少し前にリリースされた「ブリリア大島パークサイド」を現地訪問しました。「大島小松川公園」まで歩けて、駅徒歩7分の立地は、地元の人や周辺をよく知っている人からすれば、期待していた垂涎のマンションではないでしょうか。周辺に新築や築浅物件少なく、希少な物件になります。

ブリリア大島パークサイド 物件概要・特徴

ブリリア大島パークサイド
東京都江東区大島7
都営新宿線「大島」駅徒歩9分
都営新宿線「東大島」駅徒歩7分
用途地域:準工業地域
総戸数:5階建て67戸
専有面積:50.42㎡ 〜 86.91㎡
間取り:1LDK ~ 4LDK
管理費:未定
修繕積立金:未定
駐車場台数:7台(月額使用料:未定)
自転車置場:132台(月額使用料:未定)
ミニバイク置場:7台(月額使用料:未定)
売主・販売:日本土地建物
施工:木内建設
管理会社:東京建物アメニティサポート
竣工予定:2022年4月下旬予定

(2021年1月現在)

ブリリア大島パークサイド 公式HP

当マンションは、南北に長い敷地に建ち、東向きと西向き、南向きの3棟構成になるようです。近隣だと「パークホームズ亀戸ガーデンズコート」と同じように東西を接道した低層の住宅地に囲まれた立地。配棟計画も似ています。

(出典:Google Maps)

東側、西側(小径)、南側とも、ほぼ接道していて、北側は公園隣接という恵まれたポジション。

2~3階建ての一戸建てが立ち並ぶ住宅地の真ん中に位置します。このマンション自体が低層の5階建てなので、眺望がしっかり抜ける住戸は、一部3階~4階以上の住戸になるでしょうか。離隔は、東西、それぞれ10メートル前後ほどしか取れないと思いますが、それほど圧迫感は無いでしょう。

マンション東側(画像右)
マンション西側(画像奥)

住戸のタイプは、50㎡台の1LDK~86㎡の4LDKまで、バリエーション豊かです。

このマンションの良さは、駅徒歩7分と9分、2駅が使えるポジションにありながら、大島小松川公園まで徒歩圏内、他にも周辺たくさんの公園に恵まれた好立地にあることです。エリアでは珍しい、5階建ての上質な低層レジデンスをまとったランドスケープデザインも魅力!

マンション立地・周辺環境

「大島」周辺は、戦時中も戦火に包まれなかったような細切れな区画に所狭しと立ち並ぶ戸建て住宅地と、数多くの公団の団地が立つ街並みが特徴的なエリアです。

同じ区内でも、「木場」や「清澄白河」などの深川エリアとは全く様相が違い、ファミリー層が増えている同じ城東エリアの「西大島」や「南砂町」などとも若干雰囲気が異なる、総じて高齢化が進んでいる江東区の下町風情を感じます。

急行が止まる「大島」、各駅停車しか止まらない「東大島」が10分以内で利用できるのは、同じ路線でも中々有益だと思います。大島は急行が使えて、ホームが地下なので真夏や真冬も快適です。ただ、9分の地上出口から地下通路を経てホームまで少し距離があります。また、夜間の徒歩経路が少し寂しいと感じますね。一方で東大島までの徒歩7分は距離以上に近く感じられ、地上駅でホームまでもすぐ上がれるのですが、電車を待っている間の暑さ寒さは凌げません。大通りを2度渡らなければならないのもデメリット。両方とも一長一短あります。

周辺環境における大きな特徴は、たくさんの公園に囲まれていることです。

「パークサイド」とマンション名にもなっている、敷地北側に隣接する「大島七丁目公園」

徒歩1分の「旧三大小記念公園」

東大島周辺の住民の生活の一部になっている24万㎡もの広大な「大島小松川公園」も徒歩8分で歩いて行けます。

他にも公園や遊べる広場が周辺にあり、どの公園も開放的で広々、ファミリー層から高齢者までたくさんの人で賑わっていて、明るい土地柄を彷彿させます。児童館や保育園なども近く、特に子育て世代には暮らしやすい場所になるでしょう。

ただ、隙間無く立ち並んだ昔ながらの窮屈な区画に走る一方通行道路、歩道が整備されていないような環境が、子どもの一人歩きには不安を感じさせました。

商業施設では23時まで営業している「ダイエー」が徒歩3分の場所に。とくに、東大島駅からマンションへの動線上にあるのが何より便利です。

100店舗近くが軒を連ねる「サンロード中の橋商店街」へも徒歩5分。飲食店、パン屋、八百屋にスーパーもあり、日常使いできる商業集積地になります。

コンビニまでは徒歩5分ながらも、住宅地を抜けて駅周辺まで行かなくてはならないので、夜間の買い物など少し不便かなと思いました。

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ブリリア大島パークサイド 価格は?

マンションがこれほど高騰してから、大島、東大島エリアでは目立った新築分譲は見られません。

以下は、参考にしたい直近で分譲されていたマンションの価格です(単価、価格は目安です)。

「サンクレイドル平井Ⅱ」
平井駅徒歩4分
坪単価275万円(70㎡換算5,824万円)

「オーベルグランディオ平井」
東大島駅徒歩16分
坪単価225万円(70㎡換算4,765万円)

「プレシス新小岩ルミエールヴィラ」
新小岩駅徒歩6分
坪単価285万円(70㎡換算6,036万円)

以下は、近隣で条件が近い中古マンションの相場観。

シャリエ亀戸リーディングイースト
大島駅徒歩9分
竣工2016年
坪単価230万円(70㎡換算4,871万円)

クレストフォルム東大島
東大島駅徒歩9分
竣工2015年
坪単価250万円(70㎡換算5,295万円)

それと、参考にはなりませんが、個人的に西大島駅徒歩7分の地で分譲予定「バウス西大島」の予想単価を300万円~310万円(70㎡換算6,354万円~6,565万円)と予想しています。

以上を踏まえた上で、「ブリリア大島パークサイド」を平均坪単価280万円前後と予想してみました。

例えば、HPに掲載されている住戸
西向き、68.77㎡、3LDK
3階で5,800万円

坪単価=3.305㎡で計算

私はマンションの原価もわかりませんし、あくまで勝手な予想なので、参考にしないでください。

マンションを選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったマンションを選びましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

地元をよく知っている人でなければ、この生活環境をすんなり選びづらいと思いますが、一方で、駅遠ながら「大島小松川公園」周辺のマンションが希少であることに加え、手に入れやすい価格とあってオーベルグランディオ平井は売れ行き順調らしいです。もし予算が許せば、このマンションも検討の土台に乗せたいですね。

「大島小松川公園」まで徒歩8分ながら、江東区アドレスの駅徒歩7分、良好な子育て環境を誇る低層の上質レジデンスは、積極的に選ぶ価値があるマンションです!(参考記事)

21年3月追記、モデルルーム訪問しました!

後日、モデルルーム訪問しましたが、既にしばらく先まで満席で盛況でした。検討しやすい価格で、一次取得者層に特にお勧めです!

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