当マンションの良さは、「平井」駅からフラットな徒歩7分、住宅地に囲まれた平井公園隣接、開放的な明るい住環境の好立地であることです。

物件概要

(出典:ファインスクェア平井 公式HP)

ファインスクェア平井
東京都江戸川区平井2
JR総武線「平井」駅徒歩7分
総戸数:5階建て22戸
専有面積:60.27㎡ 〜 87.48㎡
間取り:2LDK~4LDK
売主:新日本住建
販売代理:新日本住建販売
施工:オープンハウス・アーキテクト
入居予定:2022年8月下旬
(21年9月14日現在)

立地・周辺環境

ツイッターの通りですが、立地が良いですね!

南西側が平井公園隣接、南東側が道路挟んで低層の住宅地となっており、開放的な住空間が約束されます。日当たりも両棟とも十分でしょう。

画像左側:南西向きはパークフロント!
画像奥:南東向きは低層の住宅地

当物件も5階建ての低層になりますから、公園隣接の邸宅感を感じられるマンションになりそうです。

スーパーが徒歩10分以内に3店舗、駅までの動線に平井親和会商店街があるため、日々のお買い物に事欠かない立地。

通学区の「平井南小学校」が、大通りを渡らず徒歩5分で、子供が乳幼児の頃は隣の大きな平井公園で遊ばせながら、小学校、平井公園に囲まれ子供が伸び伸び成長できる、子育て環境にも適したポイントです。

親子、幼稚園児で賑わう大型公園「平井公園」

南東向き(低層の住宅地を臨む)と南西向き(パークフロント)の構成。

デメリット寄りの特徴は、小規模マンションである事くらいでしょうか(関連記事)。

大規模マンションが良い人は、駅徒歩8分の築浅「シティテラス平井」が、相場は上がりつつありますが、坪単価250〜60万円(70㎡、5,500万円前後)で動いており、こちらも見逃せません。

北口では、野村不動産のタワーマンションが建つ予定で区画整備が始まっていますが、沿線周辺の亀戸、新小岩、小岩と比べると、街の変化、盛り上がりへの期待感は薄いため、平井が好きな人、エリアで探している人、隣駅より少しでも価格訴求力がある新築が良い人であれば、検討しやすいでしょう。

その価格ですが、現在分譲中の駅徒歩6分「サンクレイドル平井Ⅲ」が参考になります。平均坪単価は280万円前後(70㎡約5,900万円)。

当立地と、高騰してきた相場観を踏まえると、駅から大通りを渡り喧噪がある「サンクレイドル」と同程度の280万円前後でも十分価値があるとは思っています。ただし、「サンクレイドル」の売れ行きが「すこぶる良い」とは感じられないため、「ファインスクェア平井」の平均坪単価を260~270万円前後(70㎡、5,700万円前後)と予想しました。

瑞江の「ファインスクェア」も、予想を裏切って良心的な価格で即完売でしたから、少しでも求めやすい価格を期待したいです。

周辺、総武線の駅とは少し人気が劣る「平井」ですが、JR総武線沿線人気が底上げされる期待感はもちろんあります。

合わせて、マンションを選ぶときは、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)。

確かに、駅前再開発の「プラウドタワー亀戸クロス」「プラウドタワー小岩ファースト」と比べてしまうと、派手さはありません。

それでも、価格と、まだリリースされていない間取り次第ではありますが、子育てファミリーが明るく楽しく住める「住まいの満足度」が高くなるはず!「ファインスクェア瑞江」に続いて、オススメできるマンションになると思います(21年9月14日現在)。

21年10月25日追記、間取り、価格

全体的に間取りが凝ってますね。「壁式構造」で住戸内に柱の浸食がなく、どの間取りも効率的で使い勝手が良い住空間に仕上がっています。中住戸も限られたスペースながらワイドスパンの居住性高い設計。

(出典:ファインスクェア平井 公式HP)

主な間取りと価格です。

南西向き(平井公園隣接)

Aタイプ(72.42㎡)
4階、6,780万円

Aタイプ
(出典:ファインスクェア平井 公式HP)

Cタイプ(60.27㎡)
2階、5,580万円

(※下画像はBタイプ、バルコニーの仕様以外はほぼ同じです)

Bタイプ
(出典:ファインスクェア平井 公式HP)

南東向き

Eタイプ(77.19㎡)
2階、6,380万円

Iタイプ(61.76㎡)
4階、5,390万円

平均坪単価は、300万円前後でしょうか。平井公園隣接の南西住戸の方が高めの設定です。予想が甘すぎましたね。

月々のランニングコストは、上記Cタイプ60.27㎡住戸で、管理費が12,780円、修繕積立金が初年度4,460円です。

先述のように「壁式構造」が居住性を高めてくれる造り。「二重床二重天井」に、住戸境目のパーテーションもコンクリートが使われており、しっかりした設計。「タンクレストイレ」、「手洗いカウンター」、「Low-Eペアガラス」、「非接触キー」など、設備も悪くありません。

いいですね!小規模マンションでも積極的に検討したくなる企画のマンションです!

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