念願の東京理科大学の誘致と共に、再開発によって進化を遂げ続けている金町。先日、「シティテラス金町」のモデルルームを訪問しました。未来が明るいこの地で、このマンションなら幸せな家族生活を育んでいけると強く感じました。

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シティテラス金町 概要

シティテラス金町
東京都葛飾区新宿6
千代田・JR常磐線「金町」駅徒歩10分
京成金町線「京成金町」駅徒歩10分
19階610戸
駐車場:335台
駐輪場:1220台
用途地域:工業地域
分譲:住友不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:住友不動産建物サービス
施工予定:2021年6月予定
(2019年7月4日現在)

610戸中、第1期81戸を販売中ですが、僕がモデルルーム訪問をしたときは、60戸ほどを販売し終えていました。竣工は再来年ですから、住友にしては売れ行きが早いのではないでしょうか。7月中旬から第2期の販売が始まるそうです。

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金町の新築マンションは「くらしのテーマパーク!」

マンションギャラリーで物件紹介シアターを見てちょっと感動しウルウルしてしまいました。流行の湾岸エリアで「愛が、長続きするタワー」とか言って、愛は8,000万円も出さないと買えないのか!?と大人げなく嫉妬してみたり、隣エリアの北千住に建つタワマンは、ファミリータイプになると月々のランニングコストが5万円もするの!?とか、ため息ばかりついていた僕にとって、シティテラス金町は、庶民でも手が届きそうで、本当に家族が幸せになれる要素がたくさん詰まっているマンションだとあらためて実感したからです

シティテラス金町は、住宅・商業・公園・大学が一体となった大規模環境創造型複合街区の最終ピースとして誕生します。「新宿6丁目地区計画」の全体像は、以前の「シティタワー金町」の記事を参考にしてください。

葛飾にいじゅくみらい公園

地域住人の憩いの場です。

東京理科大学

学生だけで無く、一般も自由に出入りできるため、図書館の利用を始め、地域における子育ての強い味方になってくれるはず。

隣接した複合商業施設

いなげや、セリエなどが入った棟に加え、マンションに隣接して新たな商業棟ができる予定です。

マンションから数分の再開発予定地です。

大型商業施設ができ、マンションから駅までのアプローチも整備されそうです。

駅前一体も再開発事業が進んでいます。

駅前から雰囲気がガラリと変わり、近代的な街並みへと変化を遂げそうです。

金町での生活だけでなく、隣町を見たときに、マンションの前から無料循環バスが「アリオ亀有」まで運んでくれ、日々の買い物を便利にしたり、休日を楽しく過ごすことを一押ししくれます。

都内の公園面積ナンバー1を誇る水元公園までもマンションから徒歩圏内。

更に大規模マンションならではの充実したランドスケープデザイン。緑の広場や、キッズルーム、ライブラリー、フィトネスルーム、パーティルーム、ゲストルーム、といった共用施設の数々で住人のライフスタイルを飽きさせません。地域と一体となり家族で豊かなライフスタイルを創っていく、完全にファミリー層向けのレジデンスです。

暮らしのテーマパークとはよく言った物だと思いました。本当に未来を描ける恵まれた環境に建つマンションなのです。にいじゅくみらい公園でも、スポーツ公園でも、水元公園でも、東京理科大学構内でも、マンション内の充実した共用施設内でも、アリオ亀有でも、将来近くにできるショッピングセンターでも、どんな場面においても、このエリアを介して、笑ったり泣いたり様々な家族模様や、人と人との繋がりが想像できてしまい、ムービー見ながらウルウルきてしまったのでした。シティテラス金町は、本当に愛が詰まっている、庶民だって「愛が長続きする」マンションを買えるんだって思いますよ。

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間取り、設備、仕様

長谷工が造る大規模マンションなので、ほとんどのタイプの間取りは至って普通です。以下は、A-B4タイプ。

特に触れるところはありません。

設備や仕様については、まずまずかなと思いました。標準装備でよかったのは、生ごみディスポーザーにバルコニーの大型スロップシンク。この2つは日々の実質的な家族生活を支えてくれる上で大きいと思います。それとミストサウナも標準装備。電気代や水道代は余計にかかりますが、たまに使うと嬉しい設備です。食洗機はオプションでした。これは後付けできるのでともかく、残念なのは「可動式ルーバー格子」と「トイレの手洗いカウンター」が装備されていなかったこと。この2つは頑張って欲しかったと思います。共用廊下に面している中住戸には安心して暮らすために「可動式ルーバー格子」は必需品です。トイレは安っぽい仕様で住宅観に乏しくなります。

他に特筆すべきところは、サッシ性能です。このマンションは、常磐線の複々路線に隣接していて、特に、金町駅は快速電車が止まらず、高速で通過していくため、結構な騒音にさらされることになります。

そこで、特に線路に面している「A棟」は、T-4等級の二重サッシを採用しています。サッシが良いということは、住戸間の音漏れも防げるメリットにもなります。一方で他の棟はT-2~T-3ということでした。余談ですが、隣の「シティタワー金町」のサッシはT-2を採用しているので、シティテラスの方は頑張ったようです。

天井高は2500とまずまず、サッシ高は見たところ2000だと思います。普通ですね。バルコニーの奥行きは1.9m。1.8と2.0はよく見かけますが、1.9は珍しい気がします。どうせなら2.0にして欲しかったですね。住戸間の敷居板も低いタイプの物で少しがっかりしました。

住友不動産お抱えのインターネットサービスプロバイダー「sui-sui」の住戸内Wi-Fi環境が整っています。また駐車場は全て自走式で約55%の設置率。自走式の駐車場収入のおかげで管理費や修繕積立金の節約につながります。インターネット込みで、70.35㎡の標準的な3LDK住戸が、月々の管理費12,305円。フィットネスなど数々の共用施設があってこのランニングコストは嬉しい限りです。共用施設が何も無くても月々2万円近くかかる都内の小規模マンションを思えば、素晴らしい限りですね。

シティテラス金町 価格 部屋選びのポイント

それでは、具体的にどの住戸を選ぶべきでしょうか。
このマンションは、A、B、C、D、E棟の5棟から構成されます。

現在売り出し中の住戸一例です。

A棟
南向き、A-Aタイプ、85.62㎡
11階、6,480万円
12階、6,480万円
13階、6,480万円
14階、6,480万円

南向き、A-B3タイプ、70.35㎡
9階、4,880万円
10階、4,880万円
11階、4,980万円
12階、4,980万円
13階、5,080万円
14階、5,080万円

B棟
東向き、B-B5タイプ、70.35㎡
1階、4,280万円
2階、4,380万円
3階、4,380万円
4階、4,380万円
5階、4,380万円
6階、4,480万円
7階、4,480万円
8階、4,480万円
9階、4,480万円
10階、4,580万円
11階、4,580万円
12階、4,580万円
13階、4,580万円
14階、4,580万円
15階、4,680万円

C棟
南向き、C-F5タイプ、75.37㎡
17階、5,580万円
18階、5,580万円
19階、5,780万円
南向き、C-B2タイプ、70.35㎡
17階、次期予定(5,280万円前後か?)

ずばり、僕だったらこのマンションを2つの視点から選びます。


(4階から6階の平面図)

まず1つ目の視点は、このマンション内で1番高い居住性を誇り、その中で1番安い住戸。高い居住性とは、日当たり、採光、眺望、静粛性(のバランス)です。それは、C棟17階か18階の中住戸です。

このマンションの1番の弱点である「騒音」。A棟は特に線路前面に建つので、T4サッシを採用しているくらい騒音の矢面に立たされます。C棟はA棟から一歩中に入った場所に位置し、更に、前面に立つ15階建てのA棟が騒音をかなり打ち消してくれる事で静粛性がある程度担保されます。しかしながらC棟は、バルコニー南側にA棟が被ってしまっているため、15階(16階)までは全面詰まった環境になってしまい眺望が望めません。ですので、C棟の17階以上の住戸は、ある程度の静粛性に加え、採光、日当たり、眺望共に最高の住環境が約束されているのです。更に、現在は売り出されていませんが、C-B2、C-B3タイプは、70.35㎡であり、C-F5の坪単価(240万円)と同等で出す予定との事でしたので、そうしたときに、5,300万円前後と価格もB-F5タイプより少し下がるため、僕でしたら、まずこの住戸を狙います(というか本気で欲しいと思ってしまっています)。

2つめの視点は、このマンションで1番リーズナブルで、将来的にも資産性を1番維持できそう、且つほどほどの居住性が保てる住戸です。

B棟は、東向きであること、加えてバルコニー側が「プラウドシティ金町アベニュー」のバルコニー側と被るため、眺望や日当たりが一部制限される事から、若干低めの価格設定になっています。

といってもプラウドまでは60メートルはあるとのことなので、住戸内が暗くなったり、バルコニー同士で気を遣う心配は無さそうです。

ですので、一部、眺望と日当たりを我慢すれば、都内23区、JRの駅徒歩10分の新築が4,000万円台中盤で手に入るという魅力があります。すなわち、B棟B-B5タイプの5階~10階の中層階。選ぶとすれば9階の4,480万円ですかね。坪単価220万円ほどです。このB棟と被るプラウドシティ金町アブニューの7階住戸が、9年落ちで坪単価185万円で売りに出ています。このエリアや再開発といった将来性も踏まえた上で、B-B5タイプ4,480万円の10年後を予想してみると、坪単価を170万円として3,600万円くらいになるでしょうか。資産維持率と最低限の居住性を両立する住戸と言えそうです。

電車の騒音を割り切れるのであれば、A棟の住戸は、低層階からでも日当たり、眺望が望めます。次期以降の販売を待てば、低層階が4,500万円前後で出るかも知れません。ただし、気持ちの良い季節に窓を開けるのが騒音のため憚られるのは個人的にはもっぱらごめんなので、僕だったら選ばないと思います。

シティテラス金町 モデルルームで気になった点

重ねて言いますが、まず大きな部分はやっぱり「騒音」です。A棟は、全ての住戸において、特に2階~5階くらいまでの住戸は常に電車とご対面し大きな騒音に悩まされそう。もちろん、音は上層階の方が響いて、ある意味うるさいかもしれませんが。B棟もプラウドから離れ南側のA棟に近づくほど眺望、日当たりは良くなりますが、今度は線路に近くなり騒音が大きくなるという。しかもB棟はT-3サッシです。C棟は、少し騒音から解放されるのですが、前面にA棟の存在があるため、特に10階以下の住戸は選びたくないですね。

もう一つ気になるのが、今後、駅前の再開発用地に建つプラウドの存在です。駅前なので交通利便性は高い分、当然価格はかなりするでしょうから、さほどは競合しないのかも知れませんが、階下に大型商業施設を従え、駅前ともなると、地域1番のマンションになると思うので、概要が出るまで待ってみたい気もします。

最後に

マンション高騰時代において、都内23区、駅徒歩10分、大手町まで30分以内で、将来性ある再開発エリアの最大手大規模マンションが、この価格で手に入ると思うと、大きな魅力と価値があります。教育環境、生活環境、子育て環境、自然環境と、どこをとっても家族が幸せに暮らせる要素がいっぱい詰まったレジデンスに仕上がることは間違いなく申し分ない将来性のあるマンションです。僕も引き続き検討したいと思います。

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