(出典:サンウッド錦糸町フラッツ 公式サイト)

錦糸町の駅近に、待望の新築マンションが誕生します!このマンション、あえて、デメリットから書くことにしました。

サンウッド錦糸町フラッツのデメリット

このマンションのデメリットは周辺環境です。錦糸町の北側エリアは、錦糸公園や商業施設「オリナス」中心にファミリー層向けの街並みになりましたが、南側は、昔の様相を呈した環境が残っています。

さすがに隠しておけないので、モデルルームでもきちんと説明してくれます。マンションの建設地はラブホテル街の一画。

デメリットは以上です!

モデルルームで、都心の他ビッグターミナルと比べて錦糸町の治安の良さを説明してくれました。また、歓楽街の環境とは雲泥の差で、ラブホテル街を歩くカップルなんかは大声で闊歩せず、お忍びで音を立てずらいでしょうから、逆に静かな環境かもしれません。

このマンションは、主にシングル、DINKS向けのマンションとなるため、ターゲット層にとってデメリットは半減し、錦糸町駅近の価値の方が遙かに勝ることと思います。

子育てするファミリー層が検討するに当たっては、北側のエリアと比較すると、この環境は大きなデメリットになるでしょう。ファミリータイプの大規模マンションと比較すると、共用施設やコミュニティなど、ハード、ソフト両面においてもハンデになります。

他に気になるのは、南向き前面を通る首都高速の存在です。錦糸町出口がすぐなので、高速で通過する大型車ばかりでなく、高速へ昇っていくためのエンジン吹かし音も大きくなるポイント。

窓を開けて過ごしたり就寝すると、夜中でも大型車の騒音が気になるかもしれません。

騒音は、首都高の防音壁を越える高層階の方が顕著になる可能性もありますので、注意が必要です。

以上を踏まえた上で、このマンションの良さを紹介します。

サンウッド錦糸町フラッツの特徴・良さ

サンウッド錦糸町フラッツは、駅近久々の新築!

販売住戸66戸中、30㎡台、40㎡住戸が62戸を占めるコンパクトマンションで、シングル、DINKS向けとなります。

このマンションの価値、良さは大きく4つあります。

1、イーストエリア屈指の便利な生活環境
2、ビッグターミナル駅近の高い交通利便性
3、錦糸町駅近で南向きの良好な日当たり
4、3LDK住戸の間取りと価格訴求

このマンションの良さ、最大の価値は、錦糸町駅徒歩5分の立地です。

東京都心隣接、ビッグターミナルの生活利便性、交通利便性の高さを享受できる錦糸町副都心エリアの、なんといっても駅近!

駅周辺は、アルカキット錦糸町(元そごう錦糸町)、テルミナ、丸井など大型商業施設が集まる、東京イーストの街では最大の商業集積地帯で、休日に、新宿や秋葉原などへ出向かなくても、ほとんど駅前で揃ってしまいます。

昨年、楽天地に「パルコ」がオープンしました。

他のエリアとファッション性で比べてしまうと、まだ「ルミネ」がある北千住の方に軍配が上がると思っていましたが、パルコがオープンし、錦糸町の弱点はかなり埋まりました。

交通の便利さでは、1度住んだらやめられない街で、東京駅まで3駅8分、新橋、品川、横浜、新宿、渋谷、秋葉原、大手町、押上、北千住まで乗り換え無しで移動でき、都営バスの便を含めて、都心要所を一網打尽。ディズニーリゾート行きのバスも出ています。更に、徒歩6分の住吉から都営新宿線を利用することもできます。

その錦糸町徒歩5分以内で、築15年以内40㎡以上の住戸は、現在3戸しか売り出されておらず、コロナショック後の2020年4月、5月でも、江東5区の中で、錦糸町だけは売買が活発にされていました(関連記事)。

マンションの良さで言えば、錦糸町の駅近にありながら、南側が道路と公園に隣接し、抜けた環境にあること、日当たりの良さに大きな価値があります。

コンパクトマンションの中で、4戸だけ設定された3LDK住戸の良さも目を見張ります。

最上階14階の1フロア4戸のみ。

北向きの2戸は、陽は当たりませんが、前面の建物の上を抜け、スカイツリーが見える眺望、採光ともに恵まれた住環境。

南向きの2戸は、当然日当たり抜群な住環境。

特筆すべきは予定価格です(2020年6月28日現在)。

南向き、14階

Kタイプ、82.47㎡、3LDK
7,900万円台(坪単価318万円)

Lタイプ、81.68㎡、3LDK
7,800万円台(坪単価317万円)

北向き、14階

Mタイプ、61.13㎡、3LDK
5,900万円台(坪単価321万円)

Nタイプ、67.89㎡、3LDK
6,600万円台(坪単価323万円)

ラブホテル隣接のハンデとコロナ情勢下を見込んだ価格設定だと思いますが、錦糸町駅徒歩5分の新築がこの価格です。

以下は、近隣新築の一例です。

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト
錦糸町駅徒歩12分
東向き、5階

Aタイプ、60.62㎡、3LDK
6,400万円台(坪単価349万円)

Eタイプ66.04㎡、3LDK
6,900万円台(坪単価345万円)

(※2020年2月時点の予定価格)

プラウドタワー亀戸クロス
亀戸駅徒歩2分

西向き、14階
BM2タイプ、63.53㎡、2LDK
6,818万円(坪単価355万円)

南向き、14階
BP1タイプ、85.90㎡、4LDK
10,738万円(坪単価413万円)

(※第一期分譲価格、既に完売)

ちなみに、近隣、直近の中古物件の成約状況です。いずれも、コロナ禍の中での成約でした。

オアシティ錦糸町
錦糸町駅徒歩6分
築2011年
南、8階、70.54㎡
6,400万円前後(坪単価300万円)

ブランズ錦糸町
錦糸町駅徒歩6分
築2015年
南、3階、67.09㎡
6,400万円前後(坪単価315万円)

自然に恵まれた周辺環境、駅前大規模再開発のタワーマンション、エリア北側人気の中古物件と、条件が全く異なることは百も承知です。それでも、錦糸町駅徒歩5分の新築マンションがこの価格です。受付開始が、7月4日(土)からですが、抽選になるでしょうね。

後述しますが、3LDK、ワイドスパンの間取りは、高い居住性、住空間を発揮します。

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このマンションの将来性、周辺相場

錦糸町駅徒歩5分は、将来売却する時に困らず、住宅ローンをフルで組んで購入しても、残債割れになる可能性は限りなく低いです。

10年後のリセールは?

Nタイプ、67.89㎡、3LDK
6,600万円台(坪単価323万円)
↓ 
5,853万円(坪単価285万円)

あくまで個人の勝手な予想ですが、上記「オアシティ錦糸町」が、約10年で坪単価300万円の評価とした時に、オアシティよりも環境のハンデを5%考慮して、坪単価285万円としました。

マンション概要

物件概要

サンウッド錦糸町フラッツ
東京都墨田区江東橋4
東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩5分
JR総武線「錦糸町」駅徒歩6分
都営新宿線、東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩6分


用途地域:商業地域
総戸数:14階建て98戸(事業協力者住戸 32戸含む)
専有面積:35.26㎡~82.47㎡
駐車場:13台
バイク置き場:10台
駐輪場:120台
売主:サンウッド
施工:大勝
管理会社:大京アステージ
施行予定:2020年8月末

ランドスケープ、共用施設、管理

コンパクトマンションながら、意匠に凝ったデザインです。

(出典:サンウッド錦糸町フラッツ 公式サイト)

バルコニー手摺りは、住戸ごとにガラス、木彫ルーバーパネルをランダムに組み合わせ、エントランスパーツには御影石を織り交ぜた重厚感を演出します。完成CGだけではなんとも言えませんが、出来上がってからが楽しみですね。

南側にメインエントランス

(出典:サンウッド錦糸町 公式サイト)

北側には、駐車場とサブエントランスが設けられます。

(出典:サンウッド錦糸町 公式サイト)

住吉駅まで出る際は、メインエントランスを使いますが、錦糸町駅へ出る際は、自然とサブエントランスから出るようになるでしょう。

北側と南側を接道したランドスケープ

主だった共用施設はありませんが、エントランスには、しっかりソファとローテーブルが置かれ、ちょっとしたラウンジ空間になりそうです。

24時間使用できるゴミ置き場は、エントランスから扉を1つ挟みますので、匂いも気にならなそうです。なんといっても屋内の駐輪場が良いですね。自転車の劣化を防いでくれます。

防犯上は、風除室でのロックに、住戸の鍵をかざさないと乗れないエレベーターなので安心できます。

宅配ボックスが、1階だけでなく各フロアに置かれます。指定を受けた3社(ヤマト運輸、佐川急便、郵便局)のみ、各フロアまで上がれる体制にするとのこと。また、各フロア毎に食配スペースも置かれます(有料サービス)。

コンパクトマンションながら、さすが森ビルグループのマンション。建物、ハード面、ソフト面まで充実した造りとなっています♪

月々のランニングコストは、管理費、修繕積立金、インターネット使用料込みで以下です(予定)。

A1タイプ、17,000円
Eタイプ、14,500円
Kタイプ、32,000円
Lタイプ、32,000円
Mタイプ、24,000円
Nタイプ、27,000円

主な住戸設備、仕様

主な住戸設備と仕様は以下になります。

洗面室吊り戸棚
ガラストップコンロ
床暖房IOT設備(リモートでの家電、設備対応)
LDエアコン
浴室、3LDK住戸のみ1418サイズ、他は1216
天井高2550mm
サッシ高2m前後
バルコニー奥行き1500mm

食洗機はオプションになりますが、LDにエアコンが標準装備なのは親切です。浴室サイズが、3LDK住戸と他で異なりますが、キッチン天板幅も同様、3LDK住戸は、より幅があるゆったりしたタイプになります。

周辺環境

10年以上前、世田谷区や目黒区で、高級感漂う、洗練された「サンウッド」マンションを見てきました。森ビルグループなので、イメージもずっと良かったです。実際に新築マンションを検討したこともありました。

この立地に決めたのは色々議論があったはずです。

、、、と、周辺環境のハンデは既述したとおり。

子育てにハンデがある環境になりますが、誤解してほしくないのは、マンション周辺において若干のハンデがあるわけで、錦糸町の街自体は治安が悪いわけではありませんし、最高の交通利便性、生活利便性を誇る、むしろ子育てにも最高のロケーションである事に変わりありません。

マンション周辺には、首都高速の高架下に竪川河川敷公園が東西に伸び、都立猿江恩賜公園も間近で、憩いの場となるスポットや公園が多いことも確かです。

その他

災害リスク

荒川が氾濫したときの浸水想定は1~3mとされています。マンション住戸は2階からですから、ある程度安心かと思います。

通学校

錦糸小学校(大人の足で約13分)
竪川中学校(大人の足で約17分)

お子さんにとっては、ちょっと厳しい道のりですね。特に錦糸小学校までは、四ツ目通り、国道14号線を渡り、駅を跨る通学路となります。

サンウッド錦糸町フラッツ価格、間取り

主な間取りと予定価格です。特に3LDKのプランは住みやすそうですね。最上階の明るい開放的なワイドスパンの間取り。収納も豊富です。

南向き

Kタイプ、82.47㎡、3LDK
14階、7,900万円台(坪単価318万円)

Lタイプ、81.68㎡、3LDK
14階、7,800万円台(坪単価317万円)

A1タイプ、42.91㎡、1LDK
2階、4,200万円台(坪単価327万円)

北向き

14階、Mタイプ、61.13㎡、3LDK
5,900万円台(坪単価321万円)

14階、Nタイプ、67.89㎡、3LDK
6,600万円台(坪単価323万円)

Eタイプ、35.26㎡、1LDK
2階、3,300万円台(坪単価314万円)

モデルルームは、南向きA1タイプの部屋を見せてくれます。

最安値は、北向きEタイプ2階住戸、3,300万円台の部屋になります。

どの住戸を選ぶか

北側は、住戸から前面の建物まで22mと意外と距離があります。南側は、道路、公園を挟んで首都高速まで40~50mはあるでしょうか。

北向きの住環境は、建物の上を抜ける高層階までハンデがありますが、どうせ陽は当たらないのですから、採光と眺望が臨める前面の建物を抜ける上層階が良いですね。建物の上を抜ければ、スカイツリービューです♪

南向き住戸は、道路、公園を挟んでいるため低層階から十分な日当たりを確保できますが、首都高の騒音がハンデとなります。眺望を望まなければ低層階でも良いですね。

最後に

どこにも完璧なマンションはありません。サンウッド錦糸町フラッツは、ハンデを補うに余りある魅力があり、3LDKが非常にリーズナブルな価格なので、シングル、DINKSだけでなく、家族向けにも一考の価値があるマンションだと思います!



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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