大横川親水公園沿いに新築マンションが建つ!?昨年リリースされてから、条件が合えば本気で欲しいと思っていたので、年明け、一番最初にモデルルーム訪問をしました。

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト マンション概要

物件概要

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト
東京都墨田区石原4
JR総武線・総武線快速・東京メトロ半蔵門線
「錦糸町」駅徒歩12分
総戸数:41戸
(販売対象住戸25戸、事業協力者住戸16戸)
駐車場:3台
(事業協力者用平置1台、身障者用1台含む)
駐輪場:59台
ミニバイク置き場:5台
用途地域:商業地域・準工業地域
分譲:伊藤忠都市開発
販売代理:伊藤忠ハウジング
施工:松尾工務店
管理委託会社:伊藤忠アーバンコミュニティ
施工予定:2020年12月
(2020年1月24日現在)

年明けに開設された、狭い雑居ビルの中にあるマンションギャラリーでは、Eタイプのリビングダイニング(以下LD)部分しか見学できません。LD以外の専有部分については、実際の部屋どころかモデルルームでも見られないのですが、1月下旬からVRモデルルームを開設し、そちらでも対応するようです。

2020年内の竣工、入居を予定しているので、12月31日までに入居できれば、住宅ローン控除の3年延長(通算13年間)が利用できます。

ランドスケープ・共用施設

41戸の小規模マンションになります。

西側、エントランス向きのファサードはさすがだと思いました。クレヴィアシリーズは、小型マンションでも造りが凝っています。

タイルやコンクリだけでなく、立体的な天然の砂、石の素材感を表わす装飾「サンドエレガンテ」が施されています。

41戸のうち事業協力者住戸になっている16戸を土地の所有者へ譲渡する代わりに、デベロッパーが等価交換にて土地を無償で譲り受けています。

小規模マンションなので目立った共用施設はありませんが、親水公園を見渡すラウンジソファと、回廊のような空間「コネクトガーデン」が用意されるのは嬉しいですね。

他、共用部分では、24時間ごみ置き場、AED内蔵宅配ボックスがあります。

セキュリティ面は、オートロックがエントランスの風除室1カ所で、住戸前のインターフォンでは通話のみの確認になります。オートロックが1箇所であれば、玄関前のインターフォンはカメラ付きにして欲しかったです。

駐輪場が41戸に対して59台と少なめです。それぞれ住戸規模は小さいものの、界隈のマンションでは、1住戸2台の割り当てでも駐輪場問題が発生していると聞きますので、ファミリーへの対応が不十分のように思いました。住人が借りられる駐車場は、実質1台ということでしょうか。車所有者のほぼ全員が、外部に駐車場を借りなければいけません。

管理員の予定勤務時間帯は、月、火、木、金、土の週5日、時間は8:00〜15:00で、業務内容も明示されていました。しかしながら管理費がFタイプ66.07㎡住戸でインターネット利用料込み26,000円と非常に重たく、修繕積立金と合わせた月々のランニングコストは、初年度から35,200円の負担になります。小規模マンションながら管理員の勤務時間を比較的厚めにしている人件費負担が大きいですね。

住戸設備・仕様

良くも悪くもない印象でした。

設備について

玄関前のインターフォンはカメラ無し。小規模なのでディスポーザーはありませんが、食洗機は標準装備されています。トイレは手洗いカウンターが無く、手洗い一体型の廉価タイプ。浴槽は、A、Eタイプが1416サイズ、2LDKのCタイプは一回り小さい1317サイズを採用します。各住戸開口部と玄関には一部を除いて防犯センサーを設置しています。

住戸仕様について

二重床、二重天井で天井高2,500(営業さんいわく?2,550)はまずまずですが、サッシ高が1,900なので、親水公園の借景の傍ら2,000は欲しかったところです。サッシの防音等級を確認し忘れましたが、蔵前橋通り沿いを踏まえると「T2」サッシ以上であってほしいですね。

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト メリット

このマンションの良さは、錦糸町駅周辺の便利な生活環境と、マンション周辺の豊かな自然環境で生活できることに尽きます。

東京イースト屈指のビッグターミナル、錦糸町駅周辺には、複数の大型商業施設が点在しており、日々の生活や休日の過ごし方には事欠きません。

マンションから徒歩9分の「オリナス錦糸町」

同じく駅徒歩10分の「アルカキット錦糸町」

ヨドバシカメラやレストラン街が入る駅ビル「テルミナ」に加えて、マンションから駅を越えて徒歩15分圏内にファッションビル「パルコ」と「丸井」まで。錦糸町駅は南北連絡通路が無いのが不便なのですが…。

生活利便性はもちろん、東京、品川、新橋、横浜、秋葉原、新宿、渋谷、大手町、北千住など首都圏の主要ビッグターミナルへ乗り換えなしで移動できる最高の交通利便性を誇る錦糸町は、一度住むと離れられなくなる街です。

一方で、マンションが建つ土地は、駅北側の喧噪と閑静な住宅地との切れ目の場所。賑やかな街の利便性を享受しつつ、駅からは若干離れますが、大横川親水公園の自然豊かな住環境の中に住めるという恵まれた立地になります。

マンションのバルコニー側に面している親水公園は、南北1.8kmにも伸びる巨大な緑地で、四季折々の散策を楽しめるだけでなく、テニスコートや釣り堀、ちびっ子広場など、多彩な楽しみ方ができるスポットです。

最北端は、東京スカイツリーまで伸びているので、休日は親水公園を散策しながら、スカイツリー、ソラマチまで遊びに行くも良し♪です。

このマンションの良さを語る上で外せないのがバルコニーの仕様です。Cタイプは奥行き1,200mmと残念な仕様ですが、両角住戸のA、Eタイプについては、「ソラノマ」と名付けられた奥行き2,500mmの広々としたバルコニーが設けられます。

ソラノマには、ウッド調パネルと人工芝の無償オプションがあり、お好みに応じて設定できます。ただし、マンションが大規模修繕に入る時は、自己負担で取り外す必要があるので、慎重に選びましょう。バルコニーの天井部分にはハンモックフックが設けられており、カフェ感覚の豊かな生活を楽しむことができそうです…。

…と、一見華やかな印象のバルコニーライフですが、踏まえておきたい注意点があります。

バルコニーの奥行きは「くせ者」です。奥行き分、最上階でなければ庇(ひさし)部分の奥行きも出ることから、住戸内への日当たり、採光が弱まります。

バルコニーでの生活については、外からの視線と季節も気になるポイント。外部からの視線が気になる環境だと、洗濯物を干す以外でバルコニーに出づらくなります。また、外での心地よい気温が保たれる季節は本当に少ないので、バルコニーでの楽しい生活提案は、意外と絵餅に終わりやすいのです。

以上を踏まえて、

ソラノマが設置されるA、E両タイプは、角住戸である事から、庇が少し長くても側面の窓からも採光を取り入れられるため、LD空間も充分な明るさを保てそうです。

2,500mm突出したバルコニー部分には、隣住戸から、またこちらから隣住戸を斜めに見ることができないように「アルミ縦ルーバー」が設置されることから、隣住人からのプライバシーは守られます。一方の懸念点は、朝から夕刻まで散策したりジョギングしたり結構人通りが多い大横川親水公園からの視線と、蔵前橋通りから程近いEタイプの低階層は、歩道や車道からの視線が気になることです(参考記事)。

隣住戸との敷居板は、トールサイズでした。

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クレヴィア錦糸町ガーデンコースト デメリット

このマンションの大きなデメリットは、やはり駅徒歩12分の距離です。選ぶ人の好き嫌いが分かれる所ですね。

他、2つ気になる点があります。片側2車線の大通り、「蔵前橋通り」沿いである事と、月々ランニングコストの高さです。マンションにほぼ隣接した「蔵前橋通り」は、都営バスが頻繁に往来し交通量も多いため結構な騒音になります。それと月々の管理費、66㎡で26,000円は重たすぎます。ただし、これはクレヴィアだけではありません。近年のマンションは、価格だけでなく管理費を形成する要素まで値上がりしているので、仕方のない事ではあります。

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト 価格 間取り

2階から7階までの平面図です。

Aタイプ(60.62㎡)

Cタイプ(53.92㎡)

Eタイプ(66.04㎡)

Fタイプ(66.07㎡)

分譲される住戸は、2LDKのCタイプを除いて全て60㎡台の3LDKです。間取りを工夫してコンパクトに家族4人で暮らすスタイルを提案しているのですが、子供が成長すれば収納を含め手狭感は否めず、家族3人以上で選ぶとすればEかFタイプでしょう。Eタイプは、角住戸の横長リビングで明るく生活できますし、Fタイプは、ワイドスパン住戸で子供部屋2つとLDを繋ぐファミリークローク設定が面白く、家族で楽しい生活ができそうです。僕なら、蔵前橋通り沿いであることに目をつむってEタイプの3階以上を選びます。

以下、一部の予定価格を共有します。価格はまだ予定のもので、○○万円台の表記です。

高いだろうとは思っていましたが、予想から坪単価2~30万円ほど上回っていました。中々ですね。『錦糸町、でも12分、でも錦糸町、でも12分』が頭の中で何度も反芻されました。

現在、売り出されている周辺の中古相場です。

グランアルト錦糸町
築2012年、駅徒歩4分、19階、70.25㎡
6,800万円(@320万円)

ザ・パークハウス錦糸公園
築2012年、駅徒歩9分、2階、65.1㎡
5,280万円(@268万円)

グローリオ錦糸町
築2006年、駅徒歩12分、3階、74.29㎡
5050万円(@224万円)

駅距離があり、かつ小規模マンションとしてのリセールバリューは、いくら錦糸町、親水公園沿いの恵まれた環境でも厳しいと思います。リセールを優先での検討や、購入した後の近い将来、住み替えの可能性がある方は、坪単価がこのマンションとほぼ同じくらい(350万円前後)の、お隣「プラウドタワー亀戸クロス」を選んだ方が無難でしょう。プラウドは広めの部屋も多いので、グロスでの価格で購入できるか検討の余地はありますが。

ツイッター上では『亀戸が坪単価350万円以上??!!』と驚きの声も聞かれていましたが、亀戸と錦糸町、駅力の優劣で評するのは早合点だと思います。

野村不動産の駅前再開発に、駅徒歩2分、大規模免震タワーに充実した共用施設、サンストリート跡地の商業施設を足元で利用できるだけでなく、亀戸から錦糸町まで15~6分で歩けるので、クレヴィアの生活利便性とさほど変わりません。

サンストリート跡地に隣接している、築16年の「ソシオグランデ」も少し相場を上げてきており、現在の売出し住戸は坪単価250万円前後。錦糸町の駅近よりもまだ相場が低い分、伸び代があると考えられることに加え、大規模タワーマンション、再開発、駅近であることを加味して、プラウドの15年後の坪単価を280万円と予想してみました。

その上で、錦糸町ですが、築14年の同じく徒歩12分「グローリオ錦糸町」が、坪単価220万円前後で売り出されていることあたりから、クレヴィアの15年後については240万円前後くらいかなと予想しました。

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト
5階、66.04㎡
6,950万円(@347万円)

4,795万円(@240万円)

あくまでも、僕の勝手な予想です。

それでも、交通利便性は錦糸町が断然上ですし、都心までの実際の距離は錦糸町の方が近いです。マンションのリセールバリューは関係なく、錦糸町の便利さの中に身を置きたくて、大横川親水公園沿いに永住したい人であれば、購入の判断を下せば良いと思います。

モデルルーム訪問当日、中国人家族が商談をしていました。よく考えてみたら、錦糸町なんて最初から日本人を相手にしていないのかもしれません。26戸という戸数は、少し価格をつり上げても、中国人であれば7,000でも8,000でも糸目を付けないでしょうから。

最後に

住み慣れた錦糸町、しかも大横川親水公園隣接に新築マンションとあって条件さえあえばと思っていたのですが、この価格を見て見事に打ちひしがれました。正直ここまでとは思っていなかったのです。2020年も、ますます新築マンションの高騰に歯止めがきかない状況が続くのでしょうか。最後に、『僕は、マンション自体は気に入りました』!

(2020年6月28日追記)

錦糸町駅の南側に新築分譲される「サンウッド錦糸町フラッツ」をモデルルーム訪問しました!



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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