エリアで期待していた大規模マンション。リリースされてから、早速現地を訪問してきました!

バウス西大島 物件概要・特徴

バウス西大島
東京都江東区北砂3
都営新宿線「西大島」駅徒歩7分
用途地域:準工業地域
総戸数:13階建て183戸
専有面積:45.02㎡ 〜 80.21㎡
間取り:1LDK ~ 3LDK
管理費:未定
修繕積立金:未定
駐車場台数:56台(月額使用料:未定)
自転車置場:380台(月額使用料:未定)
バイク置場:20台(月額使用料:未定)
売主・販売:日本土地建物
施工:新日本建設
管理会社:未定
竣工予定:2022年6月下旬予定

(2021年1月現在)

この土地の形状を見た時、「プラウド住吉」を思い出しました。南北に長い敷地で、東側と西側が囲まれている難しい立地。

(出典:Google Maps)

プラウドの場合は、同じ「小名木川」沿いながら南向きがリバーサイドでしたが、バウスは、北側がリバーサイド。

現地の北側が小名木川沿い

というわけで、長~い西向き棟と、北向き棟の2棟構成になります(画像左が北側)。

(出典:バウス西大島 公式HP)

北側を小名木川に面していることもあり(一方通行道路挟む)、一部を北向き棟にしたのだと思われますが、板状タイプの分譲マンションで北向き棟は、少なくとも私がよく見ているエリアでは珍しいと思いました。近年の分譲では、「ジオ深川住吉」くらいしか思い浮かびません。北側を運河に面した「プラウドシティ東雲キャナルマークス」ですら、前建て棟があるにもかかわらず南向きにしたのですから。少し年数は経ちますが「クレヴィア辰巳」もそうです。

北向き住戸は、日中の住環境をそれほど気にしないDINKS向けの小さめの住戸が中心になるかもしれませんが。

西向き棟は北西向き。50メートル離れたところに、3棟のマンションが塞がっているので、住環境はかなり制限されます。

マンションの敷地東側より西向きを臨む

眺望と日当たりは高層階を除いて「無し」くらいに考えておいた方が賢明です。

住戸は、40㎡台の1LDKから設定されます。ファミリー向けに振りきった「ジオ南砂町」とは若干性格が異なますね。

このマンションの良さは、駅徒歩7分と大型ショッピングセンター徒歩3分の生活に便利な立地、更に、コロナ禍による生活面を支えるような共用施設に力を入れた大規模マンションであること。

深川、湾岸、城東エリアと大きく3つに分けられる江東区において(江東区HP参照)、亀戸、西大島、南砂の南北ラインは、生活がしやすく子育てファミリーには特に人気のエリアです。大型商業施設近接と大規模マンション、更に駅徒歩7分とくれば、人気が出そう!住環境以外はかなり魅力がありますよ!

バウス西大島 公式HP

マンション立地・周辺環境

既述の通り、マンションの立地は、北側しか抜けず南北に細長い、中々のハンデ。東、南、西側ともにマンションに囲まれているので、西向きの住戸前が50m近く離れてはいるものの、お世辞にも日当たりや眺望が良く静かなマンションとは言えません。トラック、バスが往来する「明治通り」が走っていて、大通りへ抜けてくる道も含め、喧噪が大きいエリアでもあります。

それでも、周辺環境には恵まれています。北側が「小名木川」に面しており、少し歩けば、「猿江恩賜公園」や「横十間川親水公園」「クローバー橋」など、風光明媚で自然豊かな土地柄。小名木川沿いを東に進めば、「大島小松川公園」もあります。

なんといっても、「アリオ北砂」徒歩3分が立地の大きなアドバンテージであり、生活や子育てしやすい恵まれたポジションです。ほど近い西大島駅周辺や「砂町銀座商店街」には、飲食店や惣菜屋さんなどのお店も多く、同区内でも特に生活感溢れる楽しく便利な生活環境。徒歩7分で利用できる「都営新宿線」だけでなく、明治通りは、都営バスが頻繁に走っているため、自転車さえあれば車を所有しなくても便利に移動できるでしょう。

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バウス西大島 価格はどうなる?

気になるのは価格です。

直近に分譲されていた近隣のマンションでは、西大島駅徒歩9分の「プラウド住吉」、住吉駅徒歩7分の「メイツ深川住吉」ともに、坪単価300~310万円前後(70㎡換算6,350~6,550万円ほど)でした。

界隈から少し南に離れたところでは、「ジオ南砂町」の第一期が、坪単価300万円前後で売り出されていました。駅徒歩13分でこの単価は、少し高めの印象。

中古マンションでは、西大島駅徒歩5分の400戸を超える大規模「ザ・ミッドランドアベニュー」の人気が高く、2012年竣工ながら、売り出されれば早く成約に至っている状況です。坪単価は260万円前後(70㎡換算5,500万円)。

「メイツ深川住吉」の分譲時よりも一段相場が上がっている状況である事を踏まえると、千葉県寄りの隣駅ですが、この西大島駅徒歩7分が同単価程度になるのではと予想しています。住吉は、メイツや「ジオ深川住吉」など築浅の中古が、7,000万円前後まで上昇しています。

つまり、300~310万円程度で売り出されれば、手を出しやすそうだなと感じました。

例えば、HPに記載されている住戸

西向き、72.76㎡の中層階で6,600万円(私の予想)。

坪単価=3.305㎡で計算

「ザ・ミッドランドアベニュー」が、築8年で260万円前後ですから、新築でこの価格なら高くないと思いますし、湾岸エリアで8,000万円を出すような、年収1,500万円世帯でなくても、ぎりぎり手を出せそうなラインかなと思いました。

私はマンションの原価もわかりませんし、あくまで勝手な予想なので、参考にしないでください。

マンションを選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったマンションを選びましょう(関連記事)。

最後に

ファミリー層にとって、エリアでは待望の大規模新築マンションではないでしょうか。楽しい生活が送れることが想像できるパッケージングデザインですね。共用施設も特徴があり、間取りも田の字型ながら居住性が高そうですが、詳細はモデルルームを訪問してから再度レポートしたいと思います。楽しみなマンションですね!あとは価格!(参考記事)

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