駅北口の再開発を控えている江戸川区平井。今回は、住友不動産の大規模マンション「シティハウス平井」のオンライン事前案内会に参加しました!

物件概要

シティハウス平井
東京都江戸川区平井六丁目
交通:JR総武・中央線「平井」駅
徒歩10分(アクアレジデンス)
徒歩10分(ブリーズレジデンス)
徒歩8分(コンフォートレジデンス)
総戸数:319戸
アクアレジデンス:8階68戸、ブリーズレジデンス:12階178戸、コンフォートレジデンス:12階73戸
駐車場:アクアレジデンス:17台、ブリーズレジデンス:89台(他来客用)、コンフォートレジデンス:32台
自転車置場総台数:アクアレジデンス:136台、ブリーズレジデンス:358台、コンフォートレジデンス:146台(他保育施設駐輪場有)
完成時期:2023年1月中旬予定
入居時期:2023年5月下旬
売主:住友不動産株式会社
販売会社:売主/住友不動産株式会社、販売代理/住友不動産販売株式会社
施工:株式会社長谷工コーポレーション
(以下表記とする、アクアレジデンス=A、ブリーズレジデンス=B、コンフォートレジデンス=C)

周辺環境・立地

当マンション周辺環境、立地の特徴は以下の3点です。

・東京駅まで13分の都心近接立地
・緑と水辺に満ちあふれた環境
・周辺に複数の商業集積地帯

(出典:「シティハウス平井」公式HP)

JR総武線沿線は、隣の亀戸駅、新小岩駅、小岩駅周辺で再開発が進み、沿線力の更なる向上が期待されます。平井駅の北口にも野村不動産のタワーマンション、商業施設が建設予定。総武線に乗れば、直通で秋葉原駅や新宿駅へ、錦糸町駅で快速に乗り換えれば東京駅まで13分程度、半蔵門線に乗り換えれば渋谷方面にも快適に移動できる、都心部に近接したポジションです。旅行やビジネスで新幹線を利用するにも、都心各所へ遊びに行くにも、東京駅まで直線6.6kmの近さは、日々の生活の大きなアドバンテージになります。

北口再開発で利便性の向上期待できる平井駅周辺

平井エリアは、江戸川区の最西端に位置し、旧中川を挟んで江東区、墨田区アドレスに隣接。特にマンションの近隣には複数の商業集積地帯があります。

錦糸町は、大型複合商業施設 が点在し、1日遊べて何でも揃ってしまう場所。「アルカキット錦糸町」「オリナス錦糸町」「テルミナ」「丸井錦糸町店」、2019年には「錦糸町パルコ」(A:約2,800m、B:約2,760m、C:2,660m)もオープンし、流行やファッションでも感度が高い街へ変化しつつあります。

大型商業施設が集まる「錦糸町」駅前

亀戸は、大型商業施設「アトレ亀戸」(A:約1,580m、B:約1,540m、C:1,440m)だけでなく、22年4月に「カメイドクロック」が開業を控えています。豊富な生活利便施設だけでなく、下町情緒溢れる文化性が魅力の街です。複数の有力商店街が揃っていて、有名な餃子店やホルモン焼きの店など、特徴的なグルメを楽しむこともできます。「亀戸天神社」(A:約1,870m、B:約1,830m、C:1,730m)は、当マンションから比較的近い場所にあります。

毎日、参拝者で賑わう「亀戸天神社」

「江東新橋」を渡って、「北十間川」沿いに自転車を走らせれば、「東京スカイツリータウン」も間近。「東京ソラマチ」(A:約2,810m、B:約2,770m、C:2,670m)の商業施設や、「すみだ水族館」「天空のプラネタリウム」、墨田区の体験型施設なども入居しているので、楽しい休日を過ごすことができます。

2012年に開業し、東京東エリアの一大スポットになった「東京スカイツリータウン」

都心に近接しながら享受できる豊かな自然環境も、この地に住む大きな魅力の1つ。

(出典:「シティハウス平井」公式HP)

マンションは、旧中川にほぼ隣接しているため、心地よい水辺の散策が日課になるかもしれません。子供ができれば水際で遊び、少し大きくなったら川沿いの遊歩道をサイクリングしたりと、楽しい思い出を作れる環境にあります。

都心近接立地とは思えない「旧中川」沿いの自然環境がマンションすぐ近くに!

旧中川沿いを水辺に沿って下れば、バーベキュー広場やアスレチック広場で様々な遊びを楽しめる一大スポット、広大な敷地の「大島小松川公園」(A:徒歩23分、B:徒歩23分、C:徒歩21分)にたどり着きます。

初めて訪れた時は、この壮大なスケールの「大島小松川公園」に圧倒されました!

「江東新橋」を渡って「亀戸中央公園」(A:徒歩6分、B:徒歩6分、C:徒歩5分)までの散策も気持ち良いです!公園内の「亀戸スポーツセンター」では、子供の水泳教室や体操教室なども開催されているため、子連れで頻繁に出向く場所になりそうです。

休日にはイベントが開催される事も多い、緑豊かな「亀戸中央公園」

マンションから「蔵前橋通り」を渡らない徒歩2.3分以内には、子供と息抜きしたり、親同士でコミュニケーションを取れるような公園も複数あり、日々の子育てに重宝するはずです。

平井六丁目児童遊園
平井六丁目西公園(A:徒歩2分、B:徒歩3分、C:徒歩4分)
わかばと公園(A:徒歩3分、B:徒歩3分、C:徒歩5分)

平井は、東京イーストエリアの特徴「都心部から近くて便利な生活環境と豊かな自然環境を両立したエリア」の、代表的なポジションだと思っています。

最後に、マンション周辺の生活環境について。

マンション前面の道路を挟んで、ホームセンター「島忠ホームズ」、食品スーパー「ロピア」があり、日常の生活に関わる多くの事はこちらでお世話になるでしょう。

ホームセンターと食品スーパーが近く便利(A:徒歩3分、B:徒歩3分、C:徒歩1分)

ただし、生活利便施設が揃っている平井駅周辺までは徒歩10分前後の距離があり、更に蔵前橋通りで分断されてしまうのが個人的には億劫なポイントです。マンション近くにコンビニもありません。

車通りが多い片側2車線の「蔵前橋通り」

通学校の「平井南小学校」(A:徒歩10分、B:徒歩10分、C:徒歩8分)も、蔵前橋通りを渡った場所であるため、低学年のうちは心配です。大規模マンションならでは、登校時はエントランスからマンション内の子供全員で登校する登校班ができると思うので、登校時は安心でしょう。

周辺は、ハザードリスクが比較的高いエリアです。江戸川区のハザードマップ上、「荒川」の浸水時は住戸2階相当、高潮時は3~4階相当の高いリスクが指摘されています。

マンションを検討するにあたり、事前に最低限準備しておきたい7つのこと(関連記事)。

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ランドスケープデザインの特徴

ランドスケープ上の大きな特徴は、3敷地にまたがった6棟構成であることです。

(出典:「シティハウス平井」オンライン事前案内会参加者資料)

平井駅から一番距離がある順から「アクアレジデンス」(徒歩10分)、「ブリーズレジデンス」(徒歩10分)、「コンフォートレジデンス」(徒歩8分)。それぞれが2棟ずつの合計6棟構成。

エントランスや宅配ボックス、ゴミ置き場、駐車場(オール平置き)、自転車置き場など基本的な機能は、それぞれが持ち合わせていますが、他の共用部が「ブリーズ」の東向き1階部分に集約され、「アクア」「コンフォート」全ての居住者が利用できます。「ラウンジ」「ペアレンツサロン&キッズルーム」「パーティルーム」「テレワークルーム」「テレワークラウンジ」など、共用施設が充実しています!

それぞれのレジデンス、主な特徴をまとめてみました。

アクアレジデンス
(西向きと南向きの2棟)
メリットは、バルコニー前の環境がリバーサイドで、日当たり良く眺望も抜けた開放的な住環境!デメリットは、平井駅から一番距離があること。

ブリーズレジデンス
(東向きと南向きの2棟)
メリットは、敷地規模が一番広く「コーチエントランス」(車寄せ)があることと共用施設が敷地内なので利用しやすいこと。南向きの住戸は良好な日当たりと中層階以上の抜けた眺望。デメリットは、南向きの6階くらいまでが「ロピア」の壁を前面に受けてしまう住環境(南向きで35mほど離れていて日当たりは確保できそうです)。

コンフォートレジデンス
(東向きと南向きの2棟)
メリットは、平井駅から一番距離が近いこと。南向き住戸は良好な日当たりと抜け感。デメリットは、蔵前橋通りに近いことと、大通りにぶつかる脇道の信号待ちの車列による騒音、プライバシー性の低さ。

旧中川沿いの「アクアレジデンス」敷地
アクアレジデンスのバルコニー側の環境!この開放感を毎日味わうことができます!
敷地が一番広く、共用施設が集まる「ブリーズレジデンス」
平井駅に一番近い「コンフォートレジデンス」は、「蔵前橋通り」の喧噪が気になります。

私なら、住環境が素晴らしい「アクア」か、共用施設を階下に利用できる大規模ランドスケープの「ブリーズ」を選びたいですね。・・・というように、駅距離が近い棟が人気が下がってしまうかもしれず、今後の価格設定も左右されそうです。

70㎡住戸のランニングコストは、管理費が18,500円前後、初年度修繕積立金が6,500円前後のイメージ。

間取り・住戸設備

住友不動産と長谷工のタッグで、似たような田の字型でも機能性が高い間取り。

ほぼ以下の1タイプ(70.42㎡)に集約されるそうです。

B-B2-1-標準プラン(70.42㎡)
(出典:「シティハウス平井」オンライン事前案内会参加者資料)

住友不動産の最近の分譲は、個別モデルルームではなく、集約された間取りと設備を合わせて、中央のマンションギャラリーでコンセプトルームを見てもらうシステムになっています。

設備・仕様も充実しています。

ハンズフリーキー
可動式ルーバー面格子
ロータンクトイレ
トイレ手洗いカウンター
キッチン天然御影石カウンタートップ
生ゴミディスポーザー
食器洗い乾燥機
ミストサウナ
保温浴槽

二重床二重天井
連窓サッシ
バルコニーガラスパネル
バルコニー奥行き2m
ミニシンク

江戸川区のファミリータイプとしてはかなりレベルが高いです!カウンタートップの天然石はLDKに高級感が出ますし、バルコニーのミニシンクは家事や育児に役立つ水回りで、「シティテラス金町」「シティテラス新小岩」「シティテラス住吉」、そして当マンションなど、住友不動産の分譲くらいしか見られなくなった設備です。

コンセプトルームで中央開催をしている効率的な運営だからこそ、多くの物件で高い居住性の間取りに集約させ、設備仕様面までしっかり上位レベルでの統一ができている、住友不動産のマンション事業は、本当に抜かりないと感じます。

シティハウス平井 第1期予定価格

第1期は、「アクア」「ブリーズ」からの売出し。

「アクア」は、南向き、西向きとも5階より上の階で、6,000万円台後半(6,600~6,800万円前後でしょうか)

「ブリーズ」は、南向きの6階で6,000万円前後。前面の「ロピア」「島忠ホームズ」の建物の上を抜け切った9階、10階あたりで6,500万円前後。

「コンフォート」は、しばらく先の売出しになりそうです。

予定価格の坪単価は、「アクア」310万円前後、「ブリーズ」300万円前後(およそです)。

この価格帯を聞いて、個人的には「ブリーズ」で、商業施設の上を抜けてくる7階以上が6,500万円以内であれば選びたいと思いました。

条件が良い住戸からの売出しが住友不動産の常套手法ですから、「ブリーズ」で南向きの眺望が抜けた高層階が予定通りの価格なら、条件は悪くないと思います。

つまり、先行している2016年築、駅徒歩8分の「シティテラス平井」の中古が坪単価250万円以上で取引されている事から考えても、坪単価300万円での住環境が良い新築なら割高とは思いませんでした。こちら(アクア、ブリーズ)は駅徒歩10分ですが、江東区、墨田区隣接、距離的に都心寄りの強みがあります。

現状では、「ブリーズ」の売出し単価は比較的検討しやすく、私に寄せられてくる相談者の前評も高そうですが、江戸川区エリアとしては6,500万円、7,000万円の壁がありそうなので、今後、大きな値上げは無いと考えています。

駅距離が近い「コンフォート」が人気薄という逆転現象になるかもしれない中、売れ行き次第で「コンフォート」が「アクア」程度の6,000万円後半くらいまで、もしくは「ブリーズ」の低層階や東向き住戸が6,500万円程度までなど、現状の予定価格帯から上げるとしても5%程度までかと。

まずは、環境が良いとはいえ、平井駅徒歩10分「アクア」の6,000万円後半が、第1期でどう評価されるかですね。

※あくまで決定前の予定価格であり、実際に販売される価格帯とは異なる場合があります。

確かにマンションは高くなりました。平井もしかり。

参考までに、近隣の新築分譲です(坪単価はおよそです)。

プラウドタワー亀戸クロス
390万円前後

猿江恩賜公園レジデンス
350万円前後

シティテラス新小岩
320万円前後

オープンレジデンシア小岩ステーションフロント
315万円前後

まとめ・最後に

現状の予定価格帯であれば、条件が良い住戸からの売出しの第1期販売は積極的に検討したいです。

特に「ブリーズ」の中層階以上はお勧めです!「アクア」は若干高めだと思いましたが、何よりこれ以上無い住環境の価値があるため、予算が届く人であれば、住まいの満足度は高いはず!

蔵前橋通りが近いことと、比較的高めなハザードリスクが気になる点ですが、それ以上の良さが多く、第1期の予定価格含めバランスが取れた新築分譲です。

近隣で強力に駅前の再開発が進み沿線力の向上が期待される総武線沿線、江東区と墨田区隣接の東京駅6.6km圏、豊かな自然環境、大規模ランドスケープデザイン、充実した共用施設、駐車場平置き、居住性が高い間取り(長谷工×住友の田の字型)、充実した住戸設備、そして住環境が良い高層階の売出し価格帯。

このご時世の新築マンションとしては、ファミリー層が積極的に検討したいと思えるマンションだと思いました!

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