北東向き住戸の検討しやすい新築価格、エリアで希少なまとまったランドプランの分譲、造り込み豊かな「ザ・パークハウス」など話題に尽きません。気になっている方は、早めに動くことをお薦めします。

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