便利で楽しい街、西葛西。この街で、日々、楽しく豊かに暮らしたいと考えている家族に「ルピアコート西葛西」をオススメしたいです!このマンションに住めば、高い生活満足度を得られるからです。

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物件概要

ルピアコート西葛西
東京都江戸川区西葛西1
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩10分
14階50戸
駐車場:17台
駐輪場:112台
用途地域:近隣商業地域、準工業地域
分譲:中央住宅
施工:川村工営
管理委託会社:長谷工コミュニティ
竣工予定:2019年2月竣工済み

4つのタイプの住戸がありますが、すでにAタイプ、Bタイプは完売。残り分譲中の住戸は、CタイプとDタイプの2タイプ、5戸ほどらしいです。このマンションは全て西向きの住戸設定になります。

Cタイプ、西、54.34㎡
10階、4,558万円(@277万円)
13階、4,648万円(@282万円)
Dタイプ、西南角、74.33㎡
4階、6,268万円(@278万円)
9階、6,518万円(@289万円)

(2019年6月29日現在)

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このマンションの良さ

このマンション、特に上記「Dタイプ」西南角住戸をオススメします(もちろんできれば9階)。良さは大きく2つ。生活満足度が高い住戸設計と、楽しく便利に生活できるロケーションにあります。

生活満足度が高い住戸設計

Dタイプの住戸は、中央住宅が独自で企画設計している「ピアキッチン」を採用し、家族で豊かな時間を過ごせる空間作りがされています。ピアキッチンとは、キッチンとロングカウンターを一体化した、ダイニングキッチン空間を指します。

一般的な間取りでは廊下部分としてデッドスペースになってしまう部分にまで、ロングカウンターを伸ばし、その少しばかり捻出した空間でライフスタイルを広げてくれます。4人がダイニングに座って食事をするだけでなく、ロングカウンターを趣味や作業スペースに活用したり、ママは料理しながらダイニングに食事を並べつつ、子供はママの前のカウンターで勉強できたりと、『ダイニングは4人の食卓』というセオリーを崩し、たくさんの人が食事以外にもゆったりした時間を過ごせるような空間に仕上げています。ダイニングテーブルという後付けの家具を必要としません。

ピアキッチンについて、詳しくは、以前書いた「ルピアコート篠崎」の記事を読んでいただきたいのですが、どこのデベロッパーも同じような間取りを効率的に並べる中、このように居住者視点の空間設計がされているマンションは希です(関連記事)。

ピアキッチンを特徴とした間取り設計ですが、この間取りには、他にもたくさん居住性の高さが詰まっています!理想に近い間取りですね。

・74㎡と大きめの3LDKなので、LDが隣の洋室と一体化させなくても十分広々とした空間
・LDと他3つの洋室が全て南向きで窓があるので日当たり良好
・2面バルコニーは使い勝手向上や安全性を考慮
・LD南西2面の窓が足下までのため開放感、日当たり、採光が抜群
・玄関からクランクインで室内まで入る設計でプライバシー性、戸建て感覚の醸成
・アウトポール設計で全室が効率的で整形な使いやすい空間形状
・キッチンと廊下の両方から洗面室に入れる2WAY動線
・LD外の洗面室
・大型食器棚を備え付け
・シューズインクロークの窓設置で湿気対策と明るさ確保
・キッチンを横置きにしているので、キッチンから洋室の(子供の)様子をのぞける

設備、仕様面についても気が利いています。玄関の壁や廊下にはピクチャーレールやコート掛けを標準装備しています。中々ないですよ、これ。居住者の生活のことを考えてくれています。タッチレス水栓も、いくつもの手を必要とするママのキッチンでの見方になってくれますね。バルコニーには、シンクは付いていませんが水栓が付いているのが救いでした。

住環境を左右するのが、船堀街道と葛西橋通りが交差する「葛西橋東詰」交差点の存在です。採光、日当たりは、周辺が大通りに面していて抜けた環境なので良好です。眺望については大通り沿いには当然高い建物が林立しているため、最上階くらいまで行かないと遠くまで抜けた眺望というのは難しいところでしょうか。一方で、交差点の喧噪によって静粛性は完全に犠牲になります。このあたりは現地モデルルームの実際の部屋から確かめて欲しいと思います。

以上、室内において楽しく明るい生活を送れる住空間の素晴らしさについて触れました。

楽しく便利に生活できるロケーション

マンションから一歩外へ出れば、マンション北側は日々の生活を飽きさせない区内屈指の公園一体、南側は、西葛西の便利な生活利便施設の集積一体という、賑やかさ、便利さとで緑豊かな環境の、ちょうど境目に建つ恵まれたロケーションです。

行船公園

子供がアクティブに遊べる公園です。ジャンボ滑り台が最高!息子も近隣の子供たちも、何度も何度も登って滑って、いつまでも遊んでいました。

釣りもできます(釣り堀だったのでしょうか)。

老若男女が釣りを楽しんでいました。

江戸川区自然動物園もあります。無料なんですよ!

イベントなども開かれていて、家族連れで賑わっていました。

隣接している平成庭園源心庵で散策して癒やされて。

宇喜多公園、スポーツ広場

楽しいです、この広場!縄跳びして、サッカーして、野球して、走り回って、たくさん伸び伸びと遊ぶことができます。

この一体の魅力は尽きません。マンションから、数分でこれだけの広大な敷地で大人も子供も活動できるのです。なんと恵まれた環境でしょうか。子育てはもちろん、日々の生活を充実したものにしてくれる価値ある存在です。

一方で、マンション南側、駅までのエリアは、生活利便施設が集まった一体。

「イオン葛西」、「サニーモール西葛西」といった大型商業施設をはじめとして、日々の生活、お買い物、教育施設、何でも揃っています。徒歩10分圏内で便利で楽しい生活を送ることができる駅の北側を庭にすることができます。更に、大通り沿いなので、周辺ロードサイドのファミレスなども揃っていて、本当に賑やかな開けたロケーションです。

2000年以降、多くのインド人が移り住んできた地として有名な西葛西ですが、知り合いのインド人が、「西葛西は日本語ができなくても生活できる」と言っていました。道徳的な教育上、またグローバル視点での教育としても、一歩上の子育て環境にあると言えるのでは無いでしょうか。

もちろん、人気の東西線、西葛西駅まで徒歩10分、日本橋、大手町まで10数分前後で移動できる、不動産としても最低限の立地の良さを確保しています。

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気になるところ

細かい点はさておき、このマンションを考える上でデメリットが3つほどあります。騒音、分譲価格、東西線の通勤ラッシュです。

まず、騒音についてですが、このマンションは、片側2車線の葛西橋通りと船堀街道の交差点に位置します。最初にこのマンションを見たときに、「何でこんなところに無理矢理マンションを建てるんだろう、やっちゃったなあ」と思いました。車の騒音の大きさは間違いなく、粉塵も結構な物だと想像します。昔、バス通り沿いに住んでいたとき、バスが外を通ると、マンション内が「ガガガガガ・・・」と響きました。また車通りが激しく渋滞することも多かったので、バルコニーが粉塵ですぐ真っ黒になりました。洗濯物を外に干したくなかった記憶が鮮明に残っています。ルピアコートが建つ交差点。まずこのハードルを越えられない人が多いのではと想像します。ただ、その後、何度も現地に足を運んでみると少し印象が変わってきました。それは、先ほど申し上げた、北に公園一帯、南に便利な商業集積という恵まれた立地であることから、この交差点付近は、慣れれば朝も夜も明るい賑やかな環境だと前向きに捉えることができるようになってきたためです。個人的な感覚も含まれますが、明るい空気感を持っている交差点です。閑静な住宅地ではありませんが、賑やかなロケーションで暮らす前向きな要素と捉えることもできます。

次に価格です。オススメしたい間取り住戸が、9階で6,500万円を越えます。閑静な住宅地でなく江戸川区の駅徒歩10分、大通り沿いマンション、ファミリータイプが6,500万円。坪単価290万円ほど。これなら、少し前まで分譲していた、同じ沿線で言えば「プラウドシティ越中島」、「シティテラス東陽町」、同じ西葛西で言えば、ルピアコートより駅に近い「プラウド西葛西」も買えました。正直高いと思います!この西葛西はマンションが本当に多くて、中古物件の中で、主立った優良物件だけでも、駅により近い築浅の「ザ・ガーデン西葛西」「レジデントプレイス西葛西」が260万円ほどで売りに出されています。当然ながら、ルピアコートが中古になった時点で、立地的に有利な物件より安くなってしまうのは確実です。

もちろん、既述の生活満足度が高い居住性がプラスになることもあるでしょうが、不動産はあくまでも立地です。交差点のロケーションも、一般の人にとっては少なからずハンデに映るでしょう。

近しいところでは、築2009年の「パークホームズ西葛西ブライトフォート」、西葛西駅徒歩9分、73.22㎡、ちょうど9階という条件が似ている物件が、現在5,100万円で売りに出されています。坪単価230万円ほどです。以上を考慮して、ルピアコート6,512万円(@289万円)の住戸の10年後を4,500万円前後(@200万円)と予想してみました。つまり、0.5%の変動金利で借りたとしても10年後は残債割れの心配が残ります。低利率の変動金利で借りたとしてもです。なので、このマンションは、資産性云々より、生活満足度、居住性重視の人が購入すれば永住するには申し分ないマンションだと考えています。

最後に東西線の通勤地獄。マンションの北側、南側の豊かな生活環境は住まいとして誇れる物ですが、仕事で都心に通う場合、一転憂鬱な毎朝のライフスタイルへと豹変してしまいます。正直、通勤だけで沿線を避けたくなるレベル。経験者としては、二度とあの通勤地獄を味わいたくありません。混雑緩和が期待されていた東陽町への有楽町線乗り入れも頓挫した状態です。現在、沿線人気から、葛西、西葛西、南砂町、東陽町と、年々大規模マンションの建設が進んでおり、高値で裁けている状態。ですから、この通勤混雑は悪化することはあっても緩和されることは無さそうだと感じています。東陽町、西葛西、葛西の乗降客数を見れば納得できます。東京メトロ内の乗換が無い駅、乗降客数トップ5に上記3駅が占めています。平日の通勤地獄は相当なストレスになり得ますので、大手町まで通う人は良く検討したいです。ただし裏返せば、東西線の人気の理由は便利であること。日本橋、大手町まで乗り換え無しで西葛西から10分ちょっと。沿線の駅は様々な路線の乗り換え駅が多いため、都内どこへ行くにも面倒がなく最短で移動できる地下鉄です。沿線人気が衰えないことも納得できるというものです。

最後に

西葛西で、いや東京イーストで僕自身住んでみたいマンションの1つになります。西葛西が好きな人はもちろんですが、西葛西を知らない人も、ぜひ一度現地を訪れてみて欲しいですし、東西線で、南砂町、東陽町、木場、門前仲町と都心寄りに検討している人も、生活の満足度、居住性の高さを見てくれればきっと何かインパクトが残る、そんな素晴らしい環境、立地に建つ、そして住戸内での豊かなライフスタイルを追求したマンションだと思います。

(以下、2019年7月2日追記)
販売住戸、Dタイプは、3階、6,168万円(@275万円)のみの表記になっていました。そろそろ完売が近づいているでしょうか。