寅さんでおなじみの柴又。久方ぶりにマンションが分譲されるので、マンションギャラリーを訪問してきました。

マンション概要

物件概要

サンクレイドル柴又駅前

東京都葛飾区柴又4
京成金町線「柴又」駅徒歩2分
北総線「新柴又」駅徒歩10分
総戸数:9階建て33戸
専有面積:53.61㎡〜75.03㎡
駐車場:4台
駐輪場:76台
バイク置き場:5台
用途地域:第一種住居地域・商業地域
分譲:アーネストワン
販売提携:ヤマシンエステート
施工:小川建設
管理会社:伏見管理サービス
施工予定:2021年4月

ランドスケープ・共用施設・管理

33戸の小規模マンションになります。

宅配ボックスがあるだけで、共用施設は特にありません。

エントランスのオートロックは1カ所。ここを抜ければ、あとは玄関前で音声通話のみの確認になります。駐輪場について1つ気になることが。2手に分かれる置き場ですが、約半数、片方の置き場(上記画像下部)までは敷地内の動線を利用できず、自転車を乗るために公道をぐるりと回らなければならず不便なことです。

管理費は(300円/㎡)、Dタイプ75㎡住戸で22,510円になります。小規模マンションなので少し重ためですが、インターネット使用料込みなので、抑えている方だと思います。

主な住戸設備・仕様

設備については、最低限のものになります。
まず床暖房が標準装備でないマンションは、多分初めて見た気がします。食洗機はありますが、ディスポーザーはありません。玄関のインターフォンは音声のみ。共用廊下側の窓の格子にルーバーは装着されません。トイレは廉価型の手洗い一体型、浴槽は75㎡のDタイプのみ1418サイズで、他は1317サイズのようでした。洗面室の吊り棚も、キッチンガスコンロの「ガラストップ仕様」もオプション設定です。室内でボタンを押して玄関の施錠、ロックができる、ハンズフリー施錠「テブラ」キーシステムは良いですね。

仕様についても厳しめです。
二重床二重天井ですが、天井高は2,370mm、サッシ高は1,800mmと通常の分譲マンションより低めであり、更に住戸内は下り天井がきつめの場所もありました。しかしながらワイドスパンの住戸が多いため圧迫感は緩和されます。バルコニーの広さも、ワイドスパンながら奥行きが無いため余裕はありません。隣住戸との隔て板も低いタイプの物でした。サッシはT2等級サッシなので、締め切れば商店街、線路の騒音などは問題にならないでしょう。

設備と仕様については、賃貸からの住み替えであれば、こんな物かと思うはずですから、マンション自体の評価を大きく左右するまでにはなりません。

その他

通学校
柴又小学校(徒歩6分)
桜道中学校(徒歩7分)

災害リスク
葛飾区も水害のリスクは高いエリアですが、この東部エリアは、江戸川が氾濫したときの想定被害として、柴又駅周辺が3~5mの浸水リスクがあるものの、荒川、中川が氾濫したときに被災するリスクは葛飾他エリアより低く、区内における水害の被害は比較的軽いエリアになります。詳細は、葛飾区のハザードマップをご覧ください。

サンクレイドル柴又駅前 間取り 価格

2階~5階部分の平面図です。

6階~9階の平面図です。

以下は、主な間取りです。価格は予定価格になりますので、詳細はマンションギャラリーにてご確認ください。

Aタイプ(65.20㎡)

4階、4,978万円
6階、5,058万円

Bタイプ(62.87㎡)

4階、4,678万円

Dタイプ(75.03㎡)

2階、5,398万円
4階、5,648万円

Eタイプ(65.67㎡)

6階、5,048万円

平均坪単価は250万円前後でしょうか。支線の駅前立地で高いのか安いのか、見方が難しいですが、今後なかなか出づらい希少立地である事は確かです。ちなみに、現在分譲中、金町駅前の「プラウドタワー金町」が平均300万円前後、金町駅徒歩10分の「シティテラス金町」が、220万円くらいです(参考記事)。

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サンクレイドル柴又駅前の特徴・良さ

柴又駅周辺で、築浅のマンションと言えば、「オーベル金町エアーズ」「グローリオ柴又」くらいしか見当りませんので、久しぶりの新築分譲です。

このマンションの良さは大きく2点です。

駅前の立地
ワイドスパンの開放感ある住戸設定

徒歩2分とはいえ、90メートルですから、ほぼ1分の駅前です。改札を出て右に曲がってほんの少し歩いたところがエントランスになります。駅前でも、落ち着いた雰囲気が流れている柴又駅周辺ですが、このマンションの立地は特に良いです。マンションバルコニー前面には、少し先に4階建てのマンションがあるくらいで、空が抜けた明るい環境になります。

商店街に面しているばかりか、オリンピックやマイバスケットも徒歩3分以内で利用できて、生活にも便利な場所です。

しかし何といっても、柴又と言えば「寅さん」「帝釈天」そして「さくら」でしょう。倍賞千恵子の若いときの美しさは忘れられません。

帝釈天参道はおいしいお店が多いんですよね。そして人情味も。歩いているだけで暖かみを感じます。

帝釈天を抜けると、江戸川の河川敷が広がり、自然溢れる憩いのスポット。

ゆったり時間が流れる土地柄、それが柴又です。好みが分かれますが、リタイアした夫婦や、柴又愛に溢れるファミリーであれば、このマンションの立地の良さは、購入に値するマンションとなるはずです。

現在、分譲中の「サンクレイドル一之江」「サンクレイドル平井Ⅱ」にも見られるような、6.5m、6.9mといった、サンクレイドルお得意のワイドスパン住戸は、大手の大規模板状マンションでお目にかかれない住空間仕様であり、やはり魅力があります。6.9mワイドスパンの広さは、ぜひモデルルームで体感して欲しいです(参考記事)。

デメリット

交通の不便さ、機動力の乏しさです。京成金町線は、「京成金町」と「京成高砂」を結ぶ支線ですが、日中は1時間に4本しか来ないため、都心部まで通勤する人にとっては、東京イーストエリアでも中々不便な場所です。しかも、車を利用する人が多そうなエリアの中で、駐車場台数が4台しかありません。

ただし、北総線「新柴又」徒歩10分も利用できますし、徒歩13分ほどで歩ける「京成高砂」からは、乗り換え無しで日本橋まで20分ほどで移動できます。常磐線「金町」も徒歩圏内です。

どの住戸を選ぶべきか

このマンション、私なら以下のように部屋を選びます。

まず階数ですが、周辺は抜けている環境のため、低層階から日当たり、採光ともに望めますが、近隣4階建てのマンション上空であれば、眺望に優れ、江戸川の花火大会も見られる大きなメリットがあるため、5階以上から選択したいです。

第一候補は、モデルルームのタイプにもなっているDタイプです。75㎡に7mのワイドスパンとあって広いです!クランクインの廊下形状によりプライバシー性、戸建感覚もあり、収納も十分、こんな部屋に住んでみたいと思わせてくれる角住戸です。ただし、5階までの設定になり、6階から上はEタイプになります。5階だとグロスで5,700万円前後でしょうか、このエリアではかなり値が張ります。

そこで、6階のEタイプ、65㎡でも、同じく7mスパンで開放感があり、通常の6mスパンよりも実質的な広さ、ゆとりが取れた住戸であるため、十分かと思いました。こちらは5,048万円になります。

次にBタイプ。62㎡の3LDKながら、6.5mワイドスパンによる効率的な空間設計になっており、コストパフォーマンスが良いと思いました。5階であれば4,800万円前後でしょうか。

予算も含め眺望を捨てられれば、低層階でも良いと思います。

ただし、お風呂サイズはDのみが1418サイズで、他は1317サイズなのが残念です。

ちなみにAタイプは、5.9mのナロウスパンで空間効率はそれほど良くなく、LDと夫婦の主寝室が隣接しているため、家族が少ない間でも一体空間にできず、LDがデッドスペース込みで10畳しかない事から、使い勝手が悪そうな間取りだと思います。

このマンションの将来性

マンションが少ないエリアですが、現状で以下のようなマンションが売りに出ています。

オーベル金町エアーズ
駅徒歩10分
築2015年
南東角、11階、72.57㎡
4,970万円(@226万円)

コスモ柴又駅前
駅徒歩3分
築1994年
南、4階、60.25㎡
3,200万円(@175万円)

@=坪単価(1坪=3.305㎡)

どうでしょうか。

例えば、なんとなくリセールが良さそうな
Eタイプ6階(65.67㎡)、5,048万円で

10年後、4,000万円以上は価格を付けられそうな気はします。であれば、リセール的にはまずまずでしょうか。支線とは言え、ほぼ駅前なので、一定の指名買いはありそうですから、売ることには困らないと考えます。

最後に

個人的にですが、金町、柴又エリアには明るめで、好きな土地柄なので、魅力的に感じました。柴又をピンポイントで考えている人であれば、特にこの貴重な立地は買いでしょう。寅さんの人柄、柴又の人情味溢れる駅前で、楽しく明るく暖かく生活できそうなマンションです!



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