楽しみにしていた「バウス西大島」のモデルルーム優先案内会に参加してきました。購入後の生活の楽しさを想像できる良いマンションだと思いました!

バウス西大島の特徴・4つの良さ

物件概要、周辺環境などの詳細は、前回の記事を参考にして下さい(関連記事)。

私が感じたこのマンションの4つの良さ!

生活に便利で楽しい周辺エリア

1つ目の良さは立地。駅徒歩7分、大型商業施設「アリオ北砂」徒歩3分、自然にも恵まれ、楽しく便利に生活を送れるポジションである事です。

西大島駅から地上に上がって明治通り沿いを南下し「進開橋」を渡った場所。

綺麗に歩道が整備された「小名木川」沿い。

明治通りを渡ると大型商業施設「アリオ北砂」。

広域からも集客するアリオを中心に、便利で楽しいライフスタイルが形成されるでしょう。

小名木川沿いを東に進めば、広大な「大島小松川公園」があり、西を向けば「猿江恩賜公園」に「横十川親水公園」の自然、公園に、子供が活発に体を動かせる「江東区スポーツ会館」「水上アスレチック」など子育て世代が活発。

大島四丁目団地の年配者、おじいちゃん、おばあちゃん夫婦が元気な明るく元気な街一帯。

北を向けば亀戸の再開発に、南を向けばファミリーで賑わう南砂町の2つの大型商業施設「トピレックプラザ」に「スナモ」。「砂町銀座」も徒歩圏内で散策できる位置に。

マンションの北側に「進開橋交番」、南側には「城東警察署」もあり、安心して住めるエリアです。

買い物にレジャーにスポーツに、自転車ライフを満喫でき、明治通りは都営バスが頻繁に往来し、北は「錦糸町」、「亀戸」、南は「東陽町」「門前仲町」までスムーズに移動することができます。

西大島駅北側の再開発では、タワーマンションが建設予定で、将来的に街が更に発展する期待感もあります。

充実した大規模ランドスケープデザイン

バウス西大島の2つ目の魅力はランドスケープデザインにあります。

ファミリーが住むのにふさわしいこのエリアだからこそ、大規模のメリットを活かしたランドプランが、住まいの価値を一層際立たせてくれます(画像左側が北向き)。

エントランス前に用意される中庭的な「プラザ」。一方通行道路に面したこの中庭空間で、パラソルやヨガマットを持ってきてゆっくりできるかはわかりませんが、緑の「あそび」ある空間は、あるだけで日々癒やされ価値がある場所に。

その隣の「提供公園」は、遊具もできそうなので、乳幼児との息抜きや、マンション住人とのコミュニケーションをとる場所として役立つと思います。

マンションの1階に住戸設定は無く、エントランス、共用施設、認可保育園、駐輪場、バイク置き場が設けられます。駐輪場が屋内であることで、自転車の劣化やサビを防いでくれるので、自転車カバーを都度付けたりする手間が省けて快適です。

住人にとって大きな価値がある共用施設、サービスは、時代を反映したものとなっています。

中心となるのが、北棟(フロントサイト)の1階に用意される「ワークラウンジ」です。

カラーコピー出力機が設置され、マンション内で仕事をすることができ、設置されるコーヒーマシンでカフェスペースとしても活躍。省スペースで実現した無人ストア「Store600」も設置予定です。

大人が落ち着いて楽しめるスペースだけでなく、西棟(エアリーサイト)には「マルチスペース」として集会室兼キッズルームができます。

落ち着いた空間と子育てに助かる賑やかな空間が別棟に分かれて設けられ、住人のライフスタイルを豊かなものにしてくれるでしょう。

共用サービスとしては、食材を届けてくれる「クックパットマート」や、DIY工具からアウトドア用品まで貸し出してくれる「シェアリングサービス」も。余計な保有をせずに、休日の朝ふと思い立ったら「大島小松川公園」や「猿江恩賜公園」に気軽に繰り出せそうです!

最後に住戸棟について。

ファサード(建物外観)が見所です!

「なぎ」「かわも」「水辺の風景が溶け込み~~~」など、うんちくが謳われているのですが、理屈抜きに白を基調とする建物に薄いブルーのバルコニーパネルのコンビネーションが格好良いです!

北向きの「フロントサイト」、西向きの「エアリーサイト」の2棟構成。

個人的には、東向き住戸にした方が良かったのではと思いましたが、離隔や採光、敷地条件などを踏まえ、西向きに落ち着いたとのことです。

敷地の西側、西向き棟の前面バルコニー前の位置に機械式駐車場が用意されるので、2階住戸の一部は住環境が制限されます(要確認)。

平均住戸面積73㎡のゆとりと間取りの良さ

バウス西大島、3つめの良さが、住戸のゆとりと間取りの良さです。

都心隣接エリアでは、60㎡台の3LDKが増えている中、平均専有面積73㎡を確保しています。一般的な70㎡3LDKでは、実際に家族が増えれば収納が足りず手狭になってきますが、3LDK住戸は72~75㎡規模の住戸が多いため、家族4人想定であれば、この3~5㎡の違いが、後々生活のゆとりに表れてくると思います。

大規模マンションなので「田の字型」中心ではありますが、共用廊下側の2つの居室がアウトポール(柱が居室外)になっており、柱が居室内に侵食している一般的な間取りと比較して実質的な生活有効スペースが広がるだけでなく、整形な空間を形成することで家具の配置が効率的になり、空間を広く使える特徴・メリットがあります(関連記事)。

LDと洋室の境のウォールドアも天井までのトールタイプなので、開けば開放感ある一体空間になります。

広めの2LDKやワイドスパンの間取り、ルーフバルコニー付き住戸、角住戸など間取り図を見ながら「選ぶ楽しさ」もあります。

住戸の玄関周りは、アウトポールにすることで玄関前にアルコープ部分の余裕ができ、更に玄関周りをタイル張りにしていることで、住まいの質感、格が感じられます。

住戸内設備、仕様面について。

快適なものとしては、「可動式ルーバー格子」「キッチン天然石天板」「ディスポーザー」が挙げられますが、トイレに手洗いカウンターが無く、洗面室の吊り戸棚がオプション、隣住戸との隔て板も低いタイプなど、若干見劣りする箇所もありました。ただし、賃貸マンションや実家から移り住んでくる若年層にとっては、水回りなど最新設備は揃っていますので、不満はないはずです。

総じて住空間は居住性が高く、家族が増えても腰を据えて住み続けられる、価値ある住まいの造りになっています。

70㎡6,000万円以内で購入できる価格訴求

江東区周辺エリアの新築、中古マンションが高騰している中、駅徒歩7分、ファミリータイプ70㎡の新築を6,000万円以内で購入できる価格の訴求面が光ります。広い世代に検討しやすいマンションになります。

バウス西大島
江東区
西大島駅徒歩7分
平均坪単価は280万円前後

周辺の新築

プラウドタワー亀戸クロス
江東区
亀戸駅徒歩2分
同360万円

ブリリア大島パークサイド
江東区
東大島駅徒歩7分
同280万円前後

ジオ南砂町
江東区
南砂町駅徒歩12分
同290万円

サンクレイドル平井Ⅲ
江戸川区
平井駅徒歩6分
同280万円

シティテラス新小岩
葛飾区
新小岩駅徒歩3分
同320万円

坪単価(一坪=3.3㎡で換算)

西大島駅徒歩9分、住吉駅徒歩11分の「プラウド住吉」が坪単価300万円前後であったこと、当時から相場が高騰している事も受けて、坪単価300~310万円で予想していましたが、大きく下回りました。

住吉の中古マンションが、350万円前後で決まっていることなどから、購入後、残債割れする事は考えづらく、リセールもしっかり維持していくのではないでしょうか。

※以上の価格・相場、今後の予想は個人的な私見、目安のため参考程度にしてください。

バウス西大島 主な間取りと予定価格

以下、平面図です(4階~8階)。

主な間取りと予定価格(2020年4月下旬現在)

北向き

Aタイプ、80.21㎡、3LDK
3階、6,800万円台
8階、7,200万円台

Aタイプ、80.21㎡

Bタイプ、70.08㎡、3LDK
3階、5,800万円台
8階、6,100万円台

Bタイプ、70.08㎡

Cタイプ、58.07㎡、2LDK
3階、4,800万円台
8階、5,000万円台

Cタイプ、58.07㎡

西向き

Fタイプ、62.37㎡、3LDK
3階、5,100万円台
8階、5,300万円台

Fタイプ、62.37㎡

Iタイプ、72.76㎡、3LDK
3階、5,700万円台
8階、5,900万円台

Iタイプ、72.76㎡

Lタイプ、60.18㎡、2LDK
8階、5,100万円台

Lタイプ、60.18㎡

Qタイプ、75.28㎡、3LDK
3階、6,300万円台
7階、6,500万円台

Qタイプ、75.28㎡

Tタイプ、65.74㎡、2LDK
11階、6,100万円台

Tタイプ、65.74㎡

Wタイプ、76㎡、3LDK
12階、7,200万円台

Wタイプ、76㎡

183戸うち
1LDKが12戸
2LDKが40戸
3LDKが131戸

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バウス西大島 1つのデメリット

このマンションの主なデメリットは、モデルルームでもしっかり伝えていただきましたが、敷地西側、バルコニーから10メートル前後先にある民間の駐車場に、将来的に、当マンションと同等の高さのビルやマンションが建つリスクです。

それと、西向き、北向き中心の住環境も気になる人はいるはずです。西向き住戸は、住戸位置によって30~50メートル先にマンションが建っているため、日当たりは限られるでしょう。東西ともに囲まれ感があります。

北側より現地を臨む(右手が西側)

このマンションのデメリットが、私の予想以上に検討しやすい価格に反映されたようでした。

どの住戸を選ぶべきか?

商業施設に近い大規模マンションはファミリー向けですが、一方で、日当たり良く静かな環境で子育てしたい家族には向いていない住戸も一部あるため、「日なたぼっこ、眺め、明るさ」などを子育てに重視している家庭であれば、住まいへの優先順位をしっかり踏まえて検討したいです。

私なら以下の住戸から選びます。

すでに前建ての存在があり、将来的に住環境悪化のリスクが低い、西向き棟の南側の列。すなわち敷地南側のQかPタイプ。N、Mタイプくらい(要確認)。

ただし南側もマンションに囲まれているため、中層階以上を選びたいですね。

もしくは北向き住戸。リバーサイドで抜け感があるので、眺望、採光共にしっかり確保でき開放感がありそうです。ただし日当たりは望めませんので、「日が当たる住まい」に憧れる一次取得者層にとってはどうでしょうか。

住環境は二の次で、立地、周辺環境を重視する人であれば、Iタイプ、3階の72.76㎡が5,700万円台、もしくは機械式駐車場が被ってしまう2階住戸は更に破格な価格に映るでしょう。

このランドスケープデザイン、立地と価格は、買い替え層にとっても非常に魅力で、角住戸や最上階、ワイドスパン住戸から積極的に検討したいと思えます。

マンションを選ぶときは、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

一次取得者である、これから家族を増やそうと思っている若年層にとって、環境、ランドスケープ、居住性どれをとってもオススメできる価値あるパッケージングのマンションだと思いました。しかも価格高騰に辟易として中古マンションを針の穴のように探し始めた人にとっては、飛びつきたくなる嬉しい価格帯!

選び甲斐ある間取り設定や充実した共用施設は、買い替え需要にとっても検討したくなるマンションでもあります。

たくさんの良さと価格、それと引き換えのデメリットもしっかり家族で相談し、住まいへの優先順位を明確にした上で決断しましょう(参考記事:東京江東5区新築マンション記事一覧)

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