f:id:murakoshi5:20190522005929j:plainずっと気になっていたマンション。色々思うところはありますが、やっぱり、これだけの間取りを創られたら、このマンションの事を取り上げないわけには行きませんでした。

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物件概要

ルピアコート篠崎
東京都江戸川区篠崎町2
都営新宿線「篠崎」駅徒歩8分
10階39戸
駐車場:13台
駐輪場:69台
用途地域:準工業地域・第一種住居地域
分譲:中央住宅
施工:川口土木建築工業
管理委託会社:中央ビル管理
竣工:2020年2月予定
(2019年5月20日現在)f:id:murakoshi5:20190522014232j:plain

f:id:murakoshi5:20190522010003j:plain(出典:ルピアコート篠崎予告広告)

このマンションのよさは、「他に類を見ない居住者視点の間取り」と「区画整理された低層住宅街の閑静な明るい周辺環境」にあります。

 

他に類を見ない居住者視点の間取り

通常のマンションは(大規模はまず間違いなく)、およそ住戸幅が6メートルスパンで、「田の字型」という、どこをとっても金太郎飴のような2つの間取りに集約されます。

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僕は、12年前初めてマンションを購入してから、ほぼ毎日、様々なマンションの間取りを細かくチェックしているのですが、ルピアコート篠崎のマンションの間取りをみて止まりました。
「・・・何これ??」と。何故かは後段で。

 

通常の間取りは、リビング・ダイニング(以下LD)の黄色部分に床暖房が敷いてあります。f:id:murakoshi5:20190522010202j:plain6メートルスパンの住戸は細長い形態になるため、どうしてもLD部分に廊下のようなデッドスペースが発生します。f:id:murakoshi5:20190522010854p:plain人が生活に使用できないデッドスペースなので、この赤い部分に床暖房を敷く必要はありません。
しかしながら、ルピアコート篠崎のLDは、同じような箇所のデッドスペースにまで床暖房が設置されていました。これが間取りを見ていたときに止まってガン見してしまった理由です。「・・・なんでこんなところに床暖敷いてるの??」f:id:murakoshi5:20190522011000j:plain(出典:ルピアコート篠崎予告広告)
非常に不思議でしたが、よく考えると、ここで人が何ら生活することを意味しているのでした。

この間取りは、LDにデッドスペースを発生させない効率的な空間利用と、その空間を利用したリビングでの豊かな生活設計が特徴です。

具現化したのは、キッチンとロングカウンターの一体化。すなわち、ダイニングテーブルという家具を必要としません。そればかりか、通常4人掛けのダイニング部分のところ、デッドスペース部分に座れる人数を増やし、その少しばかり捻出した空間でライフスタイルを広げてくれます。f:id:murakoshi5:20190522011109j:plain(出典:ルピアコート篠崎予告広告)
通常の70㎡3LDK規模だと、4人もLDに集まれば手狭になってくるのですが、少なくともこのロングカウンター採用によって本来のデッドスペース部分も家族の活動できる場所に。6人分のスペースを捻出し、食事だけでなく趣味の作業スペースにしたり、お母さんが料理している横で子供が勉強したり、『ダイニングテーブルは4人掛けの食卓』というセオリーを崩し、たくさんの人が食事以外にもゆったりした時間を過ごせるような生活創造空間に仕上げました。f:id:murakoshi5:20190522011159j:plain(出典:ルピアコート篠崎予告広告)

という以上の理由により、その捻出した空間部分にもしっかり床暖房が敷かれているのでした。
更にキッチンと廊下の両方から洗面室に入れる2WAY動線や、隣の部屋を引き戸で一体化することでロングカウンターの使い方に幅を持たせるなど、楽しく効率的なLDKとして工夫された間取りとなっています。

本来デッドスペース部分であった箇所に、人が座れる空間を設けるためには、すなわち、椅子の引きしろと、その後方に人が通れるスペースの幅を確保しなければなりません。

そのためには、通常の6メートルスパン住戸では難しいので、住戸幅を6メートル以上のワイドスパンにすることで実現させたのですが、通常、分譲マンションでは住戸幅を広げることを中々やりたがりません。理由は事業主視点の効率性の追求です。単純な話、デベロッパーにとって用地取得が最大に難関である中、30メートル幅の土地であれば、6メートルスパンが5戸作れるのに、6.5メートルにしただけで4戸しか作れなくなるからです。

もう一度見てみます。従来の間取り。f:id:murakoshi5:20190522010202j:plainルピアコート篠崎の「ピアキッチン」採用をした間取り。

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もう一つのワイドリビングのタイプも同じです。これだけのデッドスペース。f:id:murakoshi5:20190522011412p:plain

中住戸でも6メートルより幅広い住戸スパンを採用して、キッチン周りにデッドスペースを無くし、人がたくさん集まれる「ピアキッチン」を採用しています。f:id:murakoshi5:20190522011508j:plain毎日間取りを見続けて、4度のマンションを買い換え、間取りで幾度となく失敗している僕にとって、楽しく畳数以上に効率的な広々とした空間が目に浮かぶようでした。
このマンションを分譲している中央住宅は、ポラスグループの会社なのですが、ポラスは、埼玉県に本社を置き、地域で数多くの戸建てを分譲している有名な会社です。戸建て分譲において一人一人の住まい提案を長年してきたポラスだからこそ、この間取りを追求ができたのと理解しています。
一度、こんな素敵な家族思いの間取りに住んでみたいです!

 

区画整理された低層住宅街の明るく閑静な周辺環境

江戸川区の他エリアのように、緑道や親水公園などの自然豊かさとは、またひと味違う、それが篠崎の良さです。
東京イーストでも墨田区や江東区のように商業地域や準工業地域に高いビルやマンションばかり建っているエリアと違い、江戸川区は、住宅専用の用途地域が東京イーストでも特に多いのがエリア特性です。一帯の用途地域は「第一種住居専用地域」として低層の住宅地を形成しています。駅を降り一歩入ると、区画整理された低層の住宅地が広がり、公園も多く閑静な住環境を形成しています。篠崎町1丁目、2丁目は、災害や交通事故を防ぐための「東京都市計画事業篠崎駅東部土地区画整理事業」として街作りがされており、住みやすく区画整理されているのです。f:id:murakoshi5:20190522011910j:plain

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自然が多い江戸川区の他のエリアとは、またひと味違った恵まれた住環境です。

 

このマンションの欠点

用地取得が年々困難になるマンション事業。このマンションが建つポイントは決して恵まれているとは言えません。
大きな問題点は2つ。「マンション立地周辺の騒音」と「将来的な明るい住環境を失うリスク」です。
物件は、幹線道路である国道14号線と京葉道路の入り口に面しており、騒音だけは避けられません。f:id:murakoshi5:20190522012407j:plainこの時点で、音にうるさい人、静かな環境に住みたい人は却下です。幹線道路なので、朝も夜もトラックなど大型車の往来がありそうで、夏の夜や良い季節に窓を開けて快適に生活することは難しいように思えます。モデルルームでは、サッシの遮音性など騒音対策を確認したいところです。HPを見る限り「室内物干し」という珍しい設備がありました。

もう一つは、将来明るい住環境を失うリスクです。このマンションはおそらく全戸南西向きに配置されるのですが、南西隣の敷地には巨大な駐車場があります。f:id:murakoshi5:20190522012444j:plainおかげで現状では日当たり、開放感といった優れた環境を確保しています。ただし、ひとたび駐車場が無くなれば、この大通り沿いは、一歩入った整理区画と違って、高い建物が建ち、明るい住環境が潰されてしまうリスクが非常に高いと判断できます。実は、現地を訪れる前にグーグルマップで駐車場の位置を確認したときには、これは致命傷だと、良いマンションとしてのブログ記事を書く気持ちにはなれませんでした。しかしながらです。現地を訪れてわかったのですが、この巨大な敷地は月極や時間貸し駐車場ではなく、その隣の「創価学会篠崎文化会館」の専用駐車場なのでした。おそらく、総会等があって大勢の人が集まる際に必要な駐車場なのでしょう。とすると、一般の駐車場より一筋の光がありそうです。創価学会がこの地にいる限り、この駐車場を売り払わなければ、将来的に住環境が脅かされることは無いかも知れません。ここもモデルルームで営業マンに確認するべきです。というか、この文化会館がいつからあって位の情報は仕入れておいて欲しいですね。

大きくは以上の2つです。前面の有料道路については、首都高速のような高さは無く、どちらにしても道路向こうにマンションがあるため遠くまで抜けた眺望は望めませんが、日当たりが制限されるようなことはなさそうでした。

 

このマンションの将来性

最後にやっぱり気になるこのマンションの将来性について。
個別の住戸価格はまだ不明なのですが、分譲予定の住戸を以下としています。
68.12㎡、4,200万円台~70.73㎡、5,100万円台。
70.73㎡の住戸を4,600万円と仮に置いたとして、近隣の相場はどんな感じでしょうか。

アデニウム篠崎
5,380万円(@225万円)
篠崎駅徒歩8分、78.97㎡、築2015年
ライオンズ篠崎駅前レジデンス
3,850万円(@191万円)
篠崎駅徒歩2分、66.37㎡、築2015年
更に、築15年になるとここまで落ち込みます。
ライオンズスクエア篠崎
2,880万円(@145万円)
篠崎駅徒歩9分、65.46㎡、築2004年
(1坪=3.305㎡で計算)
2,019年5月現在、上記のような価格で売り出し中なのですが、気になるのが、駅徒歩2分、築浅のライオンズマンションが、1階住戸とは言え、すでにこの価格で売り出されていることでした。
以上を踏まえ、
ルピアコート篠崎、10年後の部屋の価格を以下に予想してみました。
4,600万円(@216万円)→3,390万円(@160万円)
頭金の大小によっては フルで住宅ローンを組んだら残債割れの可能性も出てきそうですね。今後、このエリアは、同路線でいえば江戸川区役所が移転してくる「船堀」のように相場が上がる要素も無さそうです。ですから資産性を重視する人には向いていません。

ただし、前回記事にした「プレイズ北千住」のように、駅から遠いわけでもなく、周辺環境も暮らしやすい住宅街であるため、先ほどのような4人でも十分にゆったり楽しく生活できる間取りであることを踏まえると、前面の駐車場の環境が変わってよほど住み心地が悪化しない限り、このエリアを好きで選んだ人であれば、半永住できるようなマンションだとも思っています。
そして、駅徒歩3分、築浅のパークハウスが7,280万円で売り出されているような船堀だと将来的な資産価値も細かく考えるのでしょうけれども、篠崎という土地柄、生活の満足度に重きを置いて住むエリアとして割り切ることも十分にできるのではないでしょうか。

もう一つ、低層の1戸建てが多い篠崎町1丁目、2丁目界隈の住宅地において、戸建てでは無くこのマンションを選ぶメリットを考えましょう。例えばそこは、セキュリティなどの安全性や24時間ゴミ出しができるなど、マンションならではの利点があると思います。子供ができた時にママ友ができるなど、マンション内コミュニティ形成についても考えられますね。

僕は、資産性とか抜きにして、子供2人つくって、こんな楽しい間取りのマンションに住んでみたいと思いました。他にも便利で楽しくなるような設備を取りそろえているので、ぜひ、ルピアコート篠崎のHPを覗いてみてください。あとは、創価学会の駐車場が永久的にあってほしい!