(出典:ブリリア大島パークサイド 公式HP)

大島、東大島界隈では久しぶりで、しかも「ブリリア」ブランドの新築分譲マンション。モデルルーム訪問をしました。おススメです!

前回記事のおさらい

江東区アドレス、徒歩10分以内で2駅が使えるポジションにありながら、大島小松川公園まで徒歩圏内、他にも周辺たくさんの公園に囲まれ生活環境に恵まれた好立地。5階建ての上質な低層レジデンスをまとったランドスケープデザインも魅力です!物件概要などは前回記事を参考にしてください(関連記事)。

ランドスケープデザイン・共用施設

全67戸のうち、間取りは以下のタイプに分かれます。

1LDK、1戸
3LDK、59戸
4LDK、7戸

4LDKが多いですね。うち、南向き5階の2戸が事業協力者住戸となりますので、販売は65戸。1階には事業協力者事業所も入ります。会社ですね。

東西に狭く南北に長い土地の形状の中に、東向きと西向きの住戸を詰め込んだランドスケープデザインが、マンション内のあらゆる住空間に、以下のような影響を及ぼしています。

(出典:Google Maps)

・東西それぞれ、対面している住宅と離隔が10m前後しか取れない

・1階住戸が西向きしか専用庭のスペースを確保できない

・バルコニーの奥行きを一部削っている

・共用廊下幅に余裕を持てない
(ため、以下のような影響)

・共用廊下側は、窓がある部屋でも暗い

・共用廊下側の開口部に一部制限がかかり、中住戸では窓が無い部屋がある

・そのため間取りがもうひとつ。

・共用廊下に一部、室外機置き場を設けられないため、東向き住戸はバルコニーに全ての室外機を置く必要がある、東向き住戸のバルコニー側の洋室は腰窓設定となる(西向きは足下まで開放感ある窓)


以上のような住空間への影響、特に太字の間取りなどが、当マンションのデメリット。

ただし、共用廊下側の窓がある部屋は、向かい側に吹き抜けを設けて光や風通しを少しでももたらす工夫がされた構造により、限られた敷地形状の中で、東向きと西向きの住戸をしっかり確立しています。

この設計の努力結果が、後述しますが、検討しやすい価格に繋がっていると思えば、評価できるマンション事業だと思いました。

共用施設については、エントランス横に、集会室兼エントランスホールと「屋上庭園」があるのみです。屋上庭園は、周辺が低層住宅地のため眺望が良く、江東区の花火大会も見られそうです。なにより芝生広場や、随所にベンチやテーブルが用意される広い空間でWi-Fiも入るため、子供を遊ばせたり、息抜きや天気が良い日の作業などに重宝しそうな共用空間となります。

セキュリティラインについて。最近はオートロック1カ所で直住戸の新築マンションが多いのですが、こちらはエントランスの風除室に加えて、もう一カ所オートロックドアを抜けないと住戸までたどり着けないダブルセキュリティとなっています。玄関前は通話のみで来訪者を確認。

最後に、月々のランニングコストです。

68.77㎡住戸
管理費、19,540円
修繕積立金、8,260円
インターネット使用料、1,551円

合計で初年度月々ランニングコストは29,651円となります。若干重ためですが、中規模マンションですし、管理にまつわるコストも高騰していますから、こんなものでしょう。

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主な住戸設備・仕様

主な設備と住戸仕様について。

主な設備

・トランクルーム
・玄関セキュリティ
(5階、2階、1階の西向き住戸)
・可動式ルーバー格子
・ラクセスキー
(オプションで電子錠設定も)
・食洗機
・キッチン、洗面室ともにブルモーション機能
・洗面室ノンタッチ水栓
・IOT設備(床暖房や風呂沸かし機能など)
など。

ディスポーザーは無く、トイレに手洗いカウンターはありませんが、全体的に充実しています。キッチンの天板や浄水器の仕様も、3種類の設定があり、お好みで楽しみながらスタイルに合った物を選べます。全戸トランクルームつきなので、ある程度の嵩ものや、自転車置き場をはみ出した子供の自転車なども収まるでしょう。

主な仕様

・二重床二重天井
・天井高2,400mm
・LDと洋室との仕切りが天井部までのウォールドア
・バルコニー隣住戸との敷居がコンクリ仕様
・バルコニー奥行き1,150mm~2,000mm(住戸による)
・バルコニー床、木目調シート
・バルコニーパネル、乳白色
など。

天井高が2,400mmと若干低く、バルコニーの奥行きも1,600や1,850など、それほど余裕がありません。ただし隣住戸との境目が薄っぺらい隔て板ではなく、コンクリートで仕切ってあるため、プライバシー性を確保し、住まいとしても重厚な造りになっています。隣住戸と行き来ができないため、全ての住戸のバルコニーに「避難はしご」のラッチがあります。

他には、無償セレクトプランのセンスが良いと思いました。収納コーディネーターとコラボし、「リビングカウンター」「プライベートブース」「大型下足入れ」など、間取りの基本プランに加え、快適な生活が考えられたセレクトプランを選べます。

B1タイプの無償セレクトプラン(モデルルーム仕様)

B1タイプ 68.77㎡

モデルルームを是非体感して欲しいです。私なら、このセレクトプランを選びます。引き戸付きの大型下足入れに、リモートワークができる1.0畳の「プライベートブース」が気にいりました!

下の間取りがB1タイプの基本プランです。

B1タイプ 68.77㎡

ブリリア大島パークサイド 間取り・予定価格

主な間取りと予定価格です。表示は万円台(5,900万円台=5,900~5,999の意)。

西向き

Dタイプ、69.13㎡
1階、5,300万円台
3階、5,600万円台
4階、5,800万円台

Dタイプ 69.13㎡

Bタイプ、68.77㎡
1階、5,400万円台
3階、5,700万円台
4階、5,900万円台

Bタイプ 68.77㎡

南向き

F1タイプ、70.63㎡
1階、6,200万円台
3階、6,600万円台

F1タイプ 70.63㎡

東向き

Jタイプ、68.73㎡
3階、5,600万円台
4階、5,800万円台

Jタイプ 68.73㎡


Lタイプ、69.75㎡
1階、5,300万円台
3階、5,700万円台
4階、5,900万円台

Lタイプ 69.75㎡

Mタイプ、74.74㎡
3階、6,600万円台

Mタイプ 74.74㎡

平均坪単価は、約280万円でした。

間取りについては、窓が無い部屋があるなど、決して恵まれてはいませんが、述べてきたように、それを補うための設備や仕様、セレクトプランなど、居住者目線でしっかりと考えられている姿勢に好感が持てました。

どの住戸を選ぶ?

私なら、以下の視点から選びます。

・南向き設定は少なく高い(リセール悪そう)
・東向きは北寄り
・東向きはバルコニー側の洋室が腰窓設定
・西向きは南寄りで日照時間長い
・西向きはバルコニー側の洋室の窓が足下まで
・東向きも西向きも3階以上が(4階以上がほぼ完全に)抜けてくる
・LDと洋室を一体化したときに、Cよりも、BとDタイプの方が空間の広がりを持てそう

以上を踏まえ、西向き3階以上のBもしくはDタイプを選びます。

Bタイプは、モデルルームの反転タイプ。セレクトプランも魅力です。Dタイプは、洋室(1)の窓が共用廊下側に面していないため更に安心設計ですが、隣住戸の窓が被るのが少し気になります。

私ならジャスト西向き4階のDタイプです!

Dタイプ 69.13㎡

LDが11.8畳あり、LDの奥行き4,950mmは、少し大きめのダイニングテーブル、ソファを選んで配置できますし、大きめのウォークインクローゼットにシューズインクローゼットと収納も十分です(関連記事)。

Bタイプより単価も安いです(なぜだろう?)。

マンション、住戸を選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったものを選びましょう(関連記事)。

まとめ・今後の販売スケジュール

すでにモデルルームは4月初旬まで満席!今後は5月上旬に登録を締め切り抽選となるようです。

65戸しかありませんからね。

都営新宿線を下り、江戸川区に入った「船堀」でも、駅徒歩9分の「パークホームズ船堀」や10分の「エクセレントシティ船堀Ⅴ」が坪単価270~280万円ですから、江東区アドレス、駅徒歩7分、ファミリータイプの3LDKが、ほぼ同単価の5,000万円台で購入できるので、申し込みが殺到する気がします。区内では駅に近いファミリータイプの分譲が少ないですしね。

近隣では「オーベルグランディオ平井」「バウス西大島」などが競合となります。

「オーベルグランディオ平井」は駅から距離はありますが、子育て環境が良く、私たち庶民でも十分に手が届く4,000万円台からと優しい価格。

「バウス西大島」は大規模ランドスケープや周辺の生活に便利な環境がメリットですが、お世辞にも住環境が良い立地とは言えず、価格もこのマンションより一回り高くなるのではと予想しています。

以上になります。

駅距離も近く、子育てや生活環境にも恵まれた江東区アドレス、造りもしっかりした低層のレジデンスで、価格も検討しやすい、バランスがとれた新築マンションです。

買い替え需要としては、間取りなど物足りなさがあるかもしれませんが、これから子育てをする若年夫婦の一次取得者層にとっては、特にお勧めできます!条件の良い住戸はすぐ売れてしまいそうですね・・・。

21年7月22日追記、販売中の住戸

21年7月21日現在、販売中の住戸です。


西向き

B1tタイプ、68.77㎡、3LDK
1階、5,498万円、坪単価263万円

東向き

Kタイプ、69.48㎡、3LDK
3階、5,898万円、坪単価280万円

Mタイプ、74.74㎡、3LDK
2階、6,498万円、坪単価287万円


(江東5区新築マンション一覧記事)

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